如果你是買房路上的迷茫者，不知該不該買房，該買哪個樓盤，或是想了解房產的相關資訊，請私信我，邀你進圈聊。
經過一個月的低迷期，西安樓市在上週（1月21日-1月27日）迎來了開盤潮，其中一些項目，大家並不陌生，2周前就曾火爆登記平臺。上週13盤集中開售，2808套取證房源湧入市場，環比上漲161.9%，開盤當天售出1969套，平均去化率70.1%，再次回到市場穩定的去化水準。
推售的13盤中，有5盤需要搖號，除保利天悅的洋房產品外，其餘項目開盤去化率都在80%以上，剩餘8個無需搖號的平銷樓盤，單盤去化率均在8成以下，純新盤公園上城，以往屢開屢爆的華安紫竹苑本次去化並不理想。
壹丨搖號項目去化堅挺
康橋悅蓉園在開盤日，高層與洋房294套房源全部售罄，改做精裝房的德傑狀元府邸開盤當天僅剩餘1套房源，兩盤在春節前轉冷的市場下依舊能夠暢銷，足以說明，雖然市場的兩極分化早在八月就開始了，但在市場降溫的大環境下，性價比高、區域缺貨、有教育資源的樓盤依舊搶手。
△康橋悅蓉園
核驗通過人數高達1886組的金輝世界城C地塊8#樓256套房源竟然沒有售罄！開盤當天剩餘30套房源，去化率88%，對於一個核驗人數是房源數7倍以上的樓盤而言，本次開盤成績顯然並不理想。S姐群裡許多購房者當得知C地塊8#樓還有剩餘房源時，都錯愕萬分，其實仔細翻閱該樓棟的備案價便可獲知原委。
C地塊8#樓為總高32層，兩梯四戶的裝修高層，房源面積88-133㎡，均價13420元/㎡，但該樓棟價格區間差距明顯，中戶的房源極便宜，最低價10107元/㎡，最高價僅12547元/㎡，去看過金輝世界城的朋友都知道，該樓棟的東、西邊戶贈送一間複式小閣樓，羊毛出在羊身上，這自然要加到價格上，東、西邊戶帶複式小閣樓的產品最低價12637元/㎡，最高價16537元/㎡，開盤後所剩房源幾乎全是這種複式高層，而這種產品其實實用度並不高。
△金輝世界城高層複式戶型圖
貳丨純新盤入市反差明顯
從去年就有不少購房者在關注位於西北二環內，足以俯瞰漢城湖的保億公園印，備案價剛出爐時，均價14113元/㎡就能置業二環邊的機會確實比較誘人，所以前期登記情況也比較火爆，499組購房者通過核驗，開盤當天給予三重優惠，“開盤認購1個點、全款1個點、3天首付1個點”，最終381套房源售出310套，去化率為81%，剩餘房源皆為161㎡的大戶型。
對於一個二環沿線性價比高的品牌項目而言，這樣的首開成績只能用不溫不火來形容。許多人都喜歡拿保億公園印（裝修）與市府板塊的龍湖景粼天序（毛坯）做比較，兩盤價差3000元/㎡左右，雖然兩盤地段有差異，但龍湖兩開兩清，保億首開則有剩餘，說明對於大平層產品吸引力不在價格，而在地段和品質， 否則也不會剩下的是大面積戶型了。
△保億公園印
2018年8月初，便已經取得備案價的恆大悅龍臺終於在上週迎來首開，首推一棟小高、一棟高層，全款客戶可享受一個點位的優惠，最終238套房源售出178套，去化率為75%。
在整個大明宮板塊目前缺貨的情況下這樣的成績比起區域內其他項目遜色不少， 該項目雖然標榜自身是對標萬科大明宮、西派國際等一眾豪宅的高端產品，但“土豪款”的裝修風格、中庸的產品戶型都較為常規，並未突顯較強的產品力，17000元/平米的價格也在區域內拔高。
獲得七成以上的去化，除了良好的地段因素外，2019年1月大明宮板塊樓面價接近8000元/㎡的土拍，不僅給銷售多了一份說辭，多少給關注此項目的購房者也注入一針強心劑。
△恆大悅龍臺
長鳴路板塊的純新盤公園上城去化最為慘淡，首開7棟層高6-9層的帶裝修洋房，250套房源售出90套，去化率僅為36%，開盤時無任何優惠，貼著備案價銷售，成交均價15493元/㎡。
其實一萬五的價格放在如今的洋房市場中，選擇面還是較廣的，世園會板塊的綠城桂語江南，航天城的大華公園世家、康橋悅蓉園、萬科公園大道，臨近雁鳴湖的中建錦繡天地，咸寧路上的中鐵建花語城，東二環邊的華清學府城，全運會板塊的華潤未來城市，常寧新區的金地常寧府，西高新的紫薇西棠等等，所以從價格看，並無優勢。
而公園上城北邊緊鄰著南三環且所處的長鳴路板塊發展相對其他區域略有滯後，在如今越來越多房企降價走量的時期，平銷還是走不動量的話，離打折優惠也不會遠了。
△公園上城
叄丨過往“熱盤”去化驟降
時隔小半年，過往熱銷城南的剛需盤——華安紫竹苑再次推新，該盤在2018年屢開屢爆，萬元以下的均價成為全市房價快速上漲的一股清流，而本次該盤再推新時，並未取得喜人的成績。
華安紫竹苑本次新推兩棟高層，依舊維持著均價不過萬的“優良傳統”，可前期僅有245組購房者通過核驗，平銷即可開盤，最終所推的376套房源僅售出188套，去化率為50%，在如今的市場下，均價不過萬的樓盤主城區內鳳毛麟角，而此次華安紫竹苑開盤情況不盡理想，也傳達出市場走冷的信號。
回到樓盤本身，華安紫竹苑起初有一段爛尾的經歷，被收購後，方才得以進行，樓盤雖離清涼山公園較近，但北側電子城熱力站距項目200多米，西北側為杜城村，目前尚未完成拆遷，而且
在愈發重視開發商的品牌的今天，華安紫竹苑不佔優勢。
△華安紫竹苑
自打併入西鹹新區的房管系統後，藍光公園華府洋房首次備案，價格便高達14942元/㎡，但在實際銷售過程中，給予多重優惠，本次藍光就本次所推的4棟洋房，所有戶型的總價在備案總價的基礎上減少10萬，此外，全款一次性客戶還可享受平層9折、頂躍8.2折、底躍8.1折；採用全款分期方式，平層94折、頂躍92折、底躍91折；按揭客戶首付比例越高，優惠點位越多。
把這五花八門的優惠方式算進去，躍層戶型最多可優惠近100萬，平層優惠力度在25萬左右，成交均價13000元/㎡左右，然而結果是購房者並不買單，144套房源僅售出72套，去化率僅為50%。
藍光公園華府的多重優惠，不僅讓我想到灃東的中南上悅城、灃水雲間首開也是如此，備案價高但優惠力度大，可這樣不合時宜的做法顯然不被市場接受。在大家趨於理性的情況下，不是僅靠價格能拔起來預期，區域，樓盤都要有硬支撐。
更多房產資訊、市場分析、買房乾貨請關注：沈視樓市。
閱讀更多 地產S姐 的文章
