文丨褚律师
开发商吹什么牛，才能承担法律责任呢？
俗话或的好，开局一张嘴，价钱全靠吹。买房人和开发商签了合同，交了房款，满怀期待的等着交房，结果等来的却是一地鸡毛。比如：说好的“电梯前厅及走廊贴墙砖”，结果“只刷了白色墙漆”；说好的“月亮溪水景、跑道”，结果影子都没见着；配套设施不齐全；停车位严重稀缺；安全隐患严重；走廊无防护栏；空调无外机位；电梯进雨等等。
业主遇到问题后，多次找开发商要求解决，但是却被开发商一次次敷衍了事。这些想必每一位买房人多多少少都有“被欺骗”的经历。那么，开发商吹什么牛，需要承担法律责任呢？一般而言，有下列几种情况：
一、是房屋实际情况与合同不符
二、是面积、层高、房屋装修标准、配套设施等与合同规定不符
三、是物业服务存在诸多问题，如没有尽到房屋维修责任，对小区绿化缺乏维护、对小区部分业主的违建行为没有及时采取制止措施等。
除了打官司，其他维权方法有效吗？
1、购房者可以向房地产管理部门、工商行政机关进行投诉，有相关的职能部门对开发商作出相应的处罚。
2、制造舆论。可以通过论坛、报社、电视台等媒介将消息散播出去，在一定程度上可以形成对开发商的压力，因为这会影响到它自身的形象和信誉。开发商如果理亏，则可能会主动妥协。
这两种方式，业主都可以尝试，如果效果不大，建议果断换方式，不要拖太久，因为诉讼是有时效的，打官司是最后的防线，不要错过最佳的维权时机。
集体维权，打官司就是打证据
业主们可以自发组成维权联盟，共同收集证据，共同起诉。在这里，我们是建议业主委托律师代理起诉。委托专业律师可以让胜诉的几率更大，律师更懂得维权的方法。集体委托律师，费用不会太高，且节约自己的时间。需要收集的证据有：
1、售楼广告、宣传材料。这些材料可以作为书面证据证明开发商宣传的前期所作出的承诺。
2、录音录像。这些影像资料可以证明开发商所言是否与宣传、承诺一致。
3、购房合同。合同内是否有对宣传作出的规定，或者是否存在无效的霸王条款。
4、规划图纸等资料。可以证明开发商是否在后期违反规划改造。这些资料可以到房管部门查询。
在律师的协助下，某小区业主维权成功
张某买了XX开发商的房屋，并签订了预售合同，支付了定金和首付款，尾款按揭。后房屋建设封顶后，张某发现房屋现状与开发商沙盘展示内容、宣传单相比，存在明显差距，于是要求解除合同，返还购房款。而开发商辩称：沙盘模型及合同均提示模型与实景存在一定差异，仅供购房参考，最终交付结果以政府部门核准及双方合同约定内容为准。双方协商无果，遂诉至法院。
法院经过审理认为，《商品房买卖合同》及《补充协议》系开发商方制作，属格式合同，其作为提供格式条款的一方，应遵循公平原则确定双方的权利与义务。《补充协议》第十四条约定“销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作参考，没有合同拘束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准，沙盘模型中明确提示沙盘模型不作为要约内容”显然排除了购房者的主要权利、免除其自身责任，认同这样的条款，无异于放纵了房地产开发商虚假宣传、诱骗购房者与其签订商品房买卖合同，故认定该条款无效。根据法律相关规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划方位内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。本案中，购房者提交的宣传单、沙盘照片均显示55号房屋东侧有相当面积的围合庭院，该说明和允诺具体明确，实景照片显示房屋东侧即是道路，围合庭院不复存在，且对商品房买卖合同的签订及房屋价格存在重大影响，故本院认定宣传单与沙盘模型展示等商业广告的内容虽未载入商品房买卖合同，应视为合同内容。
最后法院判决，支持购房者的诉求，解除合同，并返还购房款。
维权小贴士
315虽然已经过去了，但是我们每天都要当做315.在这里我们再次提醒广大的购房者，为了避免落入遭遇虚假宣传的陷阱，最好的办法是不要只听开发商怎么的讲的、怎么宣传的，要看开发商能不能把宣传的的内容写进行购房合同，只有写进购房合同的才能更有保障。购房者在购房过程中要特别注意：
1、不要轻信开发商的广告宣传。要理性审视广告内容，并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款。
2、不要轻易交付定金，否则一旦改变主意，难以索还定金。
3、收集与查证关于所购房屋的信息。购房者在买房之前要持理性的态度，若确定购买，到规划部门、房管部门以及建设部门做资料查询，一般小区的消息在房管部门和建设部门有相应的公示，购房者也可以向相关部门具体科室咨询。
4、开发商关于承诺的配套设施，最好向当地规划门咨询核实，并要求将期待的规范设施写进合同。
5、一定要保留相关的证据，包括开发商的宣传手册、广告标语、销售人员的录音等。
6、遇到不懂的，不要轻易做决定，一定要咨询专业人士和房产律师。
文/褚律师（个人微信：15000909485） 申云律师事务所高级律师，擅长： 商品房买卖合同纠纷、商品房预售合同纠纷、二手房买卖合同纠纷。
申云房产维权律师团，专注个人、集团房产诉讼案件十余年。
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