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临近年关，在大家纷纷踏上回家征途时，各地人民政府并未闲着，地方两会近期密集召开。去年12月的经济会议中对房地产定调是：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导、夯实城市政府主体责任”，所以地方两会对楼市的表态自然成了该地区房地产市场走向的重点。
壹丨“维稳”仍是主基调
去年年底，住建部在全国住房和城乡建设工作会议上提出了“稳地价、稳房价、稳预期”等要求，今年多地对楼市的调控方针自然也不能与之背离，地方两会上“三稳”频繁出镜。
上海将加强房地产市场调控不动摇、不放松，房地产市场平稳健康发展，房价保持总体稳定；河南强调，“加强市场供需双向调节，坚决遏制投机炒房，加强城市之间政策联动和统筹协调，落实稳地价、稳房价、稳预期责任”；福建提出，“健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制，切实稳地价、稳房价、稳预期”。
在这轮号称“历史最强”的调控浪潮下，多地房价快速上涨的势头已被牢牢摁住，如今“稳定楼市”的内涵早已有所变化，不再是单一的控制房价涨幅，对房价下跌已影响到经济面的城市，要及时止损，杜绝暴涨暴跌的现象发生。
四川省与深圳市还强调了稳定房地产市场的目标、措施：四川省提出加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。深圳市则要求以更多经济手段构建房地产市场平稳健康发展长效机制，加快住房制度改革配套政策落地，并推进住宅政策性金融机构改革试点。
各地两会透露出“稳”字当头和强化预期管理的信号，表明2019年各地楼市调控会根据市场情况松紧有度，不会搞一刀切。
贰丨“一城一策”增强调控灵活性
前期菏泽取消限售、青岛高新区取消摇号、广州调整商住限购政策等都就应证了这点。消息刚释放时，很多舆论都指向楼市调控即将全面松绑，事实并非如此，以上城市调整楼市政策不过是对去年年底中央经济工作会议中提到的“因策施测、分类指导”进行了落实，属于纠枉过正。
而在今年地方两会中，“一城一策”被更多城市纳入政府报告中。福建省提出，落实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案；河南省明确坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。另外，杭州、宁波、成都、长沙等地还明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。
可以看到这些城市大多都是紧跟调控的强二线城市，现行的楼市调控已经见顶，此时政府报告中提出“一城一策”，难免让人联想到这些城市会不会政策松动？
从城市销售情况来看，厦门商品住宅2018年全年销量同比下降14%，杭州下滑近40%，宁波下滑10%，对从前严苛的调控政策作出修正尚在情理之中，而像成都、福州、长沙这样销量依旧坚挺的城市，政策放松余地不大，甚至有收紧的可能。
这不，1月17日成都市就出台了收紧公积金的政策，“认房又认贷”的提出也算是变相收紧了信贷政策，虽然使用频率不及商贷，但公积金门槛的提高也限制了部分购房需求。
在“房住不炒”的大前提下，“一城一策”已经成为楼市调控的基本逻辑，中央定方向，地方定细则，要承担调控不力的责任。中国乃泱泱大国，各地情况千差万别，楼市调控确实不适用“一刀切”式的简单做法，但很多地方政府都患有“土地财政重度依赖症”，对房地产调控的态度比较暧昧，因此，如何确保“一城一策”不会跑偏？如何在城市发展和稳定房价中做权衡？这是个课题。
叁丨陕西两会都说了什么？
1月27日，陕西省第十三届人民代表大会第二次会议在西安开幕，省长刘国中代表陕西省人民政府作政府工作报告，关于房地产的表述如下：坚持分类指导，推动房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产领域风险。增强忧患意识，未雨绸缪，排查隐患，科学研判，妥善应对，有效防范和化解各种风险挑战。
翻阅了已经召开地方两会的政府报告，陕西省是唯一一个提到“有效防控房地产领域风险”的地区，就大环境而言，陕西已经度过了棚改高峰期，根据2018年发布的新三年棚改计划来看，至2020年，全省计划完成各类棚户区改造64.58万套，较2015-2017年的计划减少约16万套，棚改力度减弱。
货币化棚改历来被看作三四线楼市的催化剂，如今棚改浪潮退却，货币化安置收紧，除西安外，其余城市都为三四五线城市，如何稳定“后棚改货币化时期”的楼市成为了当务之急，所以才会有“有效防控房地产领域风险”的提出，而且反复强调忧患意识。
从陕西省各市2013-2017年棚改情况来看，除西安外总改造规模排名前三的城市分别为渭南、安康、宝鸡。其次为咸阳、汉中、延安，其棚改力度较为接近，铜川棚改规模最弱。
从去化周期来看，汉中、榆林、铜川三市的去化周期均超过了12个月，属于库存高企城市。
陕西两会传达出精神其实已经很明显了，保持楼市平稳发展意味着风险大的区域要拉一把，比如铜川、汉中等市场下滑严重的三四线城市；房价还在上涨，依然供不应求的城市表面还要严控，比如西安。
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