目前，房地产行业迎来拐点，房企纷纷更名“去地产化”，不少企业转型产业地产。物流地产是产业地产的分支，正在迅速成为新一轮的投资热点，颇受资本喜爱。大家纷纷猜测，在房地产行业受到深度调控的当下，物流地产是否将成为新的风口？
3月1日，国家发改委发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》，指出要推动物流高质量发展作为当前和今后一段时期改善产业发展和投资环境的重要抓手，培育经济发展新动能的关键一招，以物流高质量发展为突破口，加快推动提升区域经济和国民经济综合竞争力。这一消息无疑是对物流企业的又一利好。
按投资以及运营主体不同，物流地产的运营模式可分为三种：
- 由地产商开发，交付给物流企业进行管理，如各大物流园区、快递配送分拣中心和快运分拨中心等。
- 地产商自己开发并管理运营，租给企业客户使用，提供自主建设的物流设施以及物业管理服务，主要应用于物流仓库等场景。
- 由地产商以及物流企业合作共同出资或成立基金用于开发建设，合作经营。这种运营模式不但可以发挥地产商在拿地、建设方面的优势，还可以发挥物流企业在物流效率及运营方面的长处。
物流地产的收入来自五个方面，出租业务、服务管理业务、项目投资业务、土地增值及其他收益。
2014年开始，万科、绿地、海航、华夏幸福等多家大型房企纷纷进军物流地产，开拓物流地产业务，近两年物流地产市场更是吸引快递企业、京东阿里苏宁等各路资本频频杀入使得这个曾经外资独大的行业一下子成了资本热门。
2018年5月15日，物流地产开发商、业主和运营商ESR集团（易商红木）宣布，京东集团旗下子公司完成向ESR投资3.06亿美元（约合人民币19.4亿）。ESR表示，该交易将加强双方的战略合作与协同效应，并携手为中国及海外市场的顾客和商户提供最优秀的物流服务。
目前主流的拿地方式有：①以房企、电商等为代表的行业龙头，由于较早布局物流地产，积累了一些行业经验，并借助自身行业品牌优势，有助于提升政府认同。②以华南城等为代表的企业，通过招拍挂等方式获取土地。③以普洛斯等为代表的外商，主要以合资、战略合作、入股及公开竞地等方式获取土地。
物流用地价格不断上涨，企业仓储成本持续上升也是物流企业发展不得不面对的问题。同时仓储用地的供不应求以及高回报率两个物流市场的特点也吸引了众多的资本涌向物流地产。
在强劲的优质物流地产需求驱动下，我国苏州（租金同比增长率8.7%）、杭州（7.4%）、宁波（7.2%）、无锡（6.7%）、南京（6.6%）、深圳（6.5%）和上海（5.0%）这七个城市位列全球前二十租金最快增幅榜单。我国物流地产租金从2009年起持续上涨，年化增幅约为4.3%，平均空置率持续下降，截至2017年第一季度，平均空置率约17.7%。
房地产商未来需要积极考虑新型的物流地产概念，尤其是要和部分城市的自贸区建设等概念做结合。同时大力发展物流地产背后的工业旅游经济项目，这样才真正可以促使物流地产的增加值做大。
目前看来，物流地产这块蓝海市场聚焦了越来越多的目光，物流地产行业格局正在发生变化。受访专家普遍认为，房地产商想在这一市场站稳脚跟，还需在运营模式方面“精耕细作”，利用有限的土地发挥更大的仓储潜能，才是未来竞争的关键点。
| 整合：小瑞君
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