若论双十一最大买家是谁，恐怕只有一个：凯德。毕竟接连两天在上海广州豪掷百亿，即将迎来25周年的凯德，用这样的任性的方式给自己庆生，简直是对群众的降维打击。
当然，对于凯德的大手笔，我们难免表示看不懂：
- Q1·新闻里的地产市场，犹如冬天的北京，冷，真的冷，凯德的底气与豪气究竟来自哪里？
- Q2·至于大宗资产交易方面，为什么是凯德，为什么又是凯德，为什么总是凯德？
- Q3·上海的魅力，究竟为什么这么大？东方之珠，是否依然会闪耀？
带着这样的疑问，让我们开始今天的节目，一起看看凯德双十一庆生大会。
恭喜凯德，喜提双十一最大买手奖
先回顾项目：
（1）坐标：上海，东方明珠，红红火火建设中的北外滩
星港国际中心——上海最高双子楼
• 总建筑面积41.61万平方米
• 2幢50层高达263米的主体办公塔楼
• 3层24米的一体式商业裙房
• 地下建筑面积为17.23万平方米，6层
黄浦江畔·上海北外滩·多地铁交汇
10月11日上港集团发布公告，算是定了亲，但据说双方眉来目去、拉拉扯扯的情事，早已是上海滩公开的秘密。
题面：
北外滩某地块，2012年由上港、金茂56.8亿联手获得，5年后金茂59.98亿出售股权两口子分家，彼时估值119.96亿，上港落了宅子、金茂得了30亿银子。在红娘CBRE的撮合下，2018年11月12日，127.86亿底价摘牌，划重点：上海第三座来福士，全球第十座来福士，魔都再摘No.1！
题干：
- （1）送分题，试估计项目一年估值上升幅度
- （2）加分题，试计算金茂投资该项目的IRR
- （3）问答题，描述该项目成交的历史意义
- 啧啧！
前两问大家随便算吧，第三个有标准答案：
凯德收购上海第一高双子塔, 创下了凯德1994年进入中国后单体收购交易金额纪录，并创造了上海大宗交易史上外资收购单体体量及交易金额的两个纪录，也标志着上海成为全球拥有来福士项目最多的城市。
（2）坐标：广州，传说中的科学城
项目不大，捞干的说：
• 底价8.82亿元摘得科学城KXC-I1-3地块，楼面价6210元/平方米
• 占地面积47,369㎡，建筑面积142,107㎡，预计于2019年动工、2022年建成
• 凯德在广州首座含办公楼业态的综合商业项目——以办公楼为核心、临街商业中心及服务公寓为配套
• 邻居：世界500强企业超过110家，约占广州总量的40%，研发机构超380家，广州三分之一的上市公司汇聚
两个项目就是这么个情况，看看就行了，也就看看。要说明年是凯德在华25周年，买个大礼物送给自己，实在再好不过了。但这样挥金如土，真的只是为了庆生？
闪转腾挪，凯德300亿的买与卖
要说凯德买楼，本不是什么大新闻，但撩拨大家的一是交易的额度，二是接连出手，三是交易的时机。事实上，回顾一年内凯德在大陆的投资，已经突破320亿元：
2017年11月以来凯德在华大项投资
至于卖的方面，凯德、印力、万科年初的交易，点击图片复习一下：
2018年1月5日，华北、华东、华南和中西部区域19个城市共20个购物中心100%股权，14个城市为凯德集团仅有单一项目布局的非核心城市，交易对价83.65亿元，面积95万方，占整个集团资产规模4%。
一进一出，凯德正在执行自己的聚焦策略。按照凯德的逻辑，目前将国内的投资聚焦在5大城市群，持有8万方以上物业（购物中心）为主。事实上，中国已逐渐取代大本营成为投资最大的一个地区。目前，凯德在中国的总开发规模约2200万平方米，管理的总资产超过2000亿元人民币，截至2018年6月30日在华总资产占集团总资产的37%。
而按照2018年初首次提出的2020年发展目标：
• 集团管理资产达1000亿新元(约5036亿人民币)
• 每年通过优化资产组合新投资30亿新元(约151亿人民币)
• 集团整体资产组合中70%-80%为投资型物业，20-30%为销售型物业
• 2023年全球管理服务公寓16万套
按照这样节奏，估计明年我们依然会看到凯德的一轮轮操作。
外资组团买买买，一线城市挥金如土
重仓内地一线城市的不仅是凯德一家。据中商数据统计，预计上海2018年全年将超过20笔零售物业交易，建筑面积已超百万方，同比增100％。
再来看看红娘们都是怎么说的：
CBRE世邦魏理仕华东区研究部
今年交易基本上都是外资主导，星外滩金额最高，其余标的主要位于20亿-30亿元成交价左右，还有一些正在进行中的交易，会陆续在今年年底完成收购。分析原因的话，其认为主要是在中美贸易摩擦的影响下，人民币贬值预期和压力较大，某种程度上国内资产的价值比之前更突显，这也是最近一段时间外资在上海寻找机会的一个原因。
JLL仲量联行中国区研究部
2018年第三季度，全国的总成交量同比上升25%至536亿元，其中上海的总成交额占全国60%，达到321亿元，环比上升90%，同比上升69%。2017年外资在上海大宗交易市场的占比约为30%，在2018年年底或者到2019年一季度，外资占比会显着提升到50%左右。
话是说给人听的，但是也一定程度上反映了市场的冷暖。再看外资进场的事实：
• 加拿大的养老基金投资公司CPPIB表示投资中国170亿加元，占全球4%，预计在2030年将会有1500亿加元投向中国。
• CPPIB此前和龙湖集团合作共同设立长租公寓投资平台，主投资一线及部分核心二线城市，首期共同投资额8.17亿美元。
• 2018年 4月，澳洲地产巨头Lendlease与上海青浦区政府签署协议，将建造其在中国的首个大型养老项目。
• 2018年7月12日，世邦魏理仕股权投资管理（上海）有限公司登记成为私募股权、创业投资基金管理人。该公司成立于2017年12月1日，由世邦魏理仕亚洲公司控股，注册资本1亿元人民币，实缴2537.24万元。
划重点：
在JLL仲量联行看来，越来越多国外长线资金开始进入到中国投资市场，相当具有标志意义。目前境外养老基金和主权财富基金纷纷寻求入市机会，该部分资金一般追求稳健的收益，也体现出其对国内一线城市商业地产未来十至二十年的稳定收益和抗风险能力表示了认可。
为什么是凯德，又为什么是上海
买不买得起，首先和家底厚不厚实有很大关系，也与你玩不玩的转有关。
事实上，这个小圈子，玩家就那么几个，而能玩儿的动这么大项目的，更是屈指可数。凯德不接，又有谁能出手呢？大陆虽然是凯德的重仓地，但凯德布局全球的动作一直也没有停歇，今年9月就曾以8.35亿美元在美国收购16家永久产权的长租公寓物业，将其在美国投资的资产类别扩展至长租公寓领域。
换个角度看。以与商业地产关系甚密的REITs来看，在市场震荡期间也体现出了较好的防御性。
据显示，2005年迄今十余年，美国REITs平均股利率为4.47％，高于其他市场REITs的3.8％，较高的股利率为美国REITs提供具吸引力的条件，且目前评价仍然偏低，预计未来有较大表现空间。2018年8月份，亚太所有资产类别中，只有REITs在8月份取得正收益（0.5%）；亚太上市房地产股票、股票和债券的回报率分别为-1.7％，-0.6％和-0.8%。此外，较全球REITs而言，亚洲REITs仍保持了最低的波动性，36个月的波动率为7.0％，而全球REITs平均波动率则为10.0％。
说句不负责任的论断：汇率一升一降，经济长期看涨，不买亚洲的楼又有什么可以买呢？
那么，问题来了：
- 商业地产香不香？真香。
- 商业地产好不好吃？吃不动。
- 商业地产怎么走呢？反问一句：税务问题什么时候能解决？
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