如何将美国房产传给子女！无论是为了将来子女的教育还是为了转移资产，美国房产向来备受中国投资者的青睐。外国人在美国投资房产，除了关注房子的涨势，还必须注意未来可能遇到的赠与税和遗产税的问题。
现在，越来越多的父母辛辛苦苦地攒钱买房就是为了将来能够给子女留下一笔财产。在国内，父母将房产传给子女并不是很麻烦，父母如果健在，那么可以直接把房产过户到子女名下，一旦父母去世，那么，房子作为遗产自然而然就由子女继承。如果是在美国，那就大不一样，父母如果是将美国房产传给子女的话将牵扯许多税收问题，要知道美国税收可不低，而如何做才能达到省税的最佳效果可是有不少讲究的。
一、 父母是美国居民
美国居民的赠予/遗产税免税额分两类。
1. 年度免税额，15,000美元。即，每个赠予人对于每个不同的受赠人而言，只要年度赠予额不超过15,000美元，便不需申报赠予税税单和缴纳赠予税。凡是超过15000美元赠予额，赠予人在当年需填报赠予税税单（709表格），超额部分未必需要缴纳赠予税，而是可以使用下面将会提到的终身免税额。
2. 终身免税额，11,200,000美元（2018年现行）。即每个赠予人，一生中无论是以赠予形式或是以遗产形式，针对全部受赠人，总共可有1120万美元的额度免赠予/遗产税。
假设成本价值1000万美元的房产，且夫妻二人共同持有，如果直接赠予给子女，当年的赠予税影响如下：
1. 夫妻二人当年使用的共同免税额为（15,000x2+4,985,000x2）=10,000,000，无需支付赠予税；
2. 夫妻二人将来还可使用终身免税额余额为（11,200,000-4,985,000）x2=12,430,000；
3. 受赠人收到的房产价值仍为1000万美元，将来卖出时也需以此价格作为成本价格；
4. 如计划在百年后将该房产作为遗产传给子女，且房产当年市价1200万美元，受赠人收到的房产价值可按1200万美元计。
二、父母是非美国税务居民
这两种“外国人”在美国买房，专家建议最好用个人名义买。
1.持工作签证H1B的人：在卖房时可以享受和美国人一样的自住房免税条款。
2.留学生：父母希望给孩子当地买房。最好直接给孩子钱，以孩子的名义买房。
父母的身份如果是非美国税务居民，赠予/遗赠房产的情况会涉及到两个重要的税务问题，1）赠予/遗产税；2）海外房地产投资法案的影响（FIRPTA）；3）可能产生的所得税
Gift Tax comparison: RA vs. NRA（2018美国居民与非居民赠与税对比）
由于父母的非美国人身份（简称外国人），如果直接赠予/遗赠房产（美国有形资产）给子女（美国税务居民，简称美国人），免税额仅为6万美元。也就是说，房产价值超过6万美元开始，起征赠予/遗产税。
然而税法也有规定，外国人如果赠予美国人无形资产，免征赠予税遗产税。过去由此衍生出的避税方法之一，即将有形资产转移到一个有限责任公司（Limitied Liability Company - 简称LLC）名下，再赠予LLC股份，LLC股份作为无形资产不需要征赠予税的。房产作为有形资产，表面上来看此方法是行得通的，然而必须说明的是这个对策是在打擦边球。
公司一定要是外国注册的公司，不是美国注册的公司。
首先，与其他形式的资产不同，外国人转移美国房产在FIRPTA管辖范围内，几乎凌驾于全部其他税法涉及到的相关条款。FIRPTA规定，如果LLC名下资产超过50%以上是房产，或超过90%以上是房产+现金类流动资产，则转移LLC股份仍然视同于转移房地产本身，在转移之时，需预扣LLC或房产价值的15%的税。
交付预扣税之后，赠予人需通过申报个人所得税税单的形式，计算房产的买价和转移至子女名下时的市价差额，按实际增值与否计算所得税，如果得出的所得税金额小于预扣的15%，则可拿回这部分退税。
如不希望支付可能产生的所得税，另一种取回这15%预扣税的方式是申报赠予税税单。虽然理论上来说外国人赠予LLC股份给美国人，股份作为无形资产应不需支付赠予税。
但现实情况是，税务局保有对税法的最终解释权，通常情况下税务局对税法的诠释是会偏向税务局自身而非纳税人，对于赠予实体的定义，到底是变相赠予房产本身还是简单认定赠予LLC股份，税务局有最终决定权。
况且，已经收取的税费再因税法灰色区域而判定退回的可能性也是不乐观的。因此，外国人赠予/遗产税务筹划，建议尽量在投资之前便开始进行。
三、赠予/遗产税税率
赠予/遗产税税率是累进制税率，针对上述免税额以外超额的部分。
卖房时，外国身份和美国身份最大差别是什么？
在出售房产后，收益所得必须要纳税。美国人正常的情况下都是在每年报税的时候，将这笔收益放在个人税表中进行申报。但外国人卖房时，就必须将这笔钱预扣下来。其中联邦要缴纳房屋售价的10%预扣税，纽约州要缴纳8.82%的增值税。这是因为外国人没有美国收入，没有成为美国税法居民是不用报税的，如果国税局不收预扣税的话，没有办法保证外国人合法缴纳收益所得税。国税局收走预扣税的话，外国人必须在报税季填交税表才能拿回退税。
四、关于赠与税
赠与税以赠送的财产为课税对象，向赠与人或受赠人课征的税。是世界上许多国家实行的一种财产税。征收赠与税，目的是防止财产所有人生前利用赠与的方式以逃避死后应纳的遗产税。通常多与遗产税同时实行。
赠与税，是世界许多国家普遍开征的税种，也是一个历史悠久的税种。
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