本文轉自 原創 大山老師1 大山房子俱樂部
3月18日是北三縣發展史上的最大轉折點，國家發改委的《通州和北三縣協同發展規劃》將會給北三縣帶來以下四大變局：
【1】
北三縣地區進入通州發展規劃體系
“一中心，一綠洲，四大組團”空間佈局
亦莊組團首次納入“四統一”規劃
舊的北三縣變身新的“北四縣”
從下圖中我們也可以看到，“一中心+一綠洲”是整個空間發展佈局的“核心區”，未來將逐漸走向統一。
邊緣的“四大組團”是輔助核心區發展的重要支點，將會各自獨立發展成為“
區域微中心”，這樣一來整個區域就形成了“核心區+微中心”的多層次格局。亮點在於通州亦莊新城組團首次出現在“四統一”規劃中，與燕郊、三河、香河等三大組團並列。
以前的“燕郊+大廠+香河”的北三縣格局已經不復存在，未來出現的是“燕郊+三河+香河+亦莊新城”的新“北四縣”格局。
【2】
大廠片區或將提前進入“京管”
未來將打造成為城市副中心的“後花園”
成為副中心的“自留髮展地”
在整個北三縣中，大廠位置最為特殊：地處整個2000平方公里協同發展區的中心位置，而且也是與城市副中心邊界線最長的區域。
所以對於北京城市副中心來說，“控制了”大廠，就基本上可以實現大部分的“邊界管理”，首都護城河的功能就基本可以實現了。
因此我們判斷，
大廠將是第一個提前進入“京管”的區域：目前已經有中國人民大學三區一基地項目、京投國家京劇小鎮等重大項目提前佈局大廠，未來可能還將會在大廠安排副中心生活區（大廠綜合配套服務中心）項目。 因此我們的判斷是：未來的大廠已經退出了“北三縣隊伍”，而會成為了北京城市副中心的“自留髮展地”，將會是首個實施“嚴格京管”的片區。
全面進入“京管”之後，未來大廠的建設用地將會大規模減少，同時會實施嚴格的“准入”目錄，非北京重大項目或將不會再有進入大廠的機會了。
屬於北三縣的大廠已經消失，現在大廠已經做好了“提前入京”的準備！
【3】
燕郊實現了規劃上的“獨立”
有望取代三河組團，成為三河市“新中心”
“大燕郊”定位北京產業“飛地”
燕郊的快速發展，體現了“環京”的核心價值取向：誰距離北京最近，誰就能夠發展的最快。
燕郊自從2010年成立“國家高新技術開發區”以來，十年時間已經發展成為常住人口破百萬的“全國千強鎮”，燕郊經濟地位已經在整個北三縣首屈一指。
在本次規劃中，將“燕郊組團”單列成為一個重要的發展節點，與三河組團並列，說明燕郊已經具備獨立發展的空間，一個規模更大的燕郊將會出現。
目前燕郊高新區已經將“燕郊鎮”和“高樓鎮”全部囊括在內，未來有希望將擴張到“齊心莊鎮”，22號線全區貫穿，一個超級龐大的燕郊雛形出現了。
我們基本可以判斷：燕郊高新區是未來北京疏解非首都功能產業的最重要承載地，燕郊高新區會是未來北三縣地區最重要的產業支點。
未來北京將會實施更加嚴格的產業“禁入”目錄，會有大量的企業由於不能滿足北京的條件而逐漸退出，但業務又不能距離北京太遠，燕郊高新區會是他們的第一選擇。
未來北京將和燕郊共同開發燕郊高新區，推動企業轉移燕郊高新區，實施“稅收共享”機制：北京轉移出來的企業落戶燕郊，稅收由北京和燕郊共享。
因此如果說，大廠是副中心的“生活自留地”，那麼燕郊就是北京的“產業自留地”，是北京產業的最大“飛地”。
【4】
香河有望實現“雙升級”：
“撤縣設市”+“國家級開發區”
實現行政區劃和產業的雙“升級”。
在傳統的北三縣格局中，大廠已經“入京”，燕郊被定為“北京產業飛地”，香河作為四大組團之一，似乎還沒有得到真正的好處。
但是香河組團這次能夠被正式列為“四大組團”，說明地位已經升級，和三河組團、亦莊新城組團同等地位了。
那麼，對於香河來說，未來的發展提升應該向三河、亦莊看齊，從兩個方面實現“升級”：
第一，行政區劃“升級”：香河應該儘快實施“撤縣設市”，推動香河快速進入城市化建設進程，給與更多的財政和政策支持，在軌道交通上實現與北京地區的互通互聯。
第二，產業“升級”：將“香河經濟開發區”擴區升級，從省級開發區升級為國家級開發區，加強香河對北京非首都功能產業的吸引力。
香河作為支持城市副中心發展的“四大組團”之一，給與更多的“升值”配套是理所當然的，它未來的發展規模及等級應當與三河、亦莊、燕郊等其他區域相互匹配。
【5】
區域大拆遷正式啟動
第一波購買力即將到來
協同發展規劃的出臺，意味著北三縣地區即將開始大規模建設，大範圍的徵地拆遷已經提上日程。
根據相關自媒體的“爆料”，北三縣的“大拆遷”工作已經在2019年全面啟動，2020年規模可能會更大。
據悉，三河2018年已經啟動西城子、興都村的拆遷工作，這兩個村將獲得6500萬補償款。2019年已經進行拆除違建工作。
據網友提供消息，半邊店村已經啟動拆遷工作：（1）233平房屋補償，二層小樓和233平樓房任選其一。（2）超出233平面積按照4500一平補助現金。
3月3日，副市長張秉舜檢查了香河蔣辛屯蒼頭村搬遷，並聽取了河道內村莊搬遷工作進展情況彙報，行洪河道搬遷涉及8個村莊。
大規模的拆遷和徵地，有可能會創造最為龐大的“第一輪”住房購買力，而這些規模對於北三縣地區來說，可能僅僅只是一個開始。
綜上所述，我們認為本次協同發展規劃的出臺，已經徹底打破了傳統的“北三縣”格局：
首先是傳統的北三縣被肢解，新的“北四縣”格局出現，大廠已經實現提前“京管”，退出了傳統的北三縣行列。
其次是加重了“燕郊組團”的地位和作用，是北京轉移產業的重要支點。最後是“香河組團”是否能夠實現“雙升級”，是未來香河發展的重要支撐點。
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