最近，成都二手房降價了。
這是一個不爭的事實。如果有讀者非要舉例某個樓盤或者某個房源不降反漲的，我只能說你是“槓精”，左上角點X退出。
基於這個事實上的市場現狀，很多讀者在“問問”上開始諮詢我關於二手房的購買建議，其中不乏一些跟我關係不錯的老讀者。
同樣的問題重複回答太多次，我會比較容易煩躁，所以今天寫一篇文章，統一回復一下大家，關於買二手房的時機問題。
01
首先，說一下我對二手房的態度。
在我自己的買房排序中，如果地段、產品、配套等條件同等的情況下，我會優先選擇二手房。可能大家會很奇怪，都說成都人有“處房”情節，為什麼我會更青睞二手房？原因有三個：
1、實景現房，信息對等。
二手房最大的好處，當然是看得見，摸得著。有什麼優點一目瞭然，有什麼缺點也無處躲藏。你不用擔心面積縮水，也不用考慮精裝維權，景觀、採光、日照都能直接感受，總之，你跟房東之間的信息是對等的，而不像新房，一張圖紙，一個模型，置業顧問說什麼就是什麼，然後你就把房子買了。
2、即買即住，節約成本。
當我們買新房的時候，按揭都已經還了2年了，可能房子的影子都還沒看到，說不定還得租房住，這些都是成本。而二手房則完全可以做到即買即住，不讓你產生額外的貸款利息、租房成本，甚至省下了燃氣初裝費和維修基金等。
3、個體買賣，利於砍價。
對於很多資深買房人來說，青睞二手房還有一個很重要的原因，就是二手房的價格比較靈活。新房，一般都是開發商定價，即使在市場最差的時候，一般也就是優惠幾個點而已。但二手房就不一定了，一旦遇到房東資金鍊出問題，七折八折也是常事。我在《像刺客一樣去買房》中有寫過，大家可以重溫。
4、特定政策下的原因。
這一條呢，因為有特定階段的原因，不具備持續性，但當前也可以列出來。
那就是二手房不用搖號，限售時間只有三年，而好的新房，中籤率比較低，且前前後後加在一起限售時間大概得七八年。
總之，就我個人而言，毫無疑問是更喜歡二手房的。
當然，我所說的二手房，是指交房時間在兩三年以內的次新房，而不是房齡很長的“老破小”、“老破大”，一方面老房子住起來“反人性”，不符合人民群眾對美好生活的嚮往；二來房子一般5年一迭代，產品一旦過時，就容易被社會主流人群摒棄，價值產生下滑。
02
其次，是我如何判斷二手房買入的時機。
二手房確有百般好，但如果價格虛高，則所有的好，都沒有意義。
這裡，我跟大家分享三個辦法：
1、量價關係法。
這個其實很簡單，大家都知道哲學中的量變和質變的關係，量價關係也是一樣的。
當成交量大幅上升，導致供不應求，價格上漲；反之當成交量大幅下跌，導致供過於求，價格下跌。
我曾經寫過《成都二手房拐點將至》《警惕！成都二手房已成堰塞湖》這兩篇文章，最後事實都證明了它的前瞻性和準確性。也沒什麼神奇的地方，就是用了量價關係法而已。
如今，我們很清楚的知道，二手房在降價。
這個趨勢一旦形成，除非有特別重大的調控政策轉向，否則就很難在短期內扭轉。
因此，我們就可以判斷，二手房目前處於下行通道中，最終它會慢慢形成一個價格的底部，到了這個底部之後，價格會呈現持續的穩定狀態，然後市場成交量開始回升，一段時間後，價格重新上漲。
一句話概括，就是大家熟知的：
高位橫盤，橫久必跌；低位橫盤，橫久必漲。
而目前成都的二手房，剛剛處於下行通道中，遠遠還沒有到價格築底的階段。
這個判斷只需要看成交量就知道了。
以成都鏈家的日成交量數據為例。當前的日成交量基本維持在兩位數，單日成交量在50套上下。
這個量，大約是正常市場狀態下的1/2-1/3，是火爆市場狀態下的1/4-1/5。
沒有量，就不會有價。
反過來說，如果某天，大家發現這個成交量已經恢復到150套/天，且能夠持續較長一段時間，那麼說明量價關係基本平衡，房價階段築底成功。
此時，就要結合下面的方法二、方法三綜合判斷。
2、大小週期法。
量價關係法已經是非常好的方法論了，但它並不完美。
我舉個例子：當鏈家的二手房供應量為20000套的時候，日成交量150套能反映比較正常的市場；但當鏈家的二手房供應量為80000套的時候，日成交量為150套，就不能說它是正常的量。
因為供應的量大了數倍，那麼其中低價的房源會增多，成交量自然上升一些，但此時的市場依然是下行的，並沒有築底。所以我們除了看成交量之外，還要看宏觀趨勢和預期。
換句說話，量價關係是小週期，宏觀預期是大週期。
如果小週期與大週期吻合，則結論成立；如果小週期與大週期逆反，則以大週期為準。
判斷大週期，一方面，是剛剛說的供應量數據，可以作為一個參考；另一方面，就涉及宏觀經濟、產業結構、調控政策、貨幣供應、信貸利率等等，相對來說就比較複雜了。
除此以外，還有一個預期判斷。
例如中國的股市，明明已經跌到2600多點了，照理說應該是處在一個非常底部的區間，但為什麼成交量依然低迷。這恐怕就跟2000億美元毛衣戰後續的預期有一定關係。
那麼反過來看房地產，因為房地產稅的預期，對存量房是一個利空，所以當靴子沒落地之前，保持觀望會是更穩妥和安全的選擇。
3、底價判斷法。
上述兩種辦法，更多在於從宏觀上判斷整體的二手房走勢和出手時機，但不能解決某一套房源的問題。例如，某一套房子它就是非常便宜，你還需要管什麼量價關係和週期關係嗎？不，不用。你買就是了！
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