在上一次介绍安置房的文章《这个差价50%的地产项目，我劝你谨慎！》，有粉丝咨询经济适用房的交易问题，担心相关政策等等。
经适房作为特定时期的特殊房源，存在时间不长，交易流程不同于商品房。
作为曾经的低收入人群的特定房源，今天有必要详细说一说经济适用房的前世今生。
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长久以来，我们国家的住房都是福利性质的，完全由国家或者是单位包圆。
改革开放之后，老百姓对于居住舒适度提出了更高的要求，原有的住房福利分配已经不在适合。
1995年1月20日，国务院住房制度改革小组提出了《国家安居工程实施方案》，经济适用房走上了历史舞台。
实事求是的讲，当时的住房制度是在学习新加坡的“租屋制度”，当时的想法很美好：
最低收入家庭租赁廉租房；
中低收入家庭购买经济适用房；
高收入家庭购买市场价商品住房。
其他城市暂且不提，我们主要看一下郑州的经适房短暂的一生。
第一阶段：1995-2005年
郑州在1995年成为全国经适房试点城市。面向中低收入家庭的经适房，最初的申请条件非常宽松，却因为价格原因，无人问津。
原因在于当时经适房价格1400元，商品房1600元。两者相差无几。
价差不高，需要必要的申请手续，再次交易也不如商品房便利，何必申请经适房呢？
第二阶段：2005-2010年
2005年，郑州市商品房价格涨到2500元/平方米，而经适房价格依然被控制在1600元/平方米左右。价差出现了，利益也出现了。
经适房申请人迅速增多，出现“供不应求”。
第三阶段：2010年~2013年
这段时期，全国的房价都出现了一波暴涨。
被严格限价的经适房迎来了最后的疯狂。
这短短的3年间，郑州就有5万户家庭申请经适房，同时关于经适房的争议也越来越大，全国范围内相关的丑闻接二连三的爆发。
最终，2013年郑州市全面取消经适房，取而代之的是大规模建设公租房。来满足低收入人群的居住需求。
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按照经济适用房的最初定义，是具有经济性和适用性的微利商品房。
经济性表现在价格上：
首先，经适房的土地实行划拨供应，不走招拍挂流程，无需缴纳土地出让金。
其次，通过减免相关费税的手段，严格限制开发商的利润在3%以下。
最后，经适房销售时，实行政府指导价，不得擅自提价。
适用性是指，限定购房群体为低收入无房人群：
根据当时的《郑州市经济适用住房管理办法》规定，
同时具备下列条件的低收入住房困难家庭，可以申请购买一套经济适用住房：（一）具有本市市区建成区城市户口3年以上；
（二）家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准的4倍；
（三）无住房或者家庭人均住房建筑面积不足20平方米；
（四）市人民政府规定的其他条件
最重要的一点，经济适用房仍然是商品房！
经济适用房在满足一定的条件下，是可以正常交易。
价格有保障，能够正常交易，目标人群限定。
低收入人群的住房梦是不是马上就会实现了呢？
恰恰相反，经济适用房政策在2013年被终止，结束了短暂的一生。
为什么看起来很美好的构想会中途夭折？
是我们的经济适用房价格太贵，低收入群体买不起吗？
恰恰相反，问题就出在经适房的房价太便宜身上。
尤其是，最近几年的房价加速上涨，经济适用房与商品房的价差拉大，有暴利就有铤而走险的可能。
▲2010年，金水区某经适房项目价格与区域均价对比
经济适用房本意在于政府让渡部分财政收入来补贴中低收入者住房，但由于没有财力解决所有具备救助资格对象的房屋产权（这一点与新加坡的租屋制度的主要区别），只能通过博彩的手段来让一小部分人获得住房产权，反而忽视了让更多人享有基本的居住条件。
另一方面，以销售为主的经适房，定价权和分配权决定于人之手，形成巨大的寻租空间，制度设计的缺陷让它很容易沦为特权房，与现实的高房价形成的强烈反差也让太多具有抢夺能力的人趋之若鹜，中低收入人群仍然买不起或买不到，而其对于社会公平与效率的伤害则更是贻害无穷……
在这种情况下，即使有种种监督手段，也很难不发生权利寻租和腐败。经济适用房商品房，之间的巨大价差，必然被腐败填充。
在经济适用房存续时期，有一段著名的争论。
▲茅于轼和他的经济适用房无厕论
茅于轼，经济学家。
“经济适用房无厕论”是茅于轼在2009年提出的一个观点。
简单来说就是应该取消经济适用房。
”廉租房应该是没有厕所的，只有公共厕所，这样的房子有钱人才不喜欢。”——茅于轼
在经济适用房和廉租房都成为权力寻租的工具的现在，在制度上无法防止腐败行为，只能退求其次，在技术上补救。
如此言语一出，在当时掀起轩然大波，赞同的反对的，吵成一片。
十年后回过头，看一看当时的争论。
只能说，制度的制定远远落后于人性的贪婪。
这一点还是老马看的透彻：
......
有50%的利润,它就铤而走险；
为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律；
有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至绞首的危险。
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回到最初的问题，经济适用房可以交易吗？
答案是可以的。
购房人在缴纳土地收益（含土地出让金）等相关价款（简称差价款）后，取得完全产权；购买不满5年不得上市交易，购买满五年（以产权获得日期为准）上市交易的，购房人应当缴纳差价款。
2018年2月14日，郑州市政府官方网站发布新的经适房“补差”政策《郑州市人民政府办公厅关于明确经济适用住房差价款补缴标准的通知》(郑政办【2018】18号文。明确了经济适用房的补差标准。
对于购买者来说，购买经适房基本上和购买普通二手房交易流程一样，按部就班的走下去就好，一般来说交易都是通过中介，查档，过户等各方面会更快捷一些。
需要注意的是，目前经济适用房政策的已经取消，除了原有已经登记审核过的经适房轮候家庭外，其他购房者是没有资格购买经适房的，那些宣称能搞到一手经适房的，千万要三思。
既然当初购买的经适房价格那么低，再次交易，会不会有捡漏的机会呢？
我只能说，市场经济，房价也是随行就市，不会因为买价低，就会卖的更便宜。
举个例子：
北三环国基路附近的金印阳光城项目，内部同时建有经适房和商品房。地理位置和周边环境完全相同的情况下，现在的二手房价差别会有多少。
小区里#24.#25是经济适用房，据了解2007年销售价格为1600元/平方米左右。
金印阳光城其他的商品房项目，同期售价为2800元/平方米。
当时来看，同地段的经适房约为商品房的60%，价差1200元/平方米。
到现在，两者二手房的价差基本上相差不多，商品房均价在14500元/平左右，经适房均价在13500元/平左右。
觉得经适房价格低的，其实也不要觉得捡漏，两者的价差体现在小区环境和整体居住体验上。
商品房的高层是两梯四户，经适房的稍微密了一些，为一梯3户。
商品房楼梯间，标准户型，没什么特别的。
经适房楼梯间，户型稍显紧凑了些。（墙壁上的小广告，无论商品房还是经适房楼梯间都有，不具有对比性）
对于手头拮据的购房者，购买经适房是完全没有问题的，不要抱着捡漏的心里就好。一分钱一分货，市场会自动纠偏的。
经济适用房政策取消后，新的住房多元化供应体系正在积极建立，大家熟知的主要有共有产权住房和公租房。
共有产权住房从2014年开始实施，目前全国有6个城市试点，囊括了不同的城市类别，目前郑州不在试点城市内。
通过对住房产权属性的共有制度，平衡与商品房的价格差异所带来的不良后果，尽量保证低收入群体的真实居住需求。
随着房产政策长效机制的进一步完善，中低收入群体的住房梦，终究会得以实现！
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