房地產稅真的來了？
這幾天，“房地產稅立法，有關部門已經在有條不紊地推進”的新聞不斷湧現。僅僅在3月5日-15日的短短11天內，官方就6次提及了房地產稅。
房地產稅的相關消息密集出現，牽動著億萬群眾的心。
有房的朋友希望房價不斷上漲，伴隨著房價上漲自己的資產可以不斷升值。
而尚未買房的人則希望房價可以穩中有降，否則自己又如何能負擔得起如此高昂的房價。
與往年老調重彈、冷飯再炒之後便歸於平靜不同，今年可能真的不一樣了。因為房地產稅具體實施的路徑已明確，那就是“立法先行、充分授權、分步推進”。
早在2011年，上海和重慶兩地就曾經開展過房產稅改革試點。
當時在上海試點徵收房產稅，徵收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房。而在重慶，徵收對象則為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的二套房。
不過那時候只是試點和象徵性的嘗試，管理層並未給出明確的實施路徑，更不要說“立法先行”了。可近幾年的房價暴漲，炒房的愈演愈烈使得房地產稅再度被提上日程。
2016年12月中旬，中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求迴歸住房居住屬性。
對於老百姓而言，過去買不起房，今天可能也買不起，甚至有可能將來還是買不起。但是管理層用實際行動告訴我們，會努力讓老百姓住的起。
那麼問題來了，曾經中國最賺錢的地產行業還能輝煌依舊麼？眾多知名房企的未來又會如何？是維持現狀還是謀求轉型？
房地產行業的現狀
數據顯示，2019年2月份住宅銷售出現嚴重的分化，可謂是冰火兩重天。一二線房價出現回升，三四線房價出現全面的下滑。與此同時，不少房地產企業開啟了自救模式。
百度搜索“恆大住宅”不難發現，第一個系統提示的關鍵詞就是“恆大住宅9折”。
2018年1月份的時候，中國恆大公告2018年全年銷售目標是5500億元。實際上，公司在2018年全年的合約銷售金額約為5513.4億元人民幣，僅僅算是壓線完成業績目標。
而恆大在2019年1月7日發佈公告顯示，2018年銷售額已經突破5500億元，其2019年的銷售目標為6000億元。
銷售增幅目標不到10%，中國恆大對於2019年的態度如果用兩個字來形容，那一定是“謹慎”二字！
與恆大的打折賣房相比，碧桂園喊出“優化調整組織架構，促進企業全面發展”的口號，則更加耐人尋味。
由於此前的裁員傳聞，2月28日，碧桂園給出回應，並沒有直接否認裁員，只是強調了此次是組織架構進行優化調整，會通過持續推進權責下放、精簡業務流程和逐步人員下沉。
翻譯成普通話就是：裁員是有的，但是裁員的數量並沒有像傳言中的那麼多，而裁員並非企業面臨危機，只是為了自身更好的發展進行調整。
而早在1月4日，碧桂園就已經宣佈了自企業成立之日起最大規模的一次高管調動，對集團各重中心的負責人進行梳理、更換。此次調整，更換了包括投資策劃中心、管運營中心、研發設計中心、成本管理中心、集團辦公室及數字化管理中心在內的6箇中心的負責人。
說完了在港股上市的房企恆大和碧桂園，我們不妨來看看A股當中的地產龍頭萬科A（000002.SZ）的現狀。
數據顯示，萬科 1月的銷售金額同比下滑了三成左右。
萬科董事會主席鬱亮近日在一封內部郵件中也表示，“萬科不僅要跳出牛市思維，還要重新調整資源。把不好的資源、沒潛力的資源、閒置的資源、浪費的資源處理掉。”
差強人意的業績加之重新調整資源，這不由得讓人聯想起前段時間剛剛經歷過“大瘦身”的萬達。
的確，眼下談危機未免有些危言聳聽，但是眾多房企所面臨的尷尬現狀，不由得不讓我們懷疑是否房地產行業的寒冬將要來臨了呢？
地產行業的癥結在哪？
網絡上關於地產行業的文章比比皆是，但是真正有價值的卻很少，因為不少文章的作者犯了二元論的錯誤。非黑即白，未來不是一片光明就是一片黑暗，而恰恰地產行業的發展是一場複雜的博弈遊戲。
按照其參與者分類，這場複雜的博弈遊戲至少涉及六個主體：中央政府、地方政府、開發商、銀行、自住客和投機客。
就拿2003年來說，當時政府試圖對於房地產行業進行調控，但是卻一直無法收到滿意的效果，其原因不在於房子供應不足，而在於房產過早的具備投資屬性，大量新房被作為投資品囤積，剛性需求者不得不高價購買。
所以，不要以為單單一箇中央政府就能夠左右房價的走勢。2003年就是個很好的例子，投機客利用房產的投資屬性囤積居奇從中狠賺了一把。
記得當時有部電視劇叫《人蟲—房蟲入海》，講的就是倒買倒賣，利用房產價格變化暴富的故事。
當然，提到核心驅動力，我認為有兩個數據是最關鍵的，一個是全國商品房銷售面積，另一個則是銷售均價。而其他的數據不論是開發商資金狀況還是政策力度亦或是貨幣供應等等，最終都會反映到銷售面積和均價上。
從週期上來說，房地產行業的大週期由人口結構決定，小週期由政府政策引起。
那麼聯想到現在中國開放二胎鼓勵生育，很多問題就迎刃而解。一方面，人口老齡化不可避免的出現了，另一方面人口結構的問題將導致房產的供需上出現失衡。
其實，這就是癥結所在。以前的中國，由於發展較為落後，因此地產行業對於投資的影響佔比較重。但是隨著中國的強大，地產行業逐漸從對投資影響佔比較重轉變到對消費影響佔比較重。
這一點其實和曾經的美國很相近。畢竟房地產行業的上游涉及到鋼鐵、水泥、玻璃、機械、汽車等行業，而家用電器則成為其派生需求，更為重要的是銀行也與地產行業的發展密不可分。畢竟，如果沒有銀行貸款的推波助瀾，房價又如何能上漲的如此之快？
這不由得讓人聯想到次貸危機時期的美國。只是當時的美國缺乏有效的行政干預，任由房價漫天飛漲，最終釀出悲劇。而我們則未雨綢繆，及時並且有效的抑制了房地產泡沫的愈演愈烈。
因為有了“房利美”、“房地美”的前車之鑑，從這個角度來說，未來的房價一定不會漫天飛漲，但是也絕不會出現暴跌，畢竟這是牽一髮而動全身的行業，我們都不想看到經濟大幅下滑，不想看到銀行破產或倒閉（參考美國次貸危機）。
所以，唯有暫時抑制住，並通過其他新興行業來轉嫁危機。
這也是為什麼2018年一二線房價出現回升，而三四線房價出現全面下滑。在可以預見的未來，房價分化的情況將會愈演愈烈。
如何理性看待地產股？
我們應該明白，真金白銀去操盤和紙上談兵去分析完全是兩碼事。你說ST股爛麼？但是每年漲幅排名前十的股票當中總會有ST股。所以千萬不要把基本面生搬硬套進股市，股市有其自身的運行規律。
說到地產股，不妨先讓我們來看一下房地產板塊的整體估值。
很明顯，地產板塊的PE在歷史低位。
戴維斯雙殺效應我想各位都不陌生吧，每股收益和估值的變動方向往往決定了股價方向。
也就是說未來的房地產板塊必然會面臨著一個估值迴歸的過程。先不論地產行業未來的前景如何，單就其估值來說，必然會存在一個估值修復的機會。
而每股收益（EPS），這就要看公司的盈利能力了。單從這一點上來講，影響因素較多。政策、經濟週期等等都會對其產生較大的影響。
按照筆者的研究，2019年的二季度將是基欽週期的拐點，並且下一輪的經濟週期將是以價值為主線的。說的通俗一點，股價要看業績、業績、還是業績。
看看近期貴州茅臺（600519.SH）的走勢吧，就在2019年3月18日這一天，它的股價突破800元，再創歷史新高。
雖然這隻票屬於消費板塊，和地產的聯繫並不大，但是這對於我們研判未來市場風格的轉變還是非常有幫助的。
（貴州茅臺股價走勢圖）
儘管地產行業的成長性堪憂，但是伴隨著業績的回暖，地產股還是具有一定的向上空間的。
另一個需要我們注意的就是地產行業的高資產負債比率。當然，幾乎所有地產股都擺脫不了較高資產負債比率的命運，但是高負債意味著什麼我想不用我過多贅述。
所以一旦政策性風險出現，或是持續出現貨幣增速下滑，那麼我們應當謹慎，因為這將意味著房企的資金鍊承壓，嚴重的話可能出現資金鍊斷裂，由此引發風險。
綜上所述，對於房價，筆者的結論是，未來地域間的分化將會持續，一線房價儘管會有波動，但是仍以平穩震盪為主。
而對於地產股，隨著未來經濟週期拐點的出現，地產股當中的部分標的大概率存在估值修復的可能，但是仍需重點關注政策導向以及貨幣增速的變動，規避掉那些資金鍊承壓或是在行業內資產負債率過高的房企。
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