文｜鄧浩志
4月8日，國家發展改革委發佈《2019年新型城鎮化建設重點任務》。
內容重點：
1、 城區常住人口100萬-300萬的II型大城市要全面取消落戶限制；
2、 城區常住人口300萬-500萬的I型大城市要全面放開放寬落戶條件；
3、 重點推進成渝城市群發展，有序推動哈長、長江中游、北部灣、中原、關中平原、蘭州-西寧、呼包鄂榆城市群發展
評：
1、 新政將推動100萬—500萬人口城市人口的增加。由於更容易入戶，所以常住人口的增加估計也會變相受到推動，從而是的這類城市的總體人口出現增加。總體人口的增加，肯定會改變這類型城市樓市目前的供求關係。簡單理解就是住房需求增加，包括購房需求和租房需求；
2、 新政對二線及強三線城市房地產發展提供了長期利好。新政明確指向的是100萬—500萬人口的城市，基本就是我們所理解的多數二線城市以及強三線城市（注：政策說明是城區人口，不是全市人口）。
首先人口增長是一個長期的過程，所以利好會長期地、逐步地釋放；
其次人口增加後會拉動城市的其他需求，繼而推動城市經濟的發展，城市經濟的發展反過來又稱為吸引人口的要素。
所以，但凡能把握好這輪二線城市發展機遇的城市，其房價、地價均有較大的升值潛力。
3、 對一線城市影響不大。新政沒有提及一線城市，而在2014年，國務院就印發了《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》，要求改進城區人口500萬以上的城市現行落戶政策，建立完善積分落戶制度。而目前一線城市都在積極執行相關決策，如廣州今年1月就宣佈了大幅放開的落戶政策，深圳此前也有類似政策。然而北京、上海雖然也完善了積分入戶政策，有了入戶通道，但門檻較高，想進入也不容易。所以四大一線城市中，北上繼續保持平穩，廣深人口進一步快速增加，總體趨勢並沒有變化；
4、 部分二線城市其實早就開始搶人。西安、南京、杭州、長沙等城市其實早在一年多以前就拉開搶人的序幕，部分城市不但在戶籍上給予放鬆，甚至在其他領域給予各式各樣的人才補貼政策。而此次新政等於硬性規定，但凡符合條件的城市都要求一併跟進入戶政策。為什麼出次政策？除了推動中型城市發展外，我想更多地是解決大中城市常住人口遠高於戶籍人口的問題。大城市既然享受了人口紅利，也應該把城市福利和建設這裡的非戶籍人口共享。
中小城鎮空心化可能更加嚴重。中國人口增速已經明顯放緩，再過若干年總人口也將停止增長，既然人口持續流向大中城市，那中小城鎮、農村等地肯定是人口流出的地方。小鎮人口減少，人均資源提高，是否會更富餘？不會，因為早有相關研究得出比較確切的答案。所以未來四線城市和二線城市之間的差距可能會拉大，就房價、地價而言，差距拉大是必然的，至於三線城市，就看未來能擠到哪個隊伍當中了。
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