杭州二手房還會漲嗎

@傑

請問星都嘉苑100方的兩房，暗衛，2004年建造，看得見運河，這個房子值得買嗎？不知道周邊學區如何，請指點。如果能搖到奧體、市北的房子，是不是也值得買？因為地段實在是太中心了，猶豫已久。

答：星都嘉苑這個房子，產品上至少慢了好幾拍，100方只有兩房，還是暗衛，15年房齡，這都是問題。除非學區足夠好，但它沒有，這裡的學區非常普通。或者反過來思考，這個位置單價也不會便宜，算500來萬的總價吧，在杭州能買到什麼樣的房子？選擇不少而且可以買到很好的房子。

你覺得這房子好，是因為你對它以及老市中心傾注了感情。但是，現在的市中心早已沒那麼可貴，它在被逐漸地分流，除非房子本身不可替代。所以，沒什麼好可惜的，應該跳出對老市中心的執念去選擇更好的房子。

至於奧體、市北的房子，也分優良層次的。有的需要搖號，有的不需要。儘量從房企品牌、到離地鐵遠近、到離奧體核心遠近，這幾個方面去判斷吧。接下來最熱門的樓盤會是澄品101，總價略高一點，有實力的話，就去努力下它吧。

·貳·

@馬亞紅

現住的房子是望江家園西園，二樓164方的大戶型。從去年八月掛出來賣，看的房客不多，現掛價660萬，會不會太低了？望江新城現在有大規模拆遷，西園這位置肯定是不錯的，我是出租好呢，還是繼續賣好？怕出租了以後，就越加難賣了。

答：看房的人都不多，怎麼還會覺得掛低了呢？應該是掛高了才對。同樣反過來想，有六七百萬的預算，你會去買大戶型回遷房嗎？很多人肯定是奔著商品房去了。如果預算比較低，比如三四百萬，還想留在錢江新城一帶，那就只能選回遷房。

望江家園的大多數房子，單價差不多5萬左右。你的房子戶型比較大，又處在二樓，還是會打個折。單價上看，你手上這套的確並不算高，但大方向上，還是選擇置換掉吧。600多萬的現金，夠你去買更好的房子了。

就單在望江新城板塊，貸個款也有得選。望江新城現在是上城區舉全區之力打造的板塊，期待值一定是有的。可以去看一下上品、御品等樓盤。如果不賣，一直拿在手上，還是會遇到瓶頸的。

·叄·

@君子蘭

老師，我想把嘉潤公館40年產權的公寓，賣換成濱江房產在大江東的未來海岸，作為投資，目前這兩套總價差不多，您覺得合適嗎？謝謝。

答：任何時候，把酒店式公寓換成主流的住宅，都是合適的。注意是主流的，不是那種亂七八糟的住宅產品。未來海岸靠近地鐵，濱江的品牌，單價不高，加上大江東的未來預期，入手自然沒什麼問題。

得擔心的是，你的嘉潤公館能否及時賣掉。別看一手酒店式公寓很火很多人買，

·肆·

@流感先生

老師你好，我在錢江新城上班，手上有一套房在蕭山年底交付，孩子明年讀幼兒園，想要換一套單位附近的二手學區房，預算450萬，有什麼建議嗎？

答：蕭山的房子，到錢江新城也不遠啊，地鐵過江很方便。如果一定要貼著單位附近買，只能買周邊的老小區或者回遷房了。在這裡，低總價想要兼顧學區和房子，就太難了。一旦房子優質，單價就上去了。可以在三堡一帶看看，那裡單價略低，學區也不錯，但450萬也不太夠。

而更核心的位置，像萬象城周邊，就只能買老房子或回遷房了。比較典型的，就是和諧家園之類。近江一帶，也有大片的回遷房，學區也還過得去。具體就不推薦了，二手房得靠自己一套一套比較。

不過，錢江新城這裡不堵，地鐵也通達，還是建議你不要把目光聚焦在單位周邊。買略遠一點，就可以學區和房子品質兼顧了，蕭山，本身就是個相對兼容的地方。

·伍·

@mino諾

我們是剛需，能承受總價200萬左右。由於我上班比較複雜，要在富陽場口跟河坊街之間，兩頭跑。現在租住在三墩，我老公在城西上班，所以想來想去，還是考慮了良渚文化村那邊。縵雲坊搖了兩次沒中，現在在考慮七賢郡的二手房，自住的話值得入手嗎？

答：縵雲坊的中籤率確實很低，這是無可奈何的。你要麼可以去試一下邊上的大溪谷。大溪谷和縵雲坊之間沒多少路，現在看起來可能縵雲坊更成熟，但過幾年，兩者就差不多了。萬科打造這些住宅組團的手法都差不多，它有自己的思考方式，和商業經驗。縵雲坊搖不到，可以考慮大溪谷。

但是，住到良渚去，對你來說太痛苦了，不管去富陽場口還是河坊街都很遠。是不是可以考慮富陽銀湖的房子，走留泗路去城西，其實也相對方便，到河坊街也不算特別遠，交通上能接受。而且兩百萬，在這附近也足夠買房子了，周邊也有地鐵站。

·陸·

@黑咖啡與白糖

西溪山莊的90方，我該現在賣掉嗎？感覺還不如青山湖科技城，換到那邊去，我該換什麼？

答：該不該賣掉，不要看熱度。最近青山湖的熱度在變高，從前不用搖號，現在樓盤也陸續要搖號了。像中天·珺府、越秀·西海岸都要搖號，估計接下來寶龍旭輝城等加推，也要搖號。但這些不是重點，重點在於，看你要什麼。

西溪山莊當然有不足，它早年造的房子不是綠城的，品質上弱了一些，但戶型還站得住。現在被綠城收購了，整個園區的物管是綠城，維護上總比較放心。沒什麼特別不能忍的地方，無非它離主幹道比較遠，對於不開車的人群來講比較麻煩。

從這個角度來講，要換可以。但是不是換到青山湖，就是另外一件事。西溪山莊的90方能賣不少錢，完全可以稍微貼一點，買一個未來科技城裡面的樓盤。不想付出太多，西面可以關注新湖·果嶺一帶，北面可以關注良渚文化村南面的那些房子。

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