01.
從深圳灣1號到華潤深圳灣悅府3期，南山每出一個新盤，都備受關注。
可惜的是，在近些年推售的樓盤當中，絕大部分比例是都是中大戶型，這就造成了一個局面，想要上車南山的人除了要面對南山高單價的局面之外，還得掂量自己的腰包裡有沒有足夠的錢買二房以上的戶型。
因為這個情況，南山的小戶型和極小戶型尤為顯得稀缺。
這幾天，南山的一個新房、小戶型樓盤引起了很多人的注意。這個新出的樓盤叫紅花雅筑，前天已經開盤，相信很多緊盯南山樓盤的人應該看到了。
科普一下，項目位於南山南山區的中西部、是南山區的區委、區政府的所在地——南頭。
項目僅一棟26層的住宅樓，佔地2779.55平方米，總建築面積16797.17平方米，計容面積12276平方米，其中10936平方米為住宅部分，其餘的為商業640平方米，容積率4.42，總戶數184戶。
根據收集到的一些材料，這個樓盤的開盤均價大概在8.5萬/平左右，推出的是戶型是47-72平的1-2房小戶型住宅，總共184套。當天到訪客戶約100批，成交約67套，銷售額約3個億。
一套最便宜的房子的總價，大概在360W左右之間，高一點的比如72平的戶型，總價去到了612W左右。
那麼，就有很多人問了，這個樓盤的性價比究竟如何？到底該不該出手？
02.
我們客觀的來分析一下。
首先，不容否認的是，紅花雅筑所在的地段確實非常好。之前安靜住在南頭的時候，就經常路過這個地方。在這個項目周邊，南山博物館、南山文體中心、南山圖書館、南山區政府都在1公里生活半徑內。
在項目直線距離不到500米範圍，還有一個大型的商業MALL——南山歡樂頌，周邊還有一個天虹商場，振業星海廣場（算是一家平民MALL），海岸城也在3公里範圍內，商業也是非常好的。
但是，根據前些年生活在此的經驗，還是要提醒的是——
如果沒有車的話，目前的交通還不算特別方便，因為周邊沒有地鐵。之前我住這個片區去華僑城上班的時候，只能擠公交到桃園地鐵站再換乘。所以，我當時為了省事，只能天天打車。
不過，意外的是，前幾天我去跑盤的時候，竟然發現在南頭髮現地鐵12號線在施工挖地基了，離項目直線距離大概只有470米的樣子。
諾，就是這個箭頭的方向，設站中山園站，按照規劃，地鐵將於2022年建成通車，還有3年的時間。
然後，將上面這張圖放大，就是我依據1公里生活半徑所劃的圖。從圖中可以明顯看到，可享受的配套還是非常的充足的，連線條都是密密麻麻的。
教育資源配套方面，也是非常的齊全的。這個樓盤所在的地段，大約500米直線範圍內就是深圳荔香小學深圳市、大新小學的所在地。而這個樓盤的學小學學區被劃分在了大新小學、而中學學區被劃分在了前海學校。
這兩所學校比較一般，但如此齊全的配套，在新盤中確實少見。這也就是南山的魅力所在。
03.
沒有100%讓人滿意的樓盤，當然，這個項目也存在一些不得不讓人注意的問題。首先一個就是單體樓，只有一棟。
這些年來，安靜跟蹤過蠻多個樓盤，這樣小體量的項目其實不多，最經典的一個例子就是位於南山後海大道上的深圳灣公館。
這個樓盤的價格目前在17.5萬/平左右，戶均3.5個衛生間，88-150㎡3-5房，全部做了複式，也算是個例中的個例。
能賣到這樣的價格，有一句話能很好的解釋這個現象：房子的潛力，3分天註定，7分靠打拼，剩下的90分全靠地段。
但是，還要要強調的是，這類產品，用作過渡或者作為投資尚可，但對於普通人來說，可能不太能接受。因為單體樓是沒有小區氛圍的，更不要說什麼花園了。
而且，因為單體樓的關係，這樣類似的樓盤都會處大道旁邊，比如世界著名城市中心的超高層單棟豪宅，譬如曼哈頓中心的one57、邁阿密的One Thousand Museum、倫敦市中心的Principle Tower、新加坡巴德申山的The Marq。
這樣就會有噪音的問題，再加上週邊的一些舊改，短期內會有影響。
04.
再一個就是價格。這個樓盤剛出來的時候，我就預想其價格不會太低，畢竟是南山的樓盤嘛，但最後開出8.5萬/平的均價還是有點讓人意外的。
這個價格究竟值不值?我找了一些參照系（二手房），為此作了一張圖——
很明顯，8.5萬/平的價格還是有點吃虧了。而且需要指出的是，上面兩個二手樓盤的均價還是業主掛牌價（掛牌價普遍低於成交價）。
當然，房價是房子各種因子的集合，這裡面還涉及到樓齡以及二手房稅費的問題。在鏈家，我又對比了一下這三個小區的房齡，其中——
鴻洲新都：2002年-2004年（55年產權）；
南山豪庭：2004年（55年產權）；
紅花雅苑：2019年；
當然，這裡面還有一條消息值得注意，目前這個項目的產權只剩47年。
據瞭解，開發商該公司在2003年拿地後，地塊空置長達十年，直至2014年7月經營範圍增加了房地產開發、自有物業租賃、物業管理等房產有關房產業務，陸續配齊證件後，項目才正式啟動。
這麼一算下來，這個樓盤除了能夠省一筆稅費外，房子比較新之外，其實優點並不是很突出，因為價差擺在那。
但是，意外的是，我有個朋友還是買了這個樓盤，他給的理由很簡單：不想買二手房，就想買南山；小戶型，他只有這麼多錢，但是又離不開南山。
對於有南山情節，不想離開南山的人來說，這真是一個讓人又愛又恨的樓盤，喜歡的人無比喜歡，因為資源確實多，總價也不高；不喜歡的人可能覺得浪費名額。而這，就是剛需和土豪的區別。
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PS：安靜的小密圈持續更新中，裡面除了深圳跑盤摘要、片區行情分析、深圳樓市研究報告、一線消息播報等外，還特邀數名深圳涉獵地產二十餘年的大伽團坐鎮，裡面可以解答關於深戶、豪宅&剛需選籌技巧、金融貸款等問題。
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