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经过一个月的低迷期，西安楼市在上周（1月21日-1月27日）迎来了开盘潮，其中一些项目，大家并不陌生，2周前就曾火爆登记平台。上周13盘集中开售，2808套取证房源涌入市场，环比上涨161.9%，开盘当天售出1969套，平均去化率70.1%，再次回到市场稳定的去化水准。
推售的13盘中，有5盘需要摇号，除保利天悦的洋房产品外，其余项目开盘去化率都在80%以上，剩余8个无需摇号的平销楼盘，单盘去化率均在8成以下，纯新盘公园上城，以往屡开屡爆的华安紫竹苑本次去化并不理想。
壹丨摇号项目去化坚挺
康桥悦蓉园在开盘日，高层与洋房294套房源全部售罄，改做精装房的德杰状元府邸开盘当天仅剩余1套房源，两盘在春节前转冷的市场下依旧能够畅销，足以说明，虽然市场的两极分化早在八月就开始了，但在市场降温的大环境下，性价比高、区域缺货、有教育资源的楼盘依旧抢手。
△康桥悦蓉园
核验通过人数高达1886组的金辉世界城C地块8#楼256套房源竟然没有售罄！开盘当天剩余30套房源，去化率88%，对于一个核验人数是房源数7倍以上的楼盘而言，本次开盘成绩显然并不理想。S姐群里许多购房者当得知C地块8#楼还有剩余房源时，都错愕万分，其实仔细翻阅该楼栋的备案价便可获知原委。
C地块8#楼为总高32层，两梯四户的装修高层，房源面积88-133㎡，均价13420元/㎡，但该楼栋价格区间差距明显，中户的房源极便宜，最低价10107元/㎡，最高价仅12547元/㎡，去看过金辉世界城的朋友都知道，该楼栋的东、西边户赠送一间复式小阁楼，羊毛出在羊身上，这自然要加到价格上，东、西边户带复式小阁楼的产品最低价12637元/㎡，最高价16537元/㎡，开盘后所剩房源几乎全是这种复式高层，而这种产品其实实用度并不高。
△金辉世界城高层复式户型图
贰丨纯新盘入市反差明显
从去年就有不少购房者在关注位于西北二环内，足以俯瞰汉城湖的保亿公园印，备案价刚出炉时，均价14113元/㎡就能置业二环边的机会确实比较诱人，所以前期登记情况也比较火爆，499组购房者通过核验，开盘当天给予三重优惠，“开盘认购1个点、全款1个点、3天首付1个点”，最终381套房源售出310套，去化率为81%，剩余房源皆为161㎡的大户型。
对于一个二环沿线性价比高的品牌项目而言，这样的首开成绩只能用不温不火来形容。许多人都喜欢拿保亿公园印（装修）与市府板块的龙湖景粼天序（毛坯）做比较，两盘价差3000元/㎡左右，虽然两盘地段有差异，但龙湖两开两清，保亿首开则有剩余，说明对于大平层产品吸引力不在价格，而在地段和品质， 否则也不会剩下的是大面积户型了。
△保亿公园印
2018年8月初，便已经取得备案价的恒大悦龙台终于在上周迎来首开，首推一栋小高、一栋高层，全款客户可享受一个点位的优惠，最终238套房源售出178套，去化率为75%。
在整个大明宫板块目前缺货的情况下这样的成绩比起区域内其他项目逊色不少， 该项目虽然标榜自身是对标万科大明宫、西派国际等一众豪宅的高端产品，但“土豪款”的装修风格、中庸的产品户型都较为常规，并未突显较强的产品力，17000元/平米的价格也在区域内拔高。
获得七成以上的去化，除了良好的地段因素外，2019年1月大明宫板块楼面价接近8000元/㎡的土拍，不仅给销售多了一份说辞，多少给关注此项目的购房者也注入一针强心剂。
△恒大悦龙台
长鸣路板块的纯新盘公园上城去化最为惨淡，首开7栋层高6-9层的带装修洋房，250套房源售出90套，去化率仅为36%，开盘时无任何优惠，贴着备案价销售，成交均价15493元/㎡。
其实一万五的价格放在如今的洋房市场中，选择面还是较广的，世园会板块的绿城桂语江南，航天城的大华公园世家、康桥悦蓉园、万科公园大道，临近雁鸣湖的中建锦绣天地，咸宁路上的中铁建花语城，东二环边的华清学府城，全运会板块的华润未来城市，常宁新区的金地常宁府，西高新的紫薇西棠等等，所以从价格看，并无优势。
而公园上城北边紧邻着南三环且所处的长鸣路板块发展相对其他区域略有滞后，在如今越来越多房企降价走量的时期，平销还是走不动量的话，离打折优惠也不会远了。
△公园上城
叁丨过往“热盘”去化骤降
时隔小半年，过往热销城南的刚需盘——华安紫竹苑再次推新，该盘在2018年屡开屡爆，万元以下的均价成为全市房价快速上涨的一股清流，而本次该盘再推新时，并未取得喜人的成绩。
华安紫竹苑本次新推两栋高层，依旧维持着均价不过万的“优良传统”，可前期仅有245组购房者通过核验，平销即可开盘，最终所推的376套房源仅售出188套，去化率为50%，在如今的市场下，均价不过万的楼盘主城区内凤毛麟角，而此次华安紫竹苑开盘情况不尽理想，也传达出市场走冷的信号。
回到楼盘本身，华安紫竹苑起初有一段烂尾的经历，被收购后，方才得以进行，楼盘虽离清凉山公园较近，但北侧电子城热力站距项目200多米，西北侧为杜城村，目前尚未完成拆迁，而且
在愈发重视开发商的品牌的今天，华安紫竹苑不占优势。
△华安紫竹苑
自打并入西咸新区的房管系统后，蓝光公园华府洋房首次备案，价格便高达14942元/㎡，但在实际销售过程中，给予多重优惠，本次蓝光就本次所推的4栋洋房，所有户型的总价在备案总价的基础上减少10万，此外，全款一次性客户还可享受平层9折、顶跃8.2折、底跃8.1折；采用全款分期方式，平层94折、顶跃92折、底跃91折；按揭客户首付比例越高，优惠点位越多。
把这五花八门的优惠方式算进去，跃层户型最多可优惠近100万，平层优惠力度在25万左右，成交均价13000元/㎡左右，然而结果是购房者并不买单，144套房源仅售出72套，去化率仅为50%。
蓝光公园华府的多重优惠，不仅让我想到沣东的中南上悦城、沣水云间首开也是如此，备案价高但优惠力度大，可这样不合时宜的做法显然不被市场接受。在大家趋于理性的情况下，不是仅靠价格能拔起来预期，区域，楼盘都要有硬支撑。
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