王新阿寶

個人建議銀行房貸還是不要提前還款，因為當今社會能夠以如此低的利率獲得貸款的情況根本不多了，不過如果個人是討厭負債的話，還清貸款也是一種好的選擇。

2019年，個人住房公積金貸款利率大約為3.25%，普通住房貸款利率為4.9%左右，可能很多人覺得這個利率太高了，遠遠比銀行的存款利率高，但是你要知道，現在民間貸款利率一年的利率在18%-24%之間，甚至有可能更高，在目前社會中，銀行的房貸算是最划算的貸款了，所以如果不是有著足夠的資金的話，那麼還是把錢留作他用吧。當然，如果是真的有足夠的資金或者是不喜歡負債想要提前還房貸也是可以的。

目前有三種提前還貸的方式：

第一種是一次清還清所有債務;

第二種是隻還一部分放貸，月還款數額不變化，而還款年數減少;

第三種是還一部分，還款年數不變，只是月供相對來說減少了。

實際上，具體還款情況以銀行的相關公告以及所簽訂的合同規定為準。

同時，大部分銀行房貸滿一年後提前還款不收違約金，房貸不滿一年的話，如果想要提前還款的話，將會收取一定的違約金，大部分銀行都會有這樣的規定，所以提前還款最好還是在房貸滿一年後較好，這樣就不需要繳納違約金了，同時具體情況得看銀行相關公告以及簽訂的合同協議。

貸款有兩種選擇方式，一種是等額本息，一種是等額本金，等額本息提前還款的話所支付的利息較等額本金比起來相對較少。

所以說，如果想要還清房貸的話，只要你有足夠的資金，房貸滿一年後，選擇一種適合自己的還款模式便可以。

與財為伴

千萬不要提前還貸。除非有一些必須的需求。

2006年，我一個同學房貸才30多萬，他生怕多給銀行付利息，就提前還了。其實，那個時候他如果用這30多萬另外買套房子付首付，要多賺多少？這件事情發生在北京。是的，那時候30幾萬就夠在北京付一套房子的首付，當然，位置略偏一點，在五環外。可是今天的北京，五環外也是堪稱繁華的。

大家猜一猜，他現在後不後悔呢？

很多人借了銀行的錢，覺得壓力大，想提前還款，這我理解，但是這其實是毫無必要的。

房貸已經是利息最低的資金之一了。基準利率4.9%，就算上浮20%，也才5%多。

你覺得壓力大，急著還款，還有很多人到處找這麼低利息的資金還找不到呢。你已經借到手裡了，居然還不珍惜？

而且很多銀行，你提前還貸的話，還算你違約，要交違約金。這方面，農業銀行好像比較寬鬆，武漢一年以後提前還貸是不需要交違約金的。具體各家銀行規定不同，還得了解清楚。

其實這一點利息壓力，很快就能過去。

記得我那位同學，那時候月供是2000多，是的，才2000多。當然，那時候還2000多也是覺得挺多的，因為那時候大家收入也很低。

但是今天呢？在北京還2000多的月供，那還叫壓力嗎？

所以，要相信，時間會讓你還貸壓力越來越輕，沒有特別的原因，千萬不要提前還貸。

特別原因是哪些呢？比如房子要轉手出去，或者要另買一套，但是原來的貸款影響了申請新的貸款，等等，那就要提前還貸了。

鄧新華全面回憶

銀行房貸，越早提前還貸，節省的利息越多；選擇縮短年限，比減少月還款額更省利息。

咱們拿具體的案例來解答一下，以貸款100萬元，利率4.9%，20年來說事。先看看利息以及月還款情況。

如果是選擇的等額本息，每個月還款金額一樣，一開始還的利息多。

不管哪種還款方法，等還了七八年後，再提前還款能節省的利息就有限了。

我們以你當前還款一年後，提前還款20萬元來看。

1、等額本息選擇縮短年限

則可以節省23.8萬元的利息，還款年限可以縮短近6年。要注意第一年還款8.5萬元，其中5.2萬元都是利息。

2、等額本息選擇減少月還款額

則只能節省10.1萬元利息，同樣還20萬元，利息能差13.7萬元。

3、等額本金選擇縮短年限

能夠節省利息16.5萬元，年限縮短4年。

4、等額本金選擇減少月還款額

這樣只能省9.2萬元利息，與縮短年限相比要多7萬元的利息。

最後我們再來看一下8年後提前還款20萬的情況。

等額本息縮短年限：

本來能省23萬元，8年後只能省12萬元了。

等額本金縮短年限：

等額本息減少月還款額：

等額本金減少月還款額：

最後結論，不管什麼時間有了錢，提前還款都是好的，並且是越早越好，記住一定要選擇縮短年限。

財智成功

首先請確定，是否一定要提前還貸？

實際上，在大多數情況下，我們不建議普通房貸者提前還貸：

一是因為，房貸利率幾乎是我們普通人能拿到的，最低的貸款利率。

這條是最主要的原因。

如果您是在 2015年以及之後那買的房，正趕上央行下調基準貸款利率，那麼繼續持有貸款是相對划算的。2015年伊始，5年期以上房貸利率從之前的5.9%，一步步下調到5.6%、5.4%，直到目前的4.9%。

而且，多個城市還進行了下浮，個人貸款平均利率不足5%。這不僅遠低於歐美5.5%~6%的房貸利率，而且幾乎是我們普通人這輩子所能拿到的、最低的借款利率了。

二是因為，未來貸款利率將呈現上升趨勢，借錢成本會逐步增加。

這條實際上與上條有直接關係。

由於金融（主要是銀行）機構壞賬率逐步上升，加之經濟下行壓力，銀行迫於盈利壓力，對於房貸利率，未來的趨勢一定是逐步走高的。

比如，根據最新統計數據，2019年2月，全國首套房貸款平均利率為5.63%，而在2018年2月，這一數字是5.46%。讓他在2017年同期，這一數字是5.3%，2016年則不到5%。

如圖，可以看到，房貸利率是逐步抬升的。換句話說，今後還想以目前的利率向銀行借款，以及幾乎不可能了。

如此低的利率，錯過這個村可沒這個店啦~

與其提前還貸，不如繼續持有，享受這一貸款“紅利”，把到手的便宜佔到底。

三是因為，申請房貸的難度將逐步提升

未來，除了房貸利率將走高，申請房貸的難度也在悄然提升。比如，最近有些熱點城市，有些剛剛符合條件的朋友，可能就被銀行拒貸了。理由要麼是流水不符合，要麼被告知“額度用完了”。

究其原因，就是因為房貸的利率太低了，而且貸款一放出去，動輒就是20~30年，銀行油水太少，又不符合風控常理，而且房地產市場在調控週期下，未來充滿不確定性。所以，房貸這門生意，從趨勢來說，銀行肯定是不太積極的。

如果提前還貸

話說回來，如果一定要提前還貸，選擇什麼時候還比較划算呢？

1、如果您單純是為了減少總利息的支出，那麼越早還越好。

在這個目標下，您不用想那麼多，一定是越早還越能節省利息支出。

早還一個月，就比完還一個月要划算。這個很好理解。

2、等額本息模式，建議在貸款總期限未過半時還款

您如果選擇的是“等額本息”模式，即每個月月供金額相同，那麼相對於“等額本金”模式，前者要支付的總利息更多，尤其前三分之一的時間中，每個月月供的利息金額都要顯著＞本金。

所以，可以考慮在貸款總期限的前三分之一時間內還款。當然，前提是有經濟條件的話。

其實“等額本金”模式，個人認為如果要提前還款，也應該在前三分之一的期限還款，只不過還款的必要程度、節省的利息不如等額本息。

3、擔心未來資金流有壓力時

每個家庭的財務狀況都處於變動中。

如果您未雨綢繆，能夠料想到未來家庭的收支可能存在大幅減少，或者資產縮水的可能，進而給房貸帶來困難的話，建議提前還款，解決後顧之憂。

這種情況，適合那些做個體生意的朋友們。

4、簽訂的是浮動協議

如果您當初和銀行簽訂房貸合同時，約定的利率是“浮動”的話，那麼未來央行一旦上調貸款利率，您的月供金額也會馬上水漲船高。

但目前來看，央行上調基準利率的可能性並不高，但如果股市過熱、帶動房價繼續高漲，則不排除上調可能，那個時候，您可以考慮是不是要提前還款，砍掉多餘的利息。

5、當你要賣房時

有過二手房買賣的朋友都知道，一個產權完整的房子，比一個揹著貸款的房子，能多賣一些錢。

貸款沒還完的房子，要麼買家先付錢還清貸款，要麼雙方到銀行做“轉按揭”處理，這都要額外多出一些手續，耗費更多精力。

所以，要想多賣幾萬塊錢，建議先還清貸款（手頭寬裕的話），之後再掛出去，這樣既能賣個好價錢，交易手續也更漸變，錢也能儘快到手。

金投手

鏈家

很多朋友在貸款買房之後，隨著收入增加，很快手頭有閒錢，想要提前還款。但是在進行銀行房貸提前還款前，需要充分考慮三大因素，按照優先級順序如下：

1.以最近3年為界，在這個時期內，是否需要用錢？

是否提前還款第一要素是考慮最近3年是否要用錢？例如要計劃買二套房，要投資一個實體店，要創業等，那就不要提前還款。因為如果提前還款後，到用錢的時候要去借錢或貸款，那利率一定比房貸高得多的多。

2.拿這筆錢去投資理財，收益率是否高於貸款利率？

是否提前還款，另一個重要因素是這個錢拿著到底有沒有用？能不能掙到錢？如果拿著不斷付息賺不了錢，那就沒必要留著。

假設貸款利率是4.9%，那麼只要把這個錢拿去投資理財收益率超過4.9%，就表示賺錢了，可以不提前還。這個錢拿去投資理財，風險一定要控制好，若拿去炒股，拿去買股票基金等這類高風險投資，還不如提前還款。

3.查閱貸款合同，提前還款是否存在罰息？

前兩個問題確認之後，還需要再仔細核對房貸合同的違約條款，裡面約定了提前還款所要承擔的罰息，這是很多朋友最容易遺忘的因素。

不同的銀行，對提前還款罰息力度很不一樣，每一個時期該條款還會變化，故要看合同細則。若罰息太多，則可以考慮推遲提前還款時間。

考慮完上述三個問題之後，即可確定自己是要提前還款還是不提前還款。對於各種類型的銀行貸款，利率最低的就是房貸，尤其是公積金貸款，要珍惜。

大南山伯爵，NUS博士後，資深金融人士，用專業的知識、大白話的方式為您科普投資理財知識，讓天下沒有難懂的金融！歡迎關注、留言交流。

大南山伯爵

首席投資官評論員西瓜菌

小編認為如果您經濟條件寬裕的情況下，越早還錢越好，按照現在人民銀行的基礎貸款利率5年期及以上的貸款利率為年利率4.9%，因為您在描述中沒有描述您的貸款利率是否上浮那麼下面我們的計算均已基礎利率計算，您大概的參考一下心裡就明白了。

貸款還款方式一般都兩種一種是等額本息一種是等額本金。兩種的最主要差別是等額本息每個月的還款金額基本相等，前期還的幾乎都是利息，本金很少；而等額本金前期還款壓力較大，但是這種還款方式每個月還的本金較多。假設您帶了80萬元那麼我們分別計算一下兩種還款方式需要還多少錢。

等額本息每月大約還款5235.55元，需要支付總利息為456532.57元人民幣，合計本息1256532.57元；等額本金還款每月6600元，支付總利息39633.33元，本息合計1193633.33元，利息差62899元。所以您可以看到等額本金還利息較少，但是還款壓力大，所以如何選擇大家還是多考慮。

如果您在貸款1年後就提前還款當然是划算的，那麼能少還多少我們還是用數據說話。假設提前還40萬的本金，一年後等額本息還款法大約還剩本金775835.47元，等額本金還款還剩本金760000元。還40萬後分別還剩餘本金375835元和360000元，那麼按照228期計算，等額本息每月還款變為2536.24元，利息總額為202427.39元，等額本金還款每月還款3183.06元，利息總額175718.52元。因為提前還款還的是本金，所以這40萬後邊19年的利息就不用再還了，從新計算後幾乎都少還了一半還多的利息，通過數據對比就很明顯的看到還是很划算的。

所以一半隻要您條件允許課題提前還款，那麼還是很划算的，而且越快越好。

首席投資官

最合適的時間就是你能夠承擔提前還款這件事情的時間，因為任何時候都需要嚴格按銀行的利息計算。

1. 貸款利息

住房貸款是以月為單位來還貸的，而銀行的利息也是精準以月為單位計算的。銀行一般都規定在借款期內、貸款發放滿一年以後，經銀行同意，購房者可書面申請提前歸還部分或全部貸款。

2. 誰也佔不了誰的便宜

但是我們毋庸置疑的是，貸款時間越長，利息就越多，如果彼時你的存款還不夠提前還貸，壓根就不要考慮提前還貸，切莫被一些中介給忽悠了。不同的銀行有不同的規定，有些銀行過早還款銀行可能會有罰息，這一點需要慎重考慮。

3. 適合提前還款的人

我有我的見解，你有你的看法，歡迎您的留言評論，展現您不一樣的態度！

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懂財帝

為什麼要選擇提前還款，貨幣是在不斷貶值的，人們的收入是在不斷增加的，以前100元的購買力相當於現在1000元的購買力，這些年的經歷告訴我們越往後錢是不值錢的，而對於房貸這塊，行業的建議是能貸多少貸多少，能還30年絕不選擇20年，很多早年的購房者是深有體會。

記得筆者一個同學父親，2000年初在朋友的介紹下在城市買了一套120平米的商品房，當時的房價只要800元每平米（三線城市），那時候首付才2萬塊錢，貸了8萬元左右，月供才800多元還款10年時間，對於當時的同學父親來說壓力還是比較大的，因為那時候他爸每月收入才2000元左右，對於那個年代的人來說感覺是欠別人錢希望早點還，但是等到快2009年的時候，他爸在談起這個買房的事情就有些後悔了，恨不得當年貸款20年，因為這些年貨幣貶值太快了09年左右同學父親收入已經達到了近一萬多元，基本上月供對他來說已經沒有任何壓力可言，而且也要還完貸款了。

這就是一個很好的例子，對於拮据的家庭來說提前還款本來就壓力大，好不容易辛辛苦苦存下來的錢，用於還房貸，雖然貸款沒了，但是家庭積蓄方面又要重新開始，而對於資金寬裕的家庭來說，更不用去考慮提前還款這個事情。

樓盤網

銀行貸款本身其實沒有划算的時間點，無論是等額本息還是等額本金，銀行已經給貸款人算的很精了，不用從這個角度去糾結划算不划算。

我認為可從兩個角度考慮合適的時間。一是個人投資角度。舉個例子吧，例如你現在有一筆錢，恰好可以還清剩下的房貸本金和利息，那我到底該不該提前還款呢？其實你應該從這樣的角度思考，這筆錢不去還房貸而是去投資或者買理財產品，年化收益率是否比你的房貸利率高。如果你沒有投資渠道，那不如把房貸提前還上，畢竟定活期存款的利息沒有房貸利率高；如果買理財產品的年化收益率也沒有房貸款利率高，那不如先將房貸還上；如果投資或者買理財產品風險太大，還是先還上貸款比較靠譜。因此決定你提前還貸款是否划算，主要看你這筆是否有更好的去處，如果有，那就不要提前還貸。

第二個方面，還應考慮目前的物價狀況，也就是通貨膨脹和CPI上漲情況。如果當前通貨膨脹加快，物價上升較快，此時不宜提前還房貸，這就是通常所說的“錢不值錢”，這時你會覺得即便月月有房貸，也比以前輕鬆。當出現通貨緊縮，CPI低位運行，此時可以考慮提前還房貸。

歸根結底，資金價值最大化是該不該提前還貸款的根本，也是考慮是否划算的主要原因，把握好這個點，你就知道該什麼時候提前還房貸了。願你認真權衡，做出準確的決策！

關鍵字: 房貸 財經 貸款