錢江晚報·小時新聞記者 黃磊 吳佳怡
根據錢江晚報購房寶的數據統計，杭州市區二手房2019年12月一共成交7498套，也是自2019年6月以來成交量重新突破7000套。
12月二手房市場有兩個明顯的特點，一個是“全民搖號”消息出爐後學區房的活躍；另一個則是“萬人搖”紅盤陸續進入二手房市場，如融信瀾天、金色和莊、卓越蔚藍領秀、中鐵建西湖國際城等紛紛出現周成交量破10套的熱銷景象。
臨近春節，不少人置業的需求紛紛提上日程，也有人急需用錢便將投資的房源拋售，那麼，這些房源的價格有哪些變化？12月的二手房漲跌榜為之解答。
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2萬元/㎡以下小區漲跌拉平
次新房小區止跌回穩
隨著年底置業潮的掀起，單價在2萬元/㎡以下的小區也在剛需置業的推動下，價格由下跌逐漸回穩。其中，次新房的回穩較為明顯，如餘杭廣廈天都城天風苑12月成交均價為18583元/㎡，較11月的15820元/㎡增長了17.5%；蕭山義橋綠都金域三江，12月成交均價為19662元/㎡，較11月的17328/㎡增長了13.5%；餘杭九龍倉君廷12月成交均價為18514元/㎡，較11月的17447元/㎡增長了6.1%。
不過，眾多餘杭蕭山相對年代較為久遠的小區成交價格仍然有不同程度的下跌，如蕭山新街的紅墾小區、餘杭五常的人和家園、餘杭良渚的玉都佳苑等，其12月成交均價較11月有10%以上的下跌。
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“萬人搖”紅盤投資客瘋狂出貨
剛需購房者托起年底二手房市場
單價在2-3萬元/㎡的小區，是剛需購房者的“主戰場”。從漲跌榜的數據來看，該區間的小區12月成交均價與11月相比，上漲的小區已經多於下跌。事實上，整個下半年，該區間內的下跌小區數量均多於上漲。年底的反彈，要得益於春節前的置業潮。
從透明售房網每週公佈的市區小區成交量來看，“萬人搖”紅盤的出貨量最大，如融信瀾天、萬科未來城、卓越蔚藍領秀等熱門小區幾乎每週成交量都在10套以上。投資客套現的急迫心情可見一斑。
不過儘管成交量大，許多紅盤12月成交均價環比11月卻依舊在下跌。嘉凱城名城博園12月成交均價為21490元/㎡，較11月下跌了17.4%；萬科未來城12月成交均價為28673元/㎡，較11月下跌了11.3%；保利東灣12月成交均價為23795元/㎡，較11月下跌了8.5%；卓越蔚藍領秀12月成交均價為25641元/㎡，較11月下跌3.2%。另外，如昆盛肖邦，鐵建萬科江灣城、融信瀾天等熱門小區12月成交均價較11月都有5%以內的下跌。
看來在10.1萬套二手房庫存下，買方的優勢依然存在。
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超10萬套掛牌量下可選餘地大
不少撿漏房源拉低小區均價
單價在3-4萬元/㎡的小區，處於剛需與改善之間，也是交易的熱門區間。從漲跌榜的數據來看，儘管在較大的成交數據下，下跌的小區仍然要略多於上漲。
下跌的小區中，市區的老小區下跌程度要大一些。如上城區老浙大橫路小區，12月成交均價僅為30581元/㎡，較11月下跌了26.6%；上城區光復路小區12月成交均價也跌破4萬元/㎡，為35422元/㎡，環比下跌23.7%；下城區的木庵小區12月成交均價為34806元/㎡，環比下跌17.8%。不過，老小區中有時由於戶型、位置、裝修等差異，房源價格價差也會較大一些。
另外，一些次新房成交均價也有緩幅下跌。如江乾區的萬科紫臺12月成交均價為31496元/㎡，環比下跌13.3%；臨近的濱江金色黎明，12月成交均價為38986元/㎡，環比下跌4.9%；西湖區的中旅紫金名門，12月成交均價為36699元/㎡，環比下跌2%。
而這些次新房小區中，還出現了不少由於房東急需用錢而低價拋售的“撿漏房源”，如招商雍和府12月的成交均價在36242元/㎡，但根據我愛我家app上數據顯示，也有單價3.3萬元/㎡出售的房源；金色黎明也有3.4萬元/㎡成交的房源；中鐵建西湖國際城12月成交均價為32905元/㎡，不過在我愛我家的成交房源裡，12月該小區有多套2.8萬元/㎡的房源成交。而這些“撿漏房源”也從一定程度上影響了小區的整體均價。
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單優學區房出售率升高
全民搖號加快學區房交易頻率
單價在4-5萬元/㎡的小區，除了改善房源以外，還有諸多學區房。這些學區房大部分為單優學區，即初中或小學擁有一個優質的學區資源。“全民搖號”的發酵，使得不少原本打算去民辦學校拼搏一把的家長，紛紛將目光轉向了雙優學區房。與此同時，單優學區房的出售率升高。
不過，從漲跌榜的數據來看，該區間的小區成交均價仍然是漲多於跌。如杭州文瀾實驗學校的學區房金瑞風景大院，其12月成交均價為48462元/㎡，環比增長2.8%；採荷一小的學區房採荷翠柳，12月成交均價為47762元/㎡，環比增長9.4%。
不過總體來看，雖然這些學區房均價有所增長，但都在正常的浮動範圍內。不少學區房的中介認為，就目前形勢來看，2020年學區房下跌的情況或許不會出現，但也不會大幅增長，將在穩定的範圍內波動。
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雙優學區房關注度增加
價格卻較為穩定
單價在5萬元/㎡以上的小區，除了豪宅以外，就是擁有小學、初中雙優學區的學區房。在“全民搖號”的大環境下，雙優學區房的關注度明顯增加，成交量也有所提升。如耀江文鼎苑、求智巷小區、文一路小區等都曾在12月紛紛登上市區周成交排行榜的前十位。
不過從漲跌榜的數據來看，價格上卻沒有太大的波動。如求智巷小區12月成交均價為74585元/㎡，環比下跌15%；耀江文萃苑12月成交均價為52942元/㎡，環比下跌3.5%；曙光新村12月成交均價為64828元/㎡，環比下跌0.5%。
經紀人認為，總的來說，這些雙優學區房並不會因為關注度的提升而大幅漲價。首先這些頂級的學區房價格已經達到一定的峰值，很難再突破；其次，儘管關注度增加，但由於“全民搖號”政策還未落地，對價格的直接影響並不大。
注：
一、以上數據均來源於錢江晚報購房寶，統計為2019年12月二手房成交均價,2019年11月二手房成交均價；表格中“-”代表2019年11月無簽約價格或無漲跌情況；
二、在不同成交時期，成交的物業類型（別墅、排屋、公寓等）、精裝與否、戶型大小、樓層與樓幢位置的不同會造成價格變動；
三、有些房源為了減少稅費，會稍微壓低成交單價；而有些二手房為了增加銀行貸款，也有可能稍微做高單價，具體房源信息建議去實地看看。
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