土储“暗战”下的房企生态
对于开发商来说，2018年的深圳楼市或可比作一场“考验”。房企的竞争已不仅局限于土地储备和住宅市场，是否持有和运营优质项目成为更加重要的影响因素。
此种态势下，不少房企开始走上冲击规模的道路，很多中小型房企纷纷喊出千亿目标。先有面粉才有面包，房企对规模的追求因而延伸至土地市场上。在这个领域，房企的竞逐已不仅局限于公开市场，更多的“暗战”在城市更新、股权并购等层面体现。
开发商越来越多地关注甲级写字楼、文体、装载着产业的综合体、产业园等各类优质物业，这些领域受房地产调控政策等影响较小，运营带来的租金收入或其他收入，都相对稳定。
综合能力成为房企战略关键，除开发、销售外，还需要有各种物业的运营能力。善于借用外脑、专业外包成为共识，比如招商、万科、金地、星河等企业一直注重和咨询机构的合作。多借助各种类型专业机构提供的咨询服务，有利于确保企业长远发展。
开发跟着政府走
2019年深圳房地产政策
1、着力以改革解决住有所居问题。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以更多的经济手段构建房地产市场健康发展长效机制，加快住房制度改革配套政策落地，推进住宅政策性金融机构改革试点。
2、加大人才住房、安居型商品房、公共租赁住房建设筹集力度，有序推进老旧小区和城中村的改造。完善住房租赁监管服务平台功能，出台专门政策严控住房和产业用房租金过快上涨。
3、着力以改革提高土地节约集约利用水平。 深化土地管理制度改革，优化土地资源配置，统筹地上地下空间开发利用，强化供地后续监管。加大成块连片土地清理和整备，加快旧工业区连片升级改造。全年整备土地9平方公里，城市更新供应用地2.5平方公里。
4、坚持“零增量、减存量”，保持查处违法建设高压态势，加快产业类和公共配套类历史违建的分类处理， 全年拆除消化各类违法建设2600万平方米以上。
粤港澳大湾区成为深圳2019十大重点工作之首
1、打造前海粤港澳大湾区合作示范区。开展前海总规修编，推动前海合作区扩区，总结拓展“前海模式”。
2、高水平建设河套深港科技创新合作区。加快合作区空间整备，完善交通配套，推 进福田保税区转型升级。
3、谋划建设深港商贸旅游消费合作新平台。规划建设口岸经济带，开通莲塘口岸，推进皇岗、沙头角等口岸重建，提升罗湖、深圳湾等口岸环境品质。编制沙头角和罗湖深港国际旅游消费合作区发展规划。
4、打造大湾区国际综合交通枢纽。除了加快机场、港口、高铁建设外，高标准规划建设西丽、机场东、光明城、坪山、平湖、深汕等交通枢纽。研究提升深圳站服务功能，引入高铁线路，建设综合交通枢纽。
5、加快全球海洋中心城市建设。
随着广深港高铁香港段和港珠澳大桥的相继开通，粤港澳大湾区最大的超级环线正式成型。加上已建成的虎门大桥、明年通车的虎门二桥以及2024年通车的深中通道，五年后的粤港澳大湾区将有4条环线，交通设施的推进将使大湾区一体化进程进一步提速。
大湾区黑马之深港河套
如果说前海已经进入稳步发展期，而作为继前海之后的深港第二个重要合作平台，落马洲河套地区已经寻找到最适合自己的定位。
从深圳福田口岸隔河相望，目之所及是一片茫茫绿野，与深圳林立的高楼反差巨大。这片区域便是落马洲河套区。
2017年初，港深两地政府正式签署《关于港深推进落马洲河套地区共同发展的合作备忘录》，计划将河套地区发展为“港深创新及科技园”。根据备忘录，河套地区面积大约为87公顷，是目前香港科学园面积的4倍，建成后，港深创新及科技园将成为香港最大的科技创新园区。
目前，皇岗海关生活区改造暂未有明确的官方消息。但为了配合河套地区的统筹开发，皇岗口岸已规划要改造重建。据悉，深圳将投资三十亿元对皇岗口岸在原址上改造重建，改造之后的皇岗口岸通行能力将从五万人次提升到三十万人次。
2018年9月，在关于深圳市关于河套片区的主题会议上，福田区区长高圣元透露，皇岗口岸将引入三条城际轨道和两条地铁线路，并开展皇岗口岸改造和广深改造等重点工程。
深汕、深港河套潜力十足作为深圳“飞地”，深汕合作区是国内区域合作的典范，由深圳独立决策，独立支持其发展。它为深圳的产业发展提供一个新的载体，相信未来会有利好前景。
大湾区耀眼明星之大空港
2013年下半年深圳出台《大空港地区综合规划》中空港新城被列为深圳17个全市重点区域之一，会展新城包括“三城一港”：国际会展城、会展田园城、海洋新城和宝安综合港区。其发展目标是国际一流空港都市区和粤港澳大湾区新城，功能定位是粤港澳大湾区经济核心区、国际航空枢纽和海洋经济发展示范基地！ 而今年，空港新城升级到“会展新城”产业定位也丰富到会展会议、临空服务等五大产业，未来的宝安发展，真是不可限量！
超级交通枢纽
空港：深圳机场为国家干线型枢纽机场。2016年深圳年货运量112万吨，居全国第四，同比增长11%，增速领先于香港、北京、上海、广州等主要机场。2016年客运量达4197.5万人次，实现了客流又一次千万级跨越。
海港：机场客运码头，直通港澳台以及国内各大港口码头。即将开通的“机场直达中山”的海运客运航线，再次拉近深圳与珠江口西岸各城市的距离，为深中大桥开通打头阵。
高铁：沿江高铁的广东段—深茂高铁将在机场设机场东站（国家级），成为深圳第六个高铁站。届时，高铁与机场人流在这里汇聚，将产生巨大的人流、物流和钱流。大空港商机无限，投资潜力令人遐想。
地铁：已经开通的地铁1号线和11号线，让大空港与深圳各区紧紧相连。即将开通的20号线、12号线和“穗莞深城际快线”，使大空港与东莞、广州、中山等城市实现“一小时生活圈”。
快线：沿江高速和广深高速，以及即将开通的外环高速，帮助大空港实现快速人流物流。马上改造的107国道，是深南大道的延伸，从大空港身旁穿越，进一步提升大空港的“档次”。
最要的是深中通道的开建，打开了深圳通往珠江口西部的大门，深圳西拓获得更大的发展空间。2022年后，大空港将成为深圳名副其实的“交通中心”。“海”、“陆”、“空”、“地”、“快”五维立体交通枢纽腾空出世，某某“宇宙中心”立马让位给大空港。
两中心一馆
深圳国际会展中心预计在今年6月试运营，9月全面运营。项目用地面积148万平方米，总建筑面积158万平方米，全部建成后室内展览面积达到50万平方米，将力压展览面积49.6万平方米的德国汉诺威会展中心，成为全球最大会展中心。
国际会议中心，位于深圳国际会展中心的北面，海上田园南面。
新科技馆，位于深圳国际会展中心的北面，海上田园南面，国际会展中心东面。总建筑面积约10.5万平方米，用地面积12万平方米。新科技馆将集中全球最先进的科技展示和交流，是深圳的标志性的建筑之一。
海洋新城
稀缺：海洋新城位于大空港地区西北部，北起茅洲河口，东面与大空港新城启动区国际会展中心相邻，南侧紧邻宝安综合港区一期工程，西至交椅沙，规划面积约7.44平方公里。深圳市海洋新城是继前海之后深圳获得的又一个承载国家战略的稀缺性增量发展空间。
核心：海洋新城作为深港西部轴带和广深科技创新走廊的核心节点，产业空间以研发设计和专业服务为主，兼顾适量高端制造功能。作为深圳建设全球海洋中心城市的重大战略支撑空间，海洋新城肩负培育壮大深圳市海洋战略性新兴产业，促进海洋科技创新发展的重要使命。
枢纽：海洋新城享有湾区交通、物流和创新要素高度集聚的核心枢纽区位，未来将成为深圳乃至粤港澳大湾区参与全球蓝色经济竞合的重要节点。在湾区、大空港地区等层面，统筹优化交通组织，重点考虑宝安国际机场T4 航站楼、深圳国际会展中心等周边重大设施建设带来的交通影响，以海、空、陆、铁高效联运的交通组织模式构建无缝接驳国际的综合枢纽。
门户：海洋新城位于现状西海堤以西，现状用地以鱼塘和海域为主，目前局部片区正在施工，处于陆域形成阶段（填海土地成本低）。在航空限高影响下，合理分配开发容量，打造国际一流的湾区海洋门户形象，形成由海至陆、地上地下立体复合的整体形态设计方案。
会展经济下，总部商务平台代言人
当世界的脚步不断挺进，城市的光辉在星星点点中开始聚集，在会展时代潮流的推进下，巨大商机在此涌现。
深圳国际会展中心投入使用后，各行业的大量进驻，全世界优质的企业及资源汇聚到深圳，未来以深圳国际会展中心为核心，将形成千亿级会展经济圈，会展湾·南岸为300万㎡会展主题综合体的首发项目，项目总体量约14万㎡，涵盖写字楼、公寓、酒店、商业四大业态，将形成新的商务聚集地。
写字楼是城市经济活动和行业创新的重要载体，折射出了一个城市的发展历程和特性。在2018年，瑞信行始终关注写字楼市场的走向，积极推进行业可持续发展。今年，中国写字楼市场仍将存在各种变化，我们会继续跟进市场动态，并以强大的专业能力进行细致解读。
| 整合：小瑞君
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