“熱銷全城，單日銷量破2億... ...”
“城央核心大盤，絕版區位，絕無僅有... ...”
“60年的公園裡，建一座百年豪宅... ...”
今年年中，中央帝景的單價叫到了每平米19000，很多大小媒體都在唏噓感嘆，立場就像路邊看別人打架的旁觀者，如果只是唏噓感嘆，在自家飯桌上感嘆感嘆就可以了，沒必要放出來，影響別人的生活幸福指數。
今天我們就來剖析一下中央帝景這個樓盤，它的成本究竟有多少？
在這之前，先來了解一下，房地產開發各項費用所佔內容和比例，主要包含土地出讓費用，前期工程費用，建築安裝工程費，市政公共設施費用，運營人力管理費，融資費用，各項稅費，其他費用。
由於三四線城市信息閉塞，部分數據我們按照全國大中城市來計算，相比其他房企，上市房企的財報相對真實。
土地出讓費用
2017年5月，聊城城區共成交了13幅地塊，共計49.9564公頃。其中，住宅用地成交了3幅，面積11.5565公頃。
2016-98#、99#兩幅宅地為孟達·中央帝景用地，兩幅宅地體量較大，總面積達11.0131公頃。從成交價上來看，兩幅地塊單價合269.15萬/畝、325.65萬/畝，樓面價合2018.64元/平米、1688.27元/平米。
也就是說中央帝景的低價約為1688.27元/平米，為了方便計算，土地價格按照1700元/平米計算。
建築安裝工程費
主體建安工程費，包含主體建築工程費和主題安裝工程費，前者包含基礎工程費，土建、防水、門窗、外牆裝飾和保溫等等，具體數據不一一列舉，按照今年國內洋房普遍建設情況標準，1656.29元/平米，還是按照1700計算。
後者包含室內給排水、消防系統、電梯供貨安裝、弱電系統等等，這個數據為202.02元/平米。
所以，中央帝景的主題建安工程費大概在1900元/平米。
前期工程費
前期工程費主要指項目開發的前期調研、策劃、規劃、設計費、可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。
項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規劃及設計費為建安工程費的3%左右。
“三通一平”等土地開發費用，主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計費標準估算。一般為規劃及設計概算的0.35%。
我們大度一點，前期工程費按照建安費用的5%計算，前期工程費約為1700*5%=85元/平米。
基礎設施建設費
基礎設施建設費又稱為紅線內外工程費，是指建築物2米以外和小區規劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排汙、排洪、電訊、環衛等設施的建設費用以及各項設施與市政設施幹線、幹管和幹道的接口費用。
徵收標準定期調整，根據城市基礎設施建設工程造價水平提出調整意見，報市政府批准後實施，我們按照北京城近郊區標準來計算，住宅類每建築平方米160元來算。
中央帝景的基礎設施建築費為160元/平米。
運營及營銷費用
這些費用沒有固定標準，也因各房產商運營能力有別，一般來說，按照大中城市銷售費用佔比，約為4%~6%，聊城房地產市場競爭不充分，數據佔不到這麼多，但我們估算按照銷售最高單價計算，佔比也按照最高比例計算。
中央帝景的運營及營銷費用約為19000*6%=1140元/平米。
各種稅費
儘管稅費最終結算進了房價，由購房者承擔，但前期的稅費是由開發商墊付的，因此也要計算在內，從取地、開發、銷售幾個環節涉及的各項稅費，我大概算了下，將中間不可預見的費用包含在內，不會超過1000元/平米。
同樣，我們還是按照非保守估計，稅費按照1000元/平米。
融資成本費用
眾所周知，房企是資金密集型主體，從上市房企來看，資產負債在80%以上，融資費用自然是非常重要的一塊費用，如果是自有資金建設，融資成本相對低一些，如果全部靠發債等渠道融資的話，成本就會相對較高，我們姑且按照全部融資來計算中央帝景的融資成本。
一般來講，除了國字號開發商能拿到10%以內的低息貸款，一般開發商的貸款利息普遍在12%以上，也就是說，以上的成本再乘上12%就是他每年的融資成本，如果它銷售的速度過慢，成本會更高，基本上每慢一年，就增加近12%的成本，因為中央帝景已經認籌並開盤，我們就按照12%計算融資成本。
所以，中央帝景的融資成本為12%*（1700+1900+85+160+1140+1000）=718.2元/平米。
綜上所述，經過我們非保守的估計，孟達集團·中央帝景洋房開發單價6700元/平米左右。當然，這裡面不包含精裝修的費用，大家可以根據當前的裝修成本費用，大致估算出來。
如果有些網友所說屬實，該樓盤的備案價就高達19000元/平米，那麼，該反思的也許就不止開發商們了。
閱讀更多 氫能之家 的文章
