下周二（4月9日），成都土地市场将迎来本月的第一场重头戏——来自成华区新北天地的一宗108亩商业兼容住宅用地将登上拍卖台，起始楼面价8605元/㎡；三环内、超百亩、地铁3号线……多个标签加持，该宗地无疑自带巨大关注流量。
回顾来看，上个月金牛区茶店子两宗地出让，数十家房企激烈角逐的场景还历历在目，房企拿地主城的决心再明显不过，只是主城“门票”十分紧俏。根据锐理数据监控，截至目前，2019年主城区仅拍卖了5宗地；而2018年前4个月则有9宗住宅地块成功出让，六大区域均有所出。
2019年主城区已拍卖地块信息一览
根据成都市公共资源交易服务中心公告，目前4月仅有3块地候场待拍，另外2宗分别位于简阳与金堂。不出意外的话，下周二的这场土拍很有可能又是一场“龙争虎战”。
中环+地铁+百亩 地块综合素质高
宗地位于中环路与川陕路交汇处，距离地铁3号线动物园站约300米；东侧与动物园、昭觉寺相邻，向南靠近泛悦城市广场与成都城北医院、昭觉寺汽车站，以西与招商雍华府隔街相望；周边昭觉寺南路、中环路、三环路、荆竹中路等道路环绕。区位优势明显，交通通达性高。
宗地区位图
近几年主城五区土地“出货”逐年走低，2018年仅供应19宗，百亩以上地块就更成了“稀罕货”；统计显示，过去五年（2014年—2018年）三环内面积超过百亩的土地仅9宗。因此，中环的这108亩地块就多了几分可遇不可求的意味。
宗地计算容积率3.0，可开发体量约21.63万方，成品住宅建设比例不低于项目住宅建筑面积的60%，可兼容住宅建筑面积比例不大于45%，总建筑密度不大于45%；宗地被两条相互垂直的规划道路划分为四个小地块，其中A、B地块面积较大， C、D地块相对较小，整体形状较为规整，有利于后期规划布局。
走访来看，宗地已实施打围，内部无未拆除的构（建）筑物，有少量土方建渣，无电线电杆，有杂树杂草，周边规划道路部分形成。
宗地内部及周边实景（拍摄时间：2018年11月）
配建+产业要求 房企考验亦不小
与3月19日出让的金牛区地块情况如出一辙，本宗地既有一定的配建条件，同时商业用地部分有着严格的产业打造与引入的规定动作。这意味着拿地成本的增加，以及资金、经验等实力要求也水涨船高。
公建配套要求
①配建建筑面积大于1000㎡且小于1500㎡的农贸市场1处；
②不小于50㎡的再生资源回收站1处；
③不小于2000㎡的综合健身馆1处；
④不小于400㎡的社区用房1处；
⑤不小于3000㎡的文化活动中心1处；
⑥不小于416个停车位的地下公共停车库1处。
商业用地部分产业要求
①打造集文创产业中心、文旅体验、产业人才社群空间于一体的城北新经济、人文创新标地-成都熊猫文创中心，计划引入产业办公楼宇、开放式商业街区、特色文创等业态；
②竞得人须引入具备国际知名IP的文创类总部企业不少于1家；
③竞得人须自持计容商业建筑面积的比例不得低于总计容商业建筑面积的35%。
品牌房企围猎 区域土地价值翻涨
正如前文提到，今年一季度主城区土地供应偏紧，本宗地正是2019年成华区首宗住宅用地出让。2018年成华区共出让住宅用地5宗，竞得者分别为龙湖、同森、深业泰然、奥山、金座置业，最高成交楼面价为11381元/㎡。
2018年成华区土地拍卖情况
另外，根据锐理数据监控，近几年宗地两公里范围内土地价格也在翻涨。
2014年首创、电建先后在此拿地，成交楼面价分别为4720元/㎡、3796元/㎡，呈现项目即为首创光合城与电建地产泛悦城市广场；
2016年合能拿下铂悦府项目所在地块，成交楼面价为5820元/㎡；
去年12月龙湖进驻，其位置距离本宗地百米左右，成交楼面价为7040元/㎡，并要求建设计容建筑面积不小于8064平方米的住宅用房，由成华区政府指定单位按11800元/平米的价格回购。
而本次出让地块的起拍价已为8605元/㎡。
去化周期6.3个月 市场需求不断累积
住宅方面，宗地周边唯一在售的是西南侧的泛悦城市广场，去年11月开盘惠后均价为10560元/㎡（清水），从其3字头的拿地成本看，溢价空间较为充足。同时，链家二手房交易平台显示，宗地西北侧的招商雍华府，近段时间二手房成交均价约18077元/㎡。
落位到新北天地版块，2016年至2018年供应商品住宅25.59万㎡，销售54.23万㎡，强力“去库存”后目前区域存量仅2.7万㎡，按照2018年的月平均去化速度，目前的去化周期仅剩6.3个月。从价格来看，在2017年第3季度达到最高值11822元/㎡后，区域住宅成交均价保持稳中有升的态势。
规划+产业+交通兑现 新北天地加速蜕变
从区位上看，宗地正处于新北天地片区核心位置。近年来，新北天地立足“蓉欧+家需求”、“商贸+旅游”的产业定位，形成了“两轴三区”的城市空间发展格局，这之中，宗地所在的昭觉寺文旅商贸区依托昭觉寺和成都动物园，在“两轴”基础上打造城北商业商务中心，重点发展文创基地、特色文化商业街、购物中心、甲级写字楼和五星级酒店。这与宗地产业要求相吻合。
在新北天地区域内，既有北新干线、蓉都大道、东林二路、三环路、中环路、熊猫大道等“三横三纵”公路主干道，也有已建成的地铁1号线、3号线、7号线等轨道交通，后期还规划有9号线、16号线等。
从区域城市位置、产业规划、资源配套、立体交通等方面看，新北天地市场存在巨大的潜力空间，主城洼地价值无需赘言。
值得一提的是，区域内有华润、金科、招商、首创等打造的众多小区，居住人口密集，生活氛围浓厚，但缺少相应的成熟大型商业，这为宗地商业部分预留了开发空间。
总结来看，宗地有配建与产业要求，有一定的开发难度，目前区域城市界面还在提升中，尚需时间去兑换。但瑕不掩瑜，处于中环位置，地铁3号线加持，拥有超百亩的体量，以及不断累积的需求作为支撑，在主城机会递减的大背景下，本宗地成色十足。
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