導讀：本文將通過分析世界主要國家英法美日50年房價漲跌的共同規律，預測未來幾年國內房價走勢，為大家購房、賣房提供有效參考。
01 英法美日核心城市樓市歷程
英國：以倫敦為例，過去50年，房價年平均漲幅近10%，英國名義GDP年平均漲幅約8%，房價漲幅略高於名義GDP漲幅，英國房地產總體上呈健康平穩發展走勢。
法國：以巴黎為例，過去50年，房價年平均漲幅約7%以上，法國名義GDP年平均漲幅約7%，房價漲幅基本於名義GDP漲幅持平，在2013年，法國房價呈逐年小幅下降走勢，2016年巴黎開始復甦，三四線及以下城市仍略降，法國房地產總體上呈健康平穩發展走勢，期間略有小幅波動。
美國：以紐約為例，過去50年，房價年平均漲幅約5－6%，勉強和通貨膨脹持平。
日本：以東京為例，在日本房地產泡沫破碎前30多年內，房價上漲了約200多倍，尤其在上世紀70－90年代，房價年平均漲幅高達近12%，日本房地產崩盤後，房價腰斬，如今20多年過去，房價仍未恢復元氣。
02 上述城市房價漲跌的共同規律
縱觀50年，英法美最核心城市的房價漲幅總體上是略高於名義GDP漲幅或基本持平，也就是說，在世界上經濟發展最具活力和房地產發展最為健康穩定的優質城市，從長期角度，房價基本上是略高於其國內名義GDP或持平，如果房價年平均增長率長期高於名義GDP，或中短期內發生火箭式暴漲，都必然會出現大問題或崩盤。
投資界有一種公認的理論叫“均值迴歸”，簡單說就是某種上漲或下跌趨勢，不會永遠持續，價值最終會遵循“均值迴歸”的規律回到合理範圍，對房地產而言，如果中短期內房價漲得太多，那麼最終會回到均值線範圍，當然，如果跌的過多，也會上調至均值線範圍，日本就是因為房價漲幅嚴重偏離與經濟增長相匹配的均值線，發生崩盤，泡沫至今仍未釋放完全。
03 國內20年樓市發展及未來房價走勢
根據以上規律分析：1998年－2016年，國內超一線城市房價年平均漲幅約20%以上，堪比當年日本，泡沫巨大是毫無疑問的；一二線城市以下年平均漲幅在8－16%左右，基本符合名義GDP增長速度（名義GDP一般比實際GDP高3－5%）。
在2016年以前，可以說：北上廣深超一線城市雖然經濟強大，但因房價實在高得離譜，因此是存在較大泡沫的；國內經濟發展較優質的一二線城市房價總體上與其經濟質量相匹配，基本算是健康穩定的：三線以下城市雖然房價指數不高，但因經濟活力低下，房價仍然屬於偏高。換言之，2016年以前，除北上廣深外，全國城市房價總體上存在一定的泡沫，但也並未嚴重偏離名義GDP，相對於均值線存在小幅的回調空間。
然而，從2017－2018年，因國內棚改貨幣化拆遷補償等去庫存措施，產生了大量手握重金的“拆遷剛需”群體哄搶房源，造成商品房供不應求，房價直接翻了一番，這就是前面所說的，房價短期內漲的太多，嚴重偏離了均值線範圍。政府對此也史無前例的予以重視，未避免重蹈日本覆轍，於2018年第四季度果斷採取了樓市降溫措施。
因此，筆者認為，基於“均值迴歸”規律的不可抗力和政府構建房地產健康發展長效機制的決心，釋放2017－2018年房價普遍上漲50%－100%的泡沫成分已成必然，也就意味著，在目前很多城市房價已下跌5－10%的基礎上，從2019年後兩三年內，二線及以下城市房價至少還有20－40%的下跌空間，才能回到房價的合理均值線範圍，請大家拭目以待，該觀望的觀望，該賣房的賣房。
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