很多有房贷的朋友都会误认为房贷利率下调和公积金政策放松会使得自己的房贷月供变少，实际情况是仅仅针对还没有购房的朋友有影响，已经购房还贷的朋友是没有影响的。借此机会简单谈谈我的观察。

房贷利率下调指的是上浮比例减少了并不是基准利率(4.9%)

房贷利率调整如今更多是指在基准上的上浮与下调

很多朋友将基准利率与房贷利率搞混，他们之间是有联系的，但是也有区别。一个简单的例子分享给大家：目前我国5年以上的商业贷款的基准利率是4.9%，目前的房贷利率就是在4.9%的基础之上进行上浮或者打折（当然如今首套房打折基本没有了）。2018年很多城市房贷利率上浮30%左右就是在基准利率4.9%的情况下进行的上浮，但是有几点要清楚：

第一、利率上浮多少（或打折多少）在签订贷款合同的时候已经确定了，这是要跟随你往后的几十年的。比如，2018年10月份你贷款的利率为上浮30%，那么你的贷款利率就是6.37%，这个贷款利率（上浮30%这个情况）是要跟随你几十年的（直到你房款还清为止）。后期的房贷利率上浮下调或者其他跟你都没有影响，也就是说2019年之后房贷利率上浮20%，对你来说没有任何影响，之前还款多少之后还是多少。当然对于后来买房的肯定是按照上浮20%来计算的，这点购房贷款的时候一定要问清楚！！

购房贷款合同签订的时候贷款利率已经确定

第二、贷款合同签订后影响贷款月供的主要因素转移到基准利率上。比如：2019年5月份后央行调低了基准利率从4.9%下降到4.75%，那么2018年10月份的签订的贷款利率就变为4.75%*1.3=6.175%，这个时候的贷款利率确实会降低。已经还贷款的朋友注意力应该集中到基准利率上！！！

所以，对于已经进行过购房贷款的朋友（主要是商业贷款）能够影响自己还款的只有基准利率变动（也就是4.9%的基准是不是会调整），其他的没有任何影响，这点大家要清楚！当然如果说是对于没有买房的朋友自然房贷利率上浮下调后的还款额肯定就会比之前少，这点也是肯定的。

房贷

公积金政策变动也是这样的情况（关键看基准利率）

目前的公积金政策变动大多集中在提升贷款额度方面，比如：原来的最高60万，提高到80万。对于购房者来说肯定是好事，但是自己还款的多少最终还是要体现在公积金贷款利率上。

公积金贷款也是要看基准利率

第一、目前来说公积金贷款利率（5年以上）3.25%，可以说比一般商业贷款低的多。不论是你贷款60万或者80万来说都是需要按照这个基准利率来进行的，好一点的就是公积金贷款基准利率基本没有出现过上浮的情况（毕竟公积金贷款是特殊的贷款，仅仅针对住房）。这也是为什么很多朋友希望用公积金贷款的主要原因，仅仅基准利率就比商业贷款低了1.65个百分点。公积金贷款的还款还是相对压力小很多的！！