最近，楼市的政策风向似乎有点摇摆。
一方面，“小阳春”的出现已无悬念。乘着“历史性大减税”的东风，不少城市悄悄地减少了二手房交易税费和租赁税，这波楼市“减税降费”的热潮，毫无疑问，还会波及更多的城市。
另一方面，两会期间，五天内，三次高调提及推进房地产税，一大批媒体跟风唱衰楼市，似乎房地产税开征在即，房价会出现明显震荡，聪明的投资者，就应该趁现在赶紧卖房。
房地产究竟是要增税还是减税？聪明人，在当下，究竟是应该卖房还是买房？
01
楼市“降税潮”暗自汹涌
最近，东莞悄悄调低了二手房交易的税费。
完全没有官宣。
根据媒体报道，经过中介证实，这次的具体调整方式是：
自3月11日起，业主在东莞出售二手房，可以自由选择其个人所得税的征收方式：或缴纳房屋增值部分的20%；或缴纳全额的2%。
此前一年，在实际操作中，东莞市各级税务机关往往按第一种方式征税。而现在，纳税人可以按照上述两种方式中的较低税额缴税。
这就是说，一套成本价100万元的住宅，业主以200万元转手，此前需缴纳个人所得税20万元，而现在业主可以按照第二种方式缴税，仅缴纳4万元。
对于相比购入价，已经有了高额升值的二手房产，这个降税力度，着实不小。
之前，北上广深也都有了不止一轮减税。首先对个人出租房屋的税率减半征收，然后对增值税附加部分减半增收，但这两项只是地产领域的辅助税种，影响力不大，大约只是有那么一丢丢信号意义。
东莞这次，算是真正把减税降费的心理预期，变成了实质利好。
值得玩味的是，东莞减税，和之前北上广深一样，未曾有正式官宣。
这是一场已经开火的“ 不宣之战”，未来加入战局的，有可能是大半个中国。
02
高调的房地产税
与低调的减税相比，房地产税最近尤为高调。
两会期间，五天内，三次高调提及推进房地产税。不但政府工作报告提及要“稳步推进房地产税立法“，甚至出现了“抓紧制定“、“加紧工作”、“确保完成”，这些表态。
局姐的家族微信群里，又第N+1次出现了“房地产税要来了！房子即将一文不值！”之类辣眼睛的推文。
Emmm……其实呢，在局姐的印象里，从入行开始，房地产税就是个大姨妈一样的存在，几乎每年都要上好几次头条。十数年的“狼来了”，除了在上海重庆小规模试点以外，始终都是一个传闻，磨得每个关心房产税的人，神经都无比粗壮。
当然，之前房产税一直没有推进，是有各种各样硬件上的阻力的——譬如个人信息联网没有完成等等。但是，当下，房产税加紧出台有特殊的大背景，说白了，就是地方确实缺钱。
回溯到1994年的财政体制改革，推出分税制，客观上，造成中央财政收入大比例上升，大量事权却下放地方的状况。
地方是需要发展的，各种交通基建、基础设施，生活配套，哪一项都需要钱，但是收入来源的渠道却很窄，最主要的，只有企业税收和土地出让金两部分。
一方面，催生了长期备受诟病的土地财政，另一方面，这两项收入，现在，甚至在未来很长一段时间内，都岌岌可危。
从2018年下半年开始，为了刺激民营经济提振内需，中央提出了“2万亿减税降费”计划，直接影响到企业税收。再加上楼市一直低迷，土地市场从去年上半年开始就长期冰封，土地出让金收入也难以达到预期。
所以，得改革整个财政税收制度，另找长期稳定的税源来补充地方收入。房地产税确实是根救命稻草，但现在还没有提请全国人大常委会初次审议。从全国人大立法，到下放各地配套立法，一城一策，这套时间拖下来，今年不可能开征，明年也不可能。
这和调控房价并没有一毛钱关系，也不是为了降房价。客观上来说，反正上海重庆的房地产税已经开征了那么久，还不是一样该涨涨该跌跌。
03
所以现在到底该不该卖房
那么，嗅得到政策风向的聪明人，现在到底该不该卖房？
首先，降低交易环节税费，会是顺应“减税降费”的楼市大趋势。
当下房地产交易环节的主要税种有几个：契税、增值税、个税。
契税方面，税率1%- 3%。增值税及附加税，在减税前，最高需要征收5.6%。个税方面，部分城市（北京、东莞）按照差额20%征收，绝大部分城市是按照1-2%收取。房产证满5年且是业主的唯一住房，免征。
这样一算下来，交易环节的税费可以高达10%以上，有着不小的降税空间。
目前，一二线城市楼市低迷已久，二手房价格相比高点普遍回调，交易税费利好，各地房贷上浮比例下调利好，各种政策松绑利好逐渐浮上水面，政策底早已显现，压抑了一年多的刚性需求和首改需求正在这个小阳春逐渐苏醒，局姐肉眼可见的成交量正在回暖。市场底，在一二线城市，说的就是当下。
这个时候不分青红皂白卖房，过于仓促。
其次，从房地产税稳步推进和房地产市场长效机制来看，增加存量环节税费都将是未来趋势。
但是，房地产税本身也不会是一个简单的评估价乘以某个系数的过程。根据各国房地产税的条例和之前上海重庆的试点情况来看，房地产税会有配套的税收优惠的条款，比如家庭唯一自住房不征；会有起征点，比如上海人均60平米以内不征，重庆人均100平米以内不征；有税收抵扣和各类减免等等。
房地产税力度不会太大，刚需和首改客户肯定可以承担，所以，手上只有一两套房子的普通人根本不用担心。如果你手上存量房屋太多，有个四五套，考虑到持有成本，可以考虑在三年之内择机卖出一两套，记住，是择机。
最后，即使要优化，也要注意把握优质城市和优质片区的房产。
房地产税的开征，极大可能性是一城一策，不同城市会不一样。根据房地产市场的承受力和地方政府对于用钱的迫切程度来看，一二线城市首批开征的可能性更大。毕竟三四线城市土地广阔，还是靠卖地的一次性收入赚得更多。
然而，一个地区房地产的长远价值，还是要看人口、产业和资源。人口决定了房子长期的市场需求，而产业兴旺决定了对人才的吸引力，城市的医疗、教育资源决定了人才是否愿意拖家带口，在这里安居乐业。
如果手握人口长期流入，产业聚集，资源发达地区的房产，即使预期房地产税开征，也不必抛售。毕竟，困难和冲击只是暂时的。
除非金融方面出大问题，信贷政策有变。
但从当下的情况看来，嗯，你是聪明人，你懂的。
－END－
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