我們都知道，判斷房地產走勢有句話，叫做長期看人口、中期看土地、短期看金融。
而人口背後，是產業。一個區域的產業發展程度，決定了人口流入的趨勢和質量。
因此，在關注一個板塊的同時，除了樓盤，區域內的產業配套同樣不容忽視。
——前言
如今，蘇州已經迎來了產業升級時代，互聯網、智能科技、高端製造等行業頻頻落戶，特色小鎮、特色產業園遍地開花。帶動了商辦類產品的投資熱度。
最近，筆者接到粉絲詢問“稻穀國際互聯網產業園”招商未要求入駐企業具有互聯網性質，疑似“名不副實”，還適合投資麼？對此，筆者進行了考察。
實探：主打商墅產品 距蘇州灣核心區3公里開外
首先，瞭解一下項目。
稻穀國際互聯網產業園屬於以手機業務出名的步步高集團旗下。步步高集團在吳江佈局的稻穀地產體系分為兩部分，以寫字樓為主的稻穀國際中心 ，和以商墅產品為主的稻穀國際互聯網產業園。
售樓處沙盤
稻穀國際互聯網產業園主打商墅產品，仿照傳統別墅的形態進行打造，分為獨棟、雙拼、三拼、聯排等形態。據案場銷售表示，“產業園一期商墅項目基本已經封頂，處於綠化回土階段。”
三層聯排辦公別墅效果圖
再看下價格。據案場銷售介紹，目前稻穀國際互聯網產業園一期在售，總戶數共有62戶。售價為1-1.1萬/㎡，戶型面積段為600-3000㎡左右。這樣算來，總價位在600-3000萬之間。
同為別墅，但是和70產權的住宅別墅不同，稻穀國際互聯網產業園的商墅屬於工業用地，因此產權只有50年，按照規定不能用於居住，僅能用以商業、工業用途。
該項目土地性質為工業用地
從區位上來說，前文提到的稻穀國際中心位於蘇州灣核心地段，在官方宣傳中，也著重突出了“臨湖瞰景”這類誘惑性的廣告語。
而稻穀國際互聯網產業園，區位則相對偏遠了不少，位於蘇州灣大道與五方路交叉口，產業園距離蘇州灣核心CBD超過3公里，位於蘇震桃公路周邊。
兩個項目區位對比
蘇房網實地探訪發現，周邊除了大貨車來來往往的蘇震桃公路，產業園周邊幾乎未看到任何配套。由於距離太湖也至少有1公里距離，
讓總層高不高的商墅項目和湖景徹底“絕緣”。
項目實景
車來車往的蘇震桃公路
目前整個產業園周邊處於待開發狀態，沒有成熟的生活、商業配套，甚至依稀可見民房。
遠處的民房
相比寫字樓所屬的蘇州灣核心地段，整個商墅項目所處的產業園，區位可以用“不盡人意”來形容。
說完了產品、價格和區位，我們來談談稻穀國際互聯網產業園在招商運營上，表現如何。
困惑：招商“來者不拒” 互聯網產業園是否“互聯” ？
儘管和別墅外形類似，但是按照相關政策法規限制，屬於商辦性質的商墅項目不能落戶，無法帶來學區，也不會強制性要求設計商業、居委會等配套服務設施。
在這一前提下，商辦項目的運營能力和產業集聚能力，成為了投資者更需要關注的話題。
當下，什麼樣的商業概念最收追捧？無疑是越來越多的特色小鎮。從特色小鎮的熱度我們可以看出，除了區位、產品、價格因素，是否具有自身的產業特色，已經成為產業園是否值得投資的評判標準。
箇中的邏輯是，
好的產業園會通過特色產業的招商來優化產業結構，形成合理分工協作的專業化產業區。這樣，在產業園中，人才、物資、技術、資金、信息等各類資源的使用效率能達到最大化，吸引到更多企業的入駐。對於投資者來說，所持有的物業（寫字樓、商墅等）自然也就能獲得更快的增值。
這就類似商業體的運營，高端綜合體往往在招商上進行合理規劃，通過篩選品牌的知名度和類型，打造出鮮明的自身定位，成為一個能夠快速積聚人氣的區域經濟引擎，帶動旗下商鋪的熱度。
而這一切的前提，取決於運營商的招商能力，招商是否成功，將極大影響旗下商業產品今後的增值能力。
但是，目前很多特色產業園仍然只是“徒有其表、名字好聽”。名義上是建設園區發展特色產業，實則是“螳螂捕蟬黃雀在後”，把開發房地產當成了“中心工作”。可想而知，這種產業園，難以形成產業號召力，長期發展明顯動力不足。
那麼稻穀國際互聯網產業園，其項目與互聯網究竟有何關係？互聯網是否只是其藉以宣傳的噱頭？
筆者以投資人的身份，諮詢了稻穀國際互聯網產業園的招商政策，客服人員表示，“只要不是生產類型的，噪音比較大的企業，都可以。”並未對入駐企業的類型做出過多要求。
在其官網上，也並未看到要求入駐企業需要和互聯網掛鉤。在筆者詢問產業園和互聯網的關係時，客服人員甚至坦白的說：“這只是我們的項目名字，不用糾結。
其官網展示的企業有攝影、飲料等領域
看來，稻穀互聯網國際產業園儘管冠以“互聯網”的名頭，但是在招商上卻並未做到“特色”運營。名頭有疑惑，而未來整個產業園的運營能力更讓人擔憂。
結語
總的來說，以此次筆者實探稻穀國際互聯網產業園在區位未表現出強勁的優勢，周邊配套還有待發展。更讓人遺憾的是，在招商運營上也沒能形成產業特色，仍然以地產銷售為重點，讓“互聯網產業園”的名號淪為了噱頭，進一步降低了產品吸引力。
如同一個好的物業能夠增加住宅的保值能力，商業項目，尤其是產業園，更需要注重在招商運營中注重策略，為入駐企業打造良好的環境氛圍。對於想要對此類資產進行投資的購房者來說，一定要注意要對開發商、運營商的能力予以考察。
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