農村房屋賣給非本村村民或城鎮居民，是否合法有效？
撰稿：成都律師吳勇
2018年，本人接手兩個案件，至今未下判決.....一個案件是農村房屋被他人賣給非本村的村民（辦理了相關手續），一個是以物抵債賣給了城鎮居民，兩個案子，均簽訂有房屋出售合同，兩個案件的爭議焦點均是農村房屋的買賣行為是否合法。
本律師認為，該兩份農村房屋買賣合同應當視為無效，即：農村房屋不能出賣給非本村以外的村民和城鎮居民，理由是;
其一、農村房屋，是建房人作為其村村民，在依法獲得批准的宅基地上修建的房屋，宅基地是分配所得，只能在農村集體經濟組織成員之間轉移，根據我國《土地管理法》第八條 規定“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有 ；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有”（此處的農民集體是指鄉、村、村民小組等），我國《房屋登記辦法》第八十七條明確規定，申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬於房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理。由此可見，非本村村民，不能購買非屬於其村集體農民所有的房屋。
【延伸閱讀】我國《土地管理法》第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設（比如休閒農家樂用於經營）。 農村村民一戶只能申請一處宅基地”。
其二、根據1999年5月6日，國務院辦公廳在《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”之規定，以及根據2004年11月2日，國土資源部在《關於加強農村宅基地管理的意見》“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”之規定，農村房屋依附的宅基地使用權是基於其是所在村村民身份而依法取得的，
農村房屋宅基地和宅基地上修建的建築物，可以且只能在本村村民之間互相買賣流轉，不得賣給非本村以外的城鎮居民或村民。綜上所述，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利與享有者特定的身份相聯繫，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得，根據我國實行房地合一制度，購買農村房產，不僅購買了宅基地的房屋，還佔用了相應的宅基地使用權，作為城鎮居民與農民所簽署宅基地買賣合同應屬無效，合同被確認無效之後，因合同所取得的財產應當返還，不能返還的應當折價補償，對於房產增值部分，賣方應當根據有關規定給予返還，如果買賣雙方對返還的比例和數額不能達成一致意見，可由人民法院依法決定。所以，涉案兩農村房屋的買賣因違反法律的強制性規定而應當屬於無效合同。
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