根據相關數據顯示，11月樓市整體成交正在回溫，成交同環比均有所上升。而與此同時，多地也在根據自身情況對房地產調控政策進行微調，如12月18日，山東荷澤取消限售，緊接著，廣州取消公寓限售，隨後，深圳四大行首套房貸利率下調。中央經濟工作會議在強調"房住不炒"的同時，也強調了"因城施策、分類指導"。無疑，當前進入了房地產市場難得的"窗口期"，而部分開發商也是奇招迭出，開啟了一種新的"炒房模式"。
我們可以來看看這種模式具體的運作方式，先來者通過認籌方式"取號"，後來者則會採用加價方式"接號"，這就意味著，最先簽署認籌協議者可以將認籌權利溢價轉讓。非常類似於股票市場中的次新股中籤，通過新進入者的接盤，便可以輕鬆套現。只不過，"發號"主體變更為地產開發商，以期製造變相漲價"幻象"，並最終達到快速銷售和回籠資金的目的。
變相的"號販子"
我們對於號販子，可以說是耳熟能詳，從車牌照號販子到醫院掛號號販子，可謂是無孔不入。而今天，又出現了購房認籌號販子。而與其他號販子不同，這個認籌號販子的主使者是開發商。"在特定日期前，開發商可以為買主免費更名一次。"這是某購房人向記者提供的《商品房認籌協議書》上，唐山國際旅遊島金貝房地產開發有限公司在向客戶明確列出的合同條款。
為"號販子"敞開大門的這家開發商什麼來頭？"天眼查"顯示，唐山國際旅遊島金貝房地產開發有限公司股東為曹家祥和曹家林，註冊資本為4000萬元，法人代表為曹家林，他還同時是唐山國際旅遊島旅遊開發有限公司、唐山弘信物業服務有限公司的代表，由此可見，其所從事的產業囊括了地產開發與下游的物業經營。
而本次交易涉及的項目為金貝溫泉度假公寓。該地塊土地面積為14728平方米，規範用途為商業服務，土地使用年限為2015年12月到2055年12月。
那麼，金貝房地產開發有限公司的"免費更名"究竟有何深意？據其銷售人員介紹，"免費更名"的意思是，待意向購房人繳納認籌款項後，可以將正式的商品房買賣合同的買受人確定為另外一名購房者。通常而言，數月之後，房價已經上漲，而當時後入者所需要的戶型或已經售罄，如此，已經簽署認籌協議的購房者便可以將行使"更名權"，以一定的超額溢價轉讓"受讓權"給後進入者，並回收此前繳納的認籌金。通過這種回收，前者往往會取得50%以上的收益。
那麼，對於志在"倒號"的認籌者來說，如果沒有接盤者，豈不是要砸在自己手裡？對此，多數銷售人員向購房者的承諾是，由於商品房認籌到正式簽訂購房合同尚需數月到一年多的週期，倘若待正式合同簽署時沒能找到"下家"，第三方銷售公司甚至可以幫助尋找，並促成"接盤"。
唐山雖然屬於三線城市，但在河北省雄踞"老大"的地位，其GDP超出了省會城市石家莊。中國近代工業的發源地之一，因工業而興，長期被譽為"河北經濟第一市"。2016年前後，因為北京限購的"擠出效應"以及京唐高鐵規劃的批覆，唐山房地產市場一改多年沉寂，迎來炒房團集聚，帶來房價進入牛市。
唐山房地產市場近年來主要銷售指標一覽表
而在中央"房住不炒"的大力調控之下，2017年，唐山市政府辦公廳發佈《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》，被業內稱為"唐山樓市限購令"，市場瞬間冷清之下，提前在此拿地備戰的開發商瞬間資金鍊吃緊，不少開發商推遲工期、延期交房稱為常態。基於此，這種特有的"倒號模式"，被業內視為開發商試圖自救的新路徑。
"免費更名"背後的套路
對於唐山金貝房產的這一"免費更名"模式，廊坊福潤達房地產經紀有限公司負責北京周邊多地的商品房代理銷售業務，公司前置業顧問小庭（化名）向記者介紹了這種模式下背後的套路。"免費更名模式的核心要義之一，在於給予優先購買者一定的"倒號權利"，而最終目標，是實現開發商快速回籠資金的目的。"
小庭介紹說，這種模式在業內有一個專業術語，叫做"壓房"，從時間維度來看，這種模式已經存在數年時間；從空間角度來看，也並非唐山所獨有。
"這種壓房模式，隨著此前環京多數城市的房價出現較長時間週期的持續上漲而誕生，河北省內尤其是環京城市的不少開發商賣房，都曾採用了這樣一種模式。" 小庭對記者表示，在上漲週期下，前期'拿號'的客戶可以實現加價套現，後期客戶通過加價入手，把認購書上的購買者名字一改，可以滿足其投機需求，銷售公司也可以通過促成撮合成交而賺取中介費用。"
而其中最為受益的，無疑當屬開發商。壓房與倒號之下，一方面可以減少待售房源，製造飢餓營銷和搶籌假象，另一方面則可以提升售價，有利於後期樓王戶型和價位更高戶型得以成交。"地產商賣房策略，通常都會是分批銷售，其他房源都賣了，樓王還會愁賣嗎？" 小庭對記者指出。
"窗口"其搶跑 需警惕違法銷售
調控效果來之不易，而要促進房地產市場健良發展，則離不開長效機制的建立。日前，河北省住建廳等多部門聯合印發《關於建立健全房地產開發領域違法建設防控治理長效機制的若干意見》，其中要點之一，除了要根治房地產開發違法佔地、違法建設外，還試圖根治違法銷售"屢禁不止""循環整治"等頑疾。
"在'房住不炒'的政策總基調下，部分開發商寧願選擇紅線鋌而走險，與所面臨的產業新形勢密切相關。"北京鏈家房地產經紀有限公司某業務員分析說，最近兩年內，隨著房地產調控的持續深入和相對趨緊的貨幣政策，作為高槓杆典型代表，不少開發商的日子非常難熬，尤其是對於中小房企而言，普遍面臨資金鍊緊繃的風險。
根據前述人士介紹，目前唐山房地產包括鳳凰新城板塊、南湖板塊等重要區域，但與燕郊、固安等環京地區多由本地房企控制不同，品牌房企佔據唐山大部分市場份額，其中既有萬科等老牌房企，也有新城控股等新秀。產業大環境趨冷，加上龍頭房企的夾擊，中小房企生存維艱。
房地產商通過新招式託市，也與中國房地產市場調控正在出現的微妙變化相關。例如，針對山東菏澤日前出現的政策變動，青島大學經濟學院教授易憲容指出，2019年國內的房地產市場政策，雖然基本方向沒有改變，但一些城市的微調將會成為常態。中國人民大學國家發展與戰略研究院副教授劉曉光也認為，房地產調控政策的實施主體將首次從中央層面深入到地市層面，這既有利於地方根據實際情況進行預調和微調，又可以避免房地產政策執行過程中的大起大落。
申萬宏源在研報中判斷，2019年行業可能出現因城施策調整、政策改善可期的局面。"2019年房地產行業基本面面臨大幅下行可能性較高，適度因城施策調整，放寬各地的自主權較為重要。"
因城施控的政策預期，加速了房企尤其是中小房企回籠資金速度的演進，在資金壓力下，部分中小開發商才表現出趕在窗口期"搶跑"的特徵。
"實際上，從今年第四季度開始，不少開發商已經紛紛加大了房源促銷力度，以加速走量，其中，特價房、購房打折、首付分期等促銷模式也紛紛上場。" 小庭對記者表示。
年關到了，房產企業缺錢是普遍現象，而為了儘快回籠資金，開發商們各有各的招，都開啟了"衝刺模式"，鉚勁"出貨"，此時的樓市靜水深流，表面一片平靜，但實則暗流湧動，但無論如何，"免費更名"這類變相的"炒房模式，切不可突破"房住不炒"的底線。
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