2019房地產市場行情穩中有降
張玉良綠地控股董事長、總裁
《中國房地產金融》編委
2018年是房地產歷史上的寒冬，調控政策趨嚴、信貸收緊，在此影響下，有三分之一的企業可能一不小心都會倒掉。但這個行業仍然會保持較好的增長，未來仍然會集聚，直至出現寡頭，這符合市場競爭規律。
規模越大的企業，越要與管理、資源配置相適應，不適應就可能走彎路。再加上房地產行業週期性特別強，受政策調控影響特別大，一不小心就會倒掉。所以快速擴張的企業其實是充滿巨大風險的，沒有一個企業能在短期承受住外部環境的急劇變化。這就促使企業謹慎、謹慎再謹慎，寧可留有更多餘地，先要存活下去，再考慮成長，這是基本路子。而不是每天狂奔，拿非常苛刻的條件去對賭。
對於2019年的房地產行情，應該是穩中有降，但是市場空間仍然很大，存在結構化、區域化的差異，一些地區可能增長很快，另一些地區則可能增長不起來。
在調控政策方面，應是一城一策。預計一線城市政策調控不太會有大的鬆動，二線城市會有一定微調，三四線城市調控政策鬆動的可能性較大。現在調控政策以地方為主，以穩為主，防止過快上漲，也防止過快下跌，大幅下跌的話政府必將逆週期調控實現止滑。
隨著因城施策的推進，不同城市會出臺更有針對性的調控政策，在區域、產品、結構等方面會發生很大變化。總體來看，三四線城市的經濟成長地區、人口導入地區仍存在比較多的機會。
2019樓市“小年”房企應堅持穩中求進
田明朗詩集團董事長
住建部指出，2019年要以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。受宏觀調控政策的影響，朗詩集團董事長田明預判，2019年樓市發展“高峰”已過，增速勢頭會出現放緩跡象，回落必然發生。
“面對‘寒冬’，房企要轉變思路，‘活得長’比‘發展得快’更為重要。”田明分析道，房地產業經過十年的高速擴張，已經基本滿足了人民大眾的居住需求，市場進入存量時代，購房者以改善型需求為主。另一方面，一線城市土地供應不足，極大影響了市場新房供應，存量房的發展壯大也為租賃市場的發展提供了條件。
“對於朗詩而言，與一味追求拿地、擴張的房企相比，我們並不感到緊張，反而充滿信心。”田明表示，朗詩沒有也不熱衷於拿地王，負債率低、現金流充裕；企業經營方面長期堅持差異化產品能力和小股操盤的商業模式，在發展長租、養老服務、金融創新的同時佈局海外，這都使得朗詩在市場寒冬來臨時仍然手握一副“好牌”。
五維度剖析中國房地產市場
左暉鏈家董事長
從1978年改革開放、1998年房改到今天，中國城市的住宅總量從40年前大概5億平方米到現在250億平方米，增長近50倍，中國人基本度過了住宅緊缺的階段。
房地產市場從增量市場到存量市場、從線下到線上、從一二線城市到三四線城市，未來將走向何方？鏈家董事長左暉在第四屆中城聯盟論壇上,從五個維度觀察中國房地產市場。
第一個維度，2C和2B的服務。過去20年很多市場在C端，未來市場可能在B端。
第二個維度，住宅和非住宅市場。在不動產市場中，大家基本都在做住宅市場，未來大量非住宅領域可能會得到開發。
第三個維度，城市。中國的城市正在發生巨大的變化，人口也在發生非常大的變化。一是總量有明顯的改變，二是年輕人在城市間的分佈也在發生鉅變。
第四個維度，線上和線下。過去20年是線下生意，最近五年互聯網越來越深地影響不動產的交易和消費，這是一個非常複雜的狀態。複雜表現在：從商機到交易的不確定性增強；新房交付、二手房交付、裝修交付都是一個非常複雜的過程。
第五個維度，把整個產業分成四個大的核心領域來剖析。第一個領域是製造業，從拿地開發到完成增量；第二個領域是交易平臺；第三個領域統稱為房後市場；第四個領域是圍繞整個不動產服務的金融支持。
此外房地產市場的表現是四個細分市場相互作用、相互影響的結果，這四個市場分別是：新房增量市場、二手房交易存量市場、租賃市場、非標租賃市場。
市場的核心在於穩定交易量（規模），交易規模越穩定價格越穩定，交易規模越波動價格越波動。
【關注頭條號樂居買房，掌握購房好時機。】
閱讀更多 樂居買房 的文章
