昨天楼市消息面热点频出，利好与利空迥异，呈现明显冷热分化的局面。

利好的一面是：上周链家在全北京共完成超过10万次带看。厦门楼市7天狂卖829套，新房猛飙237%，二手房1套涨79万。

利空一面是：许家印主持恒大销售大会抓卖房：全国所有住宅项目都能打9折。国内最大住宅开发商碧桂园出现大规模“裁员”，有部门裁员幅度至50%。

北京燕郊厦门楼市均出现了回暖迹象，这是需求驱动，去年北京楼市也曾出现过一轮小阳春。这意味着部分领先城市经过两年调整，新一轮楼市复苏已经启动，而不同城市间周期轮动相差一两年，注意观察这个过程，可以验证我在课程中讲的周期轮动理论。

既然部分城市率先回暖，那为何恒大全国大降价，碧桂园还要大规模裁员呢？市场上为何出现相反的信号？

裁员及促销透露出资金链趋紧，年内还债压力依然较大。

1月房企融资金额创新高，背后是即将到来的偿债高峰。今年房企到期债券规模逾3700亿元，2021年将达到峰值，逼近7500亿，三年累计到期债务超1.5万亿。

中民投近日出让了9.02%的阳光城股份，此前绿地入局董家渡。昨天长城资产与中民投签约，在资产处置、债务重组等方面开展合作。有记者问，一系列举措目的何在？

对此我认为，中民投当前面临的局面与此前万达和海航非常相似，当前短期偿债压力过大，必须通过资产处置、债务重组等方式进行缓冲，让投资人吃下定心丸，不行使回售权。

有万达、海航、中民投的前车之鉴，大部分房企都在想方设法降低负债率。目前房企杠杆率仍明显高于平均水平，因此恒大等房企均有降杠杆的计划目标，抓紧卖房促销回款是降杠杆最好的方式。

其次，房企对未来形势的预判已经出现了变化。

去年万科提出“活下去”，近日又宣布看空后市，房地产已步入下半场，这是不争的事实。虽然部分城市楼市政策出现了不同程度的微调，这主要还是因城施策，房住不炒的基本面并未出现根本性变化。

近来部分城市楼市回暖，也无法改变全国楼市已经步入下行区间的趋势。本轮房价上涨周期长达45个月，今年一月才嘎然而止。要知道上涨时间越长，盘整时间也会越长，此前三年一轮的短周年已经成为历史，接下来将是一轮长周期的调整。

此外，降价促销意味着房企开始战略收缩与转移。

从趋势看，全国人口与城市格局正在出现巨变，去年全国商品房成交量已触及天花板，未来规模会逐年收缩。恒大和碧桂园的项目大都在三四线城市，而伴随货币化棚改退出或减量，购房需求将为大幅减少。

随着人口逐步向一二线中心城市及都市群转移，未来三四线城市房地产的机会将会减少，一二线城市依然是房企的主战场。

目前一二线城市楼市已经历了两年调整，房价有了明显回调，有人口和资源支撑，持续下跌空间基本没有了，此前紧绷的调控也有望适度松绑，累积的需求释放，成交回暖可期，大局已定。未来几年一二线城市与三四线城市楼市将会走出不同的轨迹。

因此趁着每年春节后出现的楼市小阳春尽快出货，抓紧抢收。然后将重心回撤到一二线城市及周边区域，既可确保规模增长，同时也有助于提高抗风险的能力。

降价与裁员并不意味着这两家房企已经走到危机边缘，而是针对趋势变化，未雨绸缪，提前调整布局，以规避风险。当楼市步入下行区间，大房企率先弯腰收割，中小房企也势必会跟进。

前天有三家企业和机构邀请3月过去做演讲，主题都是以楼市政策及趋势为主，可见行业内均已预感形势即将出现巨变。

去年参观时发现，碧桂园正在向房地产生态圈方向升级，同时加快向农业和机器人等产业转型，恒大也在想方设法进军汽车行业，可见各家房企转型升级正在提速。

总之，伴随长效机制、一城一策在各个城市落地，区域及城市分化将会越来越明显，即便在北京，通州、房山及延庆，各区之间的楼市波动周期也可能相差一两年，因此无论买房还是卖房，要结合所在地的具体情况进行分析再做出取舍。

央行会议提出今年将加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制，可以理解为房价将被套上了“紧箍咒”，不会再出现大涨大落的情况。

回暖并不意味着反弹，没有信贷支持房价不会出现大涨。购房者要看清一些炒作背后的实质，不必心急。

房企大规模降价促销也可以说是在快速转移资产，提前规避未来的风险，对此要有所警觉，尤其持有房子多的家庭要盘点一下，哪些房产将来会贬值或难有上涨空间，想办法进行处置，然后换成优质资产。

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