二娃說
你總是勸我“吃虧是福”，那我祝你福如東海！
在這個世界上，任何事情都有三面性：你看到的一面、我看到的一面，還有事情真相的一面。
所以，即使是我們親眼所見、親耳所聞的一些事情，它也未必就是事實的真相，比如，最近大家最為關注的“樓市回暖”。
從3月中旬到4月初，我想大家應該看了不少樓市回暖的新聞吧？售樓部人氣爆棚的視頻或圖片，朋友圈隨處可見，比如我自己就發過“增城某盤，購房者為買房，不惜通宵排隊”的新聞。
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不可否認，有些樓盤的確人氣十足，出現通宵排隊買房現象，但是，這真的就能代表樓市回暖了嗎？我看未必！
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從成交數據來看
很多人說，3月樓市回暖了，然後，用的是2月份網籤數據來做對比，其實二娃想說，對比不應該看往年3月的數據嗎？2月剛好過年，數據當然差，三月一網籤多，自然就大漲了嘛！所以，這必然是個偽命題。
二娃去中指院查詢了一下發現，2019年1月至2019年3月，廣州一手房網籤套數的確有很大增長，比2月足足多出了1620套，查詢結果如下：
不過，若將其和往年3月的成交數據進行對比，你便可以發現，其實今年3月算不上火爆，只能說成績還行，不信，看下圖！
2
從房企2019年業績目標來看
那麼，2019年樓市走向究竟如何？其實，我們除了可以通過查看成交數據尋找答案外，從各大房企2019年的業績目標中，也能看出蛛絲馬跡。
從上圖可以發現，這些上市標杆房企在制定2019年業績目標時，相對保守，增長幅度皆在40%以下，超過30%的僅有一家，大部分房企業績目標增幅僅為15%-20%左右。
可以看出，房企對2019年的樓市並不看好，也沒有多少信心。
3
從房企大鱷發言來看
3月13日，二娃去香港，參加了時代中國2018年業績發佈，現場有記者向時代中國董事會主席岑釗雄提問：2019年時代銷售業績目標是多少？
岑釗雄：750億。
記者：去年時代就提到了，要進軍1000億房企行列，2020年能否進入千億房企行列？
岑釗雄打趣的回答：去年我們目標為550億，今年我們做到了606億，超額完成，那2019年我們目標為750億，可能最後完成約800億，那四捨五入的話，我們也差不多有千億了嘛！
© 時代中國董事會主席岑釗雄
雖然岑總用幽默風趣的方式回答了這個問題，但從他的回答中也能看出，他對樓市行情並沒有很大信心，業績目標制定得也相對保守。
同樣，在融創2018年業績發佈會上，融創中國董事會主席孫宏斌被記者問及“如何看待房地產市場”時，他說：“現在政策有放鬆跡象，但是政府限價等政策大幅放鬆的可能性不大，穩房價還是政府核心訴求，我們對於2019年不能太樂觀，政策放鬆不會像想象的那麼有力度。”
© 發佈會現場照片
而在萬科2019年目標與行動溝通會上，鬱亮發表了以下言論：2019年我們為什麼要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”？我想從三個方面來談：首先從宏觀層面來看，有兩個問題對我們影響特別大。第一是經濟下行壓力加大，“L”型走勢尚未探底。昨天公佈的社會商品零售總額增幅8.1%。這是歷史最低點，經濟下行壓力加大，並不是我們自己的判斷。2016年《人民日報》權威人士指出：“我國經濟下行壓力並未消除。綜合判斷，我國經濟運行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走勢。這個L型是一個階段，不是一兩年能過去的。今後幾年，總需求低迷和產能過剩並存的格局難以出現根本改變，經濟增長不可能像以前那樣，一旦回升就會持續上行並接連實現幾年高增長”。（摘自萬科週刊）
© 鬱亮發表講話
從鬱亮的發言可以看出，在經濟下行之下，樓市不可能一兩年就能馬上升溫，它需要一個過程，而在這個過程中，基本走向將是“L”型，也就是說，未來1-2年將以平穩為主。
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從專家觀點來看
那麼，2019年房價究竟是漲還是跌呢？說到這裡，二娃覺得，經濟學家馬光遠的一個觀點，倒是一個不錯的參考。
他說，未來中國的房地產發展，最終取決人口的變化，人口是所有資產價格變量中最重要的！
他表示，中國不是所有的房子都可以賺錢，所有的房子都可以賺錢的時代已經結束了，如果講區域的話，珠三角、京津冀、滬寧杭是中國城鎮化過程中的重點，也是中國房價支撐的地方，因為有人！
他還說，中國的房價什麼時候會下降？就是人口下降的時候！如果你們不希望房價下跌，那就多生孩子！這樣房地產才有希望！
既然如此，我們國家目前出生率又是如何呢？我們來看一張圖。
如上圖所示，目前全國內地各省市均出現出生率下跌現象，按照馬光遠的觀點來看，人口在不斷下降，房價上漲也就失去了支撐的條件。
綜合以上各種現象來看，二娃個人認為，短期內樓市不可能升溫，房價也不可能一下子漲起來，2019年廣州房價基本以穩為主，由於成本提高，部分盤或有微漲趨勢，但2019年一整年都是剛需購房者買房的好時機。
你呢，你怎麼看待今年的樓市走向？歡迎留言一起交流。
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