土著：我不同意

只要是土生土長的瀋陽人，基本都接受不了這個觀點。是的，土著最瞭解瀋陽。瀋陽的街頭巷尾、蒼蠅館子他們都如數家珍，家裡的老房子十年價格沒漲過。瀋陽是他們最熟悉的家鄉，但很快會變成他們最陌生的樣子。

他們的觀點如下：

他們瞭解瀋陽人的真實收入----捉襟見肘，入不敷出他們瞭解瀋陽的企業現狀----苟延殘喘，倒閉大片他們瞭解瀋陽的營商環境----底子不好，被人詬病他們在這裡生活了幾十年，上有老下有小。他們被各種人和事兒虐過老人看病，送過禮也拿過紅包孩子上學，送過禮也拿過紅包升職加薪，送過禮也拿過紅包出門辦事，被各種推諉塞責在家上網，網上對東北冷嘲熱諷擼個串，鄰桌光膀子大聲吹逼泡個澡，對面的金鍊子漂在水面大冷天，毛沒長齊的小孩兒穿個八分褲、豆豆鞋，張嘴閉嘴N*M*B大熱天，150斤的小姑娘吃炸串滿嘴冒油，口口聲聲說男人沒一個好東西打個出租車，司機大哥嘴裡全是負能量叫個專車，司機小夥兒炫耀不上班照樣有錢拿，閒不住開開專車... ...... ...

所以，他們得出了一個結論。東北完了，瀋陽完了，最後引申為瀋陽的一切都完了。這樣的城市，你說房價要暴擊？你個大傻*。你是開發商派來的逗逼嗎？開發商養的一條狗。譁眾取寵！有你這種人，瀋陽沒好！

但是，現實從不以羊群的意志為轉移。我多年來實地研究了全國多個城市的房地產市場，是多個城市房價上漲的親歷者、參與者，積累了很多實戰經驗。我發現，強二線和省會城市的房價上漲規律幾乎是相同的。

樓市其實沒那麼複雜，遠不如股市複雜，所以炒股的一般都看不起炒房的。分析股市需要更多的知識和理論，樓市複雜的是人心。大部分人都不希望房價上漲，所以房價就不能快速上漲。因為這關係到民生，關係到美譽度。於是，房價漲漲停停，卻從來沒有真正意義上下跌過。但是老百姓總是盼著跌，總要給他們一點生存下去的希望。於是，一群所謂的專家都在痛罵高房價。他們迎合了民粹，也贏得了人心。而那些說真話的人，從來都沒有好下場。

老百姓不需要魯迅，只需要郭沫若。。。

為何會暴擊

為什麼瀋陽房價會暴擊？

1，最簡單的一個道理。

你認為瀋陽房價會下降嗎？大部分的人會說：應該不會降吧，畢竟南方房價那麼貴，瀋陽是省會城市裡房價最便宜的了。那我再問一句，地價會降嗎？理智的人會說：也不會！房價不降，地價沒理由降。

既然房價和地價都不會降。那麼，高昂的土地蓋出來的房子，銷售價就是標杆參照物效應。

什麼意思呢？我們舉個例子。“南塔”地塊被龍湖18300元的樓面價競得，2020年開盤銷售價可能會賣到4萬元，瀋陽最高。按照標杆參照物效應理論，龍湖已經把房價天花板捅漏了，二手房有了參照物。短期內瀋陽最貴的二手房就會奔著4萬狂奔。比如，新世界河景房、雅頌大苑、寶能GFC、萬科春河裡等瀋陽的二手房零頭羊。他們的房價天花板已經上升到4萬。二手房持有者們有心理優勢，他們會認為：“南塔”那破地方都賣4萬，我憑什麼不能？二手房購買者也是這麼想的：“南塔”那破地方都4萬了，我憑什麼不能花4萬買個更好地二手房呢？

假設哪天，瀋陽地價拍到了25000，開盤賣50000。那瀋陽的二手房價格天花板就是五萬。

這就是標杆參照物效應，4萬的房價是由地價決定的，地價是由價值決定的。大家都是用腳投票。4萬的價格也就是真實合理的未來預期。而買了“地王”房子的土豪們，短期內房價很難有上漲。因為，開發商也許幾年內都不會漲價。售樓處是4萬，那你就永遠是4萬，甚至更低。

和標杆參照物效應理論相類似的理論是，地價參照物效應理論。

“地王”附近的老破小房價天花板約等於地價。和“南塔”地塊位置相似的老破小，短期內的房價天花板就是18300元。考慮到市場短期內對老破小的認可程度很低，老破小的短期價值會略高於價格。也就是，老破小短期內也許會小於18300元。

當然，這2條理論都是建立在瀋陽樓市健康向上的基礎上。如果瀋陽推出變態的限購限貸政策，或者瀋陽經濟越來越差，那理論自然不會成立。

2，那麼多城市都暴擊了，為什麼瀋陽不可以。

南京、武漢、成都、重慶、西安、鄭州。。。。這些和瀋陽同級別（很多人不覺得是同級別，但是無所謂）的城市房價早已2倍、3倍暴擊，甚至4，5倍暴擊。為什麼瀋陽不可以？

瀋陽差的是什麼？人口？經濟？政策？如果我說，這些都不重要，你信嗎？

短期內決定房價上漲的從來和人口、經濟不是強相關。只有供需關係才能決定房價短期內上漲還是下跌。長期來看，人口、經濟肯定是房價上漲的重要因素，但是短期內不是。

因為瀋陽房價已經低到了極限，成了全國知名的窪地。未來的趨勢，只能是先暴擊了再說。目前看來，是爆發前的片刻寧靜。現在的市場非常敏感脆弱，一旦被催化就會被迅速點燃。一旦被點燃，幾個月的時間就會漲到位。然後也許就是長達幾年的橫盤陰跌。市場不會給你太多的反應時間，所以提前佈局尤為重要。

3，都市圈

以西方國家的經驗來看，中國的城鎮化還遠遠沒有結束。有的人會說，瀋陽的城鎮化率已經接近80%，但不要忘了，如果算上週邊城市，瀋陽經濟區的城市化不足65%，還有很大提升空間，未來將會有大量周邊城市居民會湧向瀋陽。宏觀來看，未來會有幾億人落戶城市，還有另外上億人從一線城市和三四線城市的兩級被擠壓至城市圈的中心城市。

很顯然，瀋陽將會是中國的第十座國家中心城市，也是遼中南城市圈的中心城市。未來的瀋陽，將會虹吸省內乃至東三省的農村人口和小城市人口。可以預見的未來，東北除了幾個大城市外大部分的小城市都會逐漸萎縮，廣袤的農村將逐漸農場化，人口大部分轉移至城市中。

不是瀋陽有多牛，是瀋陽是東北人的第一選擇。在不可逆的城市化進程和農村農場化的趨勢下，瀋陽無疑是不愁人口的。

最後

其實，這篇文章我本可以不寫。寫寫不痛不癢的新聞，拍拍開發商的馬屁，日子過得輕鬆愜意，其他自媒體不就是這麼做的嗎？寫這類文章是冒著很大風險的，而且也寫的半遮半掩不敢暢談。但是有些事如鯁在喉，不吐不快。房哥不混地產圈，不當任何開發商的走狗。我不做隨波逐流的凡夫俗子，說一些討好開發商和讀者的場面話。那樣會讓我發自內心地覺得自己很噁心。

但是，生存是第一要務，有些事，我不能不談，也不能多談。總之別忘關注我們，每天更新瀋陽房產文章。