北京商報訊(記者 董家聲）3月26日，萬科（000002.SZ）在深圳舉行2018年度業績發佈會，董事會主席鬱亮、總裁兼首席執行官祝九勝、執行副總裁兼首席運營官張旭、執行副總裁兼首席財務官孫嘉、副總裁兼董事會秘書朱旭等高管出席業績會，市場關注的熱點。
Q1、關於房企的償債壓力
張旭解釋，萬科一直現金流為基礎，今年淨負債率30.9%，今年數據1880億，是短期負債的2倍。每年三大機構評級當做對自己的要求，一直保持較好地位，公司債4.05%，超短融3.13%，中期票據也很低，是市場對我們的認可，會保持下去。
Q2、房地產市場的未來將會怎樣走？
朱旭現場給出萬科的判斷：
1、經濟下行壓力並未消除。隨著00後、90後成為消費客群，客戶消費多樣性豐富，企業需要更敏銳。
2、住房短缺時代結束，每個季度商品房銷售面積同比增速下降。
3、行業集中度上升，頭部企業競爭更加激烈。
4、城市化進程仍在繼續，房地產仍然會維持較大規模。
5、人民美好生活需要更多內容供應和空間服務，但企業轉型並非易事。
Q3、萬科未來靠什麼來持續領跑行業？
祝九勝表示，全球經驗顯示，單一開發商市佔可以到6%-8%，我們對於規模的 追求和依賴變得沒有那麼嚴重，在能力上要領跑，看到市場需求和客戶變化，更多產品來服務客戶，是我們所理解的領跑。
在這個過程中，有些探索有效果，有些效果還沒有呈現出來，但是幾方面找到了辦法，並且建立了自己的能力，比如租賃住宅，07年開始探索，08年萬匯樓，14年大規模布點，4年時間開業運營超過6萬間，租金收入8個億，錢很難賺，但是增加了客戶的粘性。
第二是在物流，4年時間，萬緯物流，管理面超過971萬平，進入42個城市，經營指標在行業相對領先，去年收購太古冷鏈，在高標倉的服務上有提升。
第三是傳統物管，以前只管萬科的盤，現在從管樓盤到管社區，到管城區，18年收入達到98億，4年前19億，現在增加5倍。
“沒有一個大企業轉型容易，我們先能力後規模，先看客戶需求，再看市場探索。”
Q4、萬科2019回款目標是多少？
去年6300億回款“生死線”，張旭說去年的回款包括其他業務，至於網傳2019年回款目標比2018年略微下調，他繞了過去，委婉的說，每天都是賣樓的好日子，通過努力，可以和市場同步，或者做的更好。
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