01 燕郊人

昨晚去了趟燕郊，早上起來，收了一大堆短信，知道，手機號被賣了，兩次。

（剛好，去過兩個售樓處，都留了電話）

噫～～～～

這個錢都賺？！

記得十三年前去天津，外環路壞了，要繞道里面的一個村子，於是在村口，有農民拿一條繩子攔著，過每輛車收10元。

從深圳來到北京，又從北京來到天津，心中迅速做了一個對比：

這事如果在我們深圳，肯定是把村口馬路掃一下，用硬紙盒做幾個轉彎標誌，然後入口豎個牌子，說明了我投資基建要收回成本，每車50元。

這事如果放北京，肯定是，有幾位老頭早就站在村頭，預備給你指路，問你從哪來的，深圳的？深圳人民現在生活可好？……不收錢。

天津現在肯定不這樣了，燕郊和天津有13年的時差。

燕郊和北京時差多少？30公里，我算算，再加3年吧。

看了幾個樓盤，感覺吧，滿大街都是房地產，可是沒有一個是房地產商搞的。

看這個，模型做這樣，就拿出來賣了？

如果你沒看出圖裡有什麼問題，你適合過燕郊生活

下圖清楚，右下角是洗手間，左下角是臥室，注意，是小戶型，不是什麼新概念豪宅，臥室比洗手間還小，行嗎？這樣的模型敢拿出來賣房？

關鍵是沒人發現，賣了很久了，我問了售樓員，他說我是第一個提出疑問的。

工作粗糙到什麼程度！

來之前，某競爭樓盤說他們樓開個裂，他們說沒有，有就正常了，可信了。

我們一路都被各個售樓處人員緊盯著。人的狀態，都很積極進取的，有上進心。“給我個機會，也給你自己個機會”，一個大姐一直跟在我們後面，貼身“朗誦”這段她認為是很有哲理的詩句，就差沒在每段之前面加高曉松和冒號了。這樣生拉硬扯賣房的情景，北京十幾年沒有見了。

所以燕郊要和北京做親戚，還要把自己的舉止行為操練一下。

先別學用刀叉，先把身上的僕僕風塵撣掉，然後再坐下來吃北京的這桌滿漢全席。

燕郊一批傳銷分子落網燕郊，咱切不可發展成承接北京垃圾的地方

02 燕郊房

從來沒有哪個小鎮像燕郊這樣的身份。

就像伺候在老爺身邊的丫鬟，什麼都一樣了，就是沒個名分。

其實現代社會了，這個一點不重要。20年前就有人說，燕郊遲早會劃給北京，我的判斷是，這張紙永遠不會領了，已經沒必要了。

有必要問的是，燕郊是不是北京的，到底還有哪些區別？

以前有電話區號，跨區算長途；還有，公交車不通，要做長途車；再之前還有北京糧票和河北糧票的區別，現在，似乎沒有什麼實質性的區別了。

有，別忘了，區別最大的是房價。

我們現在來談房價。

大家都知道燕郊房價被腰斬，現在稍微穩定不下滑了，甚至近日還有點反彈——那麼，它是真正的對應於腰斬的反彈，還是迴光返照式的反彈？兩種反彈，反彈到的位置顯然不一樣。

分析這個問題，我們還是用大家習慣用的“房價熱氣球模型”。

從熱氣球模型我們可以清楚知道，他下降的原因就是熱氣球的開關被擰小了：進去的熱分子少了，熱分子攜帶的自由能也少了，氣球裡面溫度降低，導致熱氣球高度下降。翻譯成行話，那就是限貸限購，導致市場溫度降低，房價應聲下落。

現在挑戰來了，如果一旦它取消限貸限購，房價就會回到原來的水平？就會重複之前的故事？還會加碼？

還是回到熱氣球的模型。

取決於熱氣球高度的不是裡面的熱分子數量，或者熱能，而是溫度，或者說內外的溫度差。所以，還有一個重要的變量：

節奏

現在很多人把房價轉折點寄託在限購放開，是的，這個是比基建投資、通地鐵更重要的。（為什麼？當常識理解就可以了，看圖如果看不懂）。但是，怎麼放開，是一下子放開，還是慢慢地放開，帶來房價的上升高度是大不一樣的，因為市場溫度會大不相同。這裡需要補充知道過去已運行20年的市場邏輯，不深入說了。

所以沿著這個思路，雖然在燕郊很多不確定的情況下，我們還是可以先給出兩條基本結論的：

1、當年那樣瘋長的幾率不大。

以我的判斷，如果放開，第一步可能放開的是，有北京購房資格的，既然一體化嘛，要承載北京人口疏散，那就要購房資格先一體化。如此，也就不可能是之前的，全國各地的外來炒房客齊聚燕郊，所以重現當年大漲的可能性不大。

有沒有可能，還有向全國放開的第二步？你想想會在什麼情況下有？那一定是房子很難賣的時候，需要政府也來大力促銷的時候，那，這第二步還有意義嗎？

一個可以討論的現實例子是，現在燕郊公寓並不限購，但是房價還是不火。我看了首爾城在賣一個loft產品，因為付款條件好，首付只要8、9萬塊，所以賣得不錯，售樓處人很多；但根據他的產品和價格，如果樣板房沒做假，還是不錯的，價格也不錯，兩萬二三，但現在的銷售進度算不上大火吧。

2、回調的幾率大。

燕郊房價到底該在哪個位置呢？

再看一眼上面的熱氣球模型。

第一條就是，房價本來無錨，原來燕郊8000也貴，後來20000也貴，再後來40000還是貴，只要有這麼多的熱分子衝進去，熱氣球就會升起來。但是房價在一些特殊階段，熱氣球原理也不夠用了，它會由蔡照明買房方法論的另一個重要原理——【房價的相關性原理】來支配。簡單說，就是當它和通州的關聯度，到達一定程度後，就會變成房價由通州樓價來錨定，而通州的房價是有支撐的——所以燕郊的房價會支撐在通州的肚臍眼上的位置。

還有一個比較確定的觀察是，未來燕郊新盤少。新盤少，那不是物以稀為貴，會抬高價格嗎？

先說為何新盤少，因為燕郊納入北京副中心一體規劃，土地當地政府就做不了主，不能隨便賣了，所以新盤少；接著講為何新盤少不是拉高了價格？因為新盤少，導致持續推動市場炒熱的力量小，反而失去了一股導致價格暴漲的最大力量。

03 燕郊改名京郊

在燕郊看一個二手房時，電梯裡還遇到一個穿綵衣的大姐，和我們居然是相關者。

十年前，燕郊半城的人是看我們的媒體廣告來買的房。

記得當時北京工薪階層普遍房焦慮，討論要不要做房奴。而五環外的房子再便宜沒人去買。我們推出一個概念，叫【中國式居住】：520模式，就是在郊區五環外買一個房子，父母來住，小孩在城裡租房5天住城裡，週末2天回郊區和父母團聚，520的0是團圓的意思，有親情的中國人居模式。這個概念當時最大的受益者是燕郊，所以當年燕郊的房子80%是在我們媒體上投廣告賣掉的。

我遇到的這位就是中國式居住的實踐者。她是保定的，她小孩在北京上的大學，自然就留在北京工作，她就在這買了套房，小孩週末可以回來，吃她做的飯菜。雖然她說了兒子快一個月沒回來了，但是那種隨時可以回來，隨時可以見到的感覺，還是得到了滿足，這個就值。

現在的問題是，如果滿城盡是退休的家長，這個城市的發展後勁還有嗎？同樣會影響到房價。

作為一個城市的經營者，燕郊需要有些行動。

所以我覺得燕郊特別需要一個標誌性動作。

第一個行動，我覺得是這個地方要由北京代管，或者北京和三河共管。參照深汕合作區的模式。不然它的格局就是三河縣的一個小鎮。

看他們年終總結，知道你們管摩托車是可以的，比北京更能管得好，但是管理內涵要升級，要運營城市。

當然北京的管理水平也有限，回龍觀管理得很土，我們可以去上海找個鎮長，或者全球招聘。

第二個要讓真正的地產商進去一兩家，帶動下，城市的規劃水平和建設水平要上一個臺階。這麼個典型的大北方建房子還搞什麼“夏威夷”，“灣仔”的概念，挺嚇人的。就像課堂裡上課，有個穿泳裝的坐那，沒違反課堂紀律不錯，反正挺挑戰認知的。

第三，作為一個未來的北京承載小白領的地方，它理應有很多的活力，這裡面要加的因素很多，隨便瞎說一下：

加美：給中戲、舞蹈學院家長提供免費宿舍，空姐買房補貼10萬，電影學院的買房補貼20萬。一個億補下去，來1000美女，週末在街上晃，那是什麼地方？劉強東周末都來。

加點文化：請文化名人代言。代言不行，拉來做鎮長。莫言不行，就姜文，有魄力，不一定幹不好，說不定比施瓦辛格強。

加智力：

加時尚符號：宣傳部改為策展部，辦高冷的展覽，反正也是冷，不如高冷到底。比如科技美學展，沒人敢搞，收不回來成本，咱不怕，當成是品牌宣傳。請著名公關公司來系統包裝，就像當年深圳鹽田區請世聯和我做“藍色鹽田”的整體包裝一樣，非常成功。

加錢：問中央要，你叫我個小鎮青年跟城裡大哥大一樣穿衣打扮，搞規劃一體化，你不給錢咋行？另一方面，開展自救，實現北京人的轉移消費。週末逢集，每個週末都有展覽，大甩賣。週六京東節，週日天貓節，成為一個長期的節目，北京人來淘便宜貨。

關鍵還是要有產業，要引進一兩家像樣的科技企業，目前中興通訊是最大的吧，用好他們，以他們為種子，孵化，把人帶進去，給最好的條件。目前這塊太弱，看了高新座談會，差點意思。

連個戴眼鏡的都沒有，像啥子高科技企業

我覺得你們可以去考察東京的立川，也是一個坐地鐵40分鐘的郊區小鎮，如何成為一個有文化符號的年輕人愛去的地方。

總之，燕郊在不可避免地融入北京，但需要一個重大的標誌性事件，地鐵是，還不是，也看北京有沒有胸懷，讓燕郊越過潮白河，和宋莊連通，把文化注入，形成一個燕宋文化生活板塊。

……

……

說滑脫了，回顧下，我們為什麼要說燕郊，因為燕郊近來發生一個大事，就是京平線的規劃出現了變化。

對了，人家是京平線，北京到平谷，我們這樣是不是太喧賓奪主了，說了半天燕郊。

好吧，主角上場：

京平線的開通，讓平谷人終於揚眉吐氣了！

平谷終於不再是北京的遠郊了，而是，河北省三河縣燕郊的遠郊！

看圖，你沒法不同意。

於是燕郊的房價我們也可以大概算出合理均價了：

評論討論，現在燕郊地鐵有四個方案，你支持哪個？為什麼？

A.京秦方案

B.潮白方案

C.神威方案

D.迎賓路方案

文章作者：蔡照明，前金地集團首席營銷、知名地產人、親戚買房CEO，公眾號：蔡照明透視。

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