【加拿大地產頭條（canadamls）郭星撰寫】
人生最痛苦的事是什麼？
有人說是人死了錢還在。
有人說是人活著錢沒了。
但對中國開發商王先生來說，人生最痛苦的事情是在加拿大買了一大堆地，但是政府需要用42個月的時間審批，然後資金鍊斷了，只能申請債務保護。
王先生無奈告訴自己的加國合作伙伴，在中國建設一座城市的時間比在加拿大建設一條街區的時間還要短很多。
2019年1月，王先生名下的Forme Development Group Inc.正式申請債務保護。
起因是2014年的時候，王先生開始重金收購多倫多的大片土地，截至2017年總計投入1.54億加元，其中很大一部分來自銀行貸款、其他金融機構貸款、個人貸款。按照行話來講，就是槓桿加的太高太滿了。
黃三水說，這並不奇怪，國內排名前100乃至前1000的地產開發商都是這個德行，用別人的錢發自己的財，滾動開發用信貸資金一期推著一期走，賺個盆滿缽滿，所以這種操作在邏輯上沒毛病。
但不曾想加拿大不是中國。
儘管王先生的投資受益於多倫多土地增值，在賬面上已經升值到3.54億加元，浮盈達到2億加元。
但從2017年開始，多倫多地產陷入低谷，再好的地也不能以估值賣出去了。更倒黴的是王先生並不瞭解加拿大地產開發的週期有多長，長到一個政府審批就需42個月，更不要說開工建設還需要幾年時間。
所以王先生的公司只能揹著金山要飯吃，儘管擁有價值3.54億的土地儲備，還頂著盈利2億加元的帽子，卻陷入了深深的債務危機，有2.2億加元的債務到期無力償還。
王先生為了避免破產清算全部土地被拍賣的絕境，不得已向法庭申請債務保護。
根據法庭文件，王先生在安省總計囤積了18塊土地，總估值3.54億加元，其中比較典型的的是萬錦太古廣場附近土地，當初以2080萬加元價格買入，最新估值高達5560萬元，但為了償還債務，王先生只能以3000萬加元的價格將土地揮淚出讓，而割韭菜的買家也是一位中國投資者。
黃三水說，螳螂捕蟬黃雀在後，地產開發必須落袋為安，紙上富貴都不能算數啊。
與Forme集團合作多個項目的建築師Alan Tregehov則表示，Forme集團顯然對加拿大的規劃審批時間估算不足。
以Danforth Square共管公寓為例，該項目共有有279個單位，售價從17.8萬加元起。地段、戶型、售價都無可挑剔。即便市場遇冷，但該項目如果能順利上市也將成為搶購的焦點，然而該項目於2015年開始預售樓花，但直到申請債務保護時為止，該項目的審批工作還沒有結束，直接的後果是王先生的Forme集團僅拖欠的地產經紀佣金就達到39.2萬加元。
黃三水說，水土不服是王先生開發失敗的直接原因，但更深層次的原因是中國資本高槓杆快週轉背後的風險隱患。畢竟遊戲規則完全不同的地產市場，簡單套用中國地產開發的經驗有害無益。
而加拿大英文媒體則把這個案例視為華裔奸商炒地皮失敗的典型，在他們的語境裡充滿揶揄和嘲笑。
在英文媒體看來，一個開發商自己沒有錢，卻向銀行、高利貸、甚至個人借款，然後強行囤地開發，分明就是投機牟利，現在有此遭遇實屬活該。
小編眼界小，視野窄，對王先生的財技不敢多做置評，但結合王先生的這個案例，小編想提醒資金有限的個人投資者，現階段投資加國地產要慎用槓桿。
出品：加拿大地產頭條
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