隨著3、4月份天氣轉暖，多地樓市“回暖”信號頻現。據統計，北京、上海、深圳等一線城市3月二手房成交量均創出新高。部分城市新房出現量價齊升現象。此外，土地市場也開始活躍。專家指出，3月樓市“小陽春”的出現由多種因素造成，未來樓市走向需看信貸情況。
多種因素促成“小陽春”
根據多家機構的數據統計，3月份北京市二手住宅網籤量達16051套，環比上升163.5％；上海二手住宅網籤量為25931套，環比上升142％；深圳二手住宅成交4551套，環比上升127.9％。此外，深圳市房地產信息平臺日前公佈的數據顯示，3月份深圳新建商品住宅成交3088套，環比增加141.44％。此外，根據中金公司發佈的報告，3月份60城新房銷售面積和銷售均價分別同比增長12％和10％。
部分一線城市的二手房交易量上漲，諸多城市的新房銷售面積量價齊升，這是否意味部分一二線城市房地產市場呈現“小陽春”行情？
同策研究院總監張宏偉對《上海金融報》記者表示，樓市“小陽春”確實出現了，背後可能有四個原因。一是價格“讓步”。“這次的樓市‘小陽春’更多體現在‘量’，而非‘價’。上海、深圳、廈門、成都等少數幾個城市3月份的交易量較為可觀，但多數東部城市的交易量上升是基於價格上的讓步。通過主動或是被動的價格回調而導致的交易量表現較好，由此出現了交易量的‘小陽春’。”二是從市場預期角度看，大家普遍認為現在的房地產市場處於底部，是比較好的購房窗口期。所以現階段，大家都開始抓緊時間購房。三是出現“小陽春”的個別城市還有舊城改造因素的推動，推升了需求。四是有連續五年社保繳納證明或納稅證明的人，當他們具有購房資格後，也會有購房需求的釋放。
不過，北京中房研協技術服務有限公司首席研究員李戰軍以北京的二手住宅網籤量舉例，認為這樣的數據並不能說明樓市的火爆。“即使北京每個月都有1.6萬套二手住宅的網籤量，一年大約20萬套，加上一手新房10萬套，一整年的住宅銷售量也只有30萬套。這30萬套住宅與北京市2200萬人口、900萬戶家庭結合起來看，只佔3.33％，相當於北京市的家庭每30年才能改善一遍住房條件，因此，這個數字並不‘大’。”李戰軍告訴《上海金融報》記者。
中原地產首席分析師張大偉認為，3月份部分城市的住宅交易數據上漲幅度較大，但只把3月份的數據進行環比和同比來看漲幅是片面的。因為同比的去年3月恰逢市場低迷，而環比的今年2月又恰逢春節月。但他也指出，樓市“小陽春”確實出現了，原因在於很多之前價格下調的城市最近信貸相對寬鬆，以及多個城市放鬆調控所致。
住宅用地溢價率上行
除樓市外，土地市場也表現活躍。近日，無錫市出讓3宗住宅土地，吸引了近60家房企參與競拍，最高溢價率達79.39％。3月下旬以來，部分城市土地市場相比1—2月的低迷有所恢復，其中包括合肥、天津、杭州、溫州等城市賣地數量有所增加。根據中金公司研報統計，3月300城居住用地平均溢價率上行至24％(1－2月為10％)，土地流拍率降至1％(1－2月為6％)。
李戰軍指出，土地溢價率上升屬於常態。雖然去年下半年有很多土地遭遇流拍，溢價率也有所下降。但這部分土地中，大多數是自持性土地或者保障性住房土地等，溢價率上不去。但整體上看，去年土地出讓仍創了新高。國家財政部發布的信息顯示，2018年全年土地使用權出讓收入65096億元，同比增長25％。
張宏偉指出，大部分二線城市樓市交易量回升也與最近土地市場的回暖有關，土地市場回暖對樓市交易量和房價也有一定傳導作用。
樓市走向取決於信貸
對於後市樓市走，張大偉認為很大程度取決於信貸同比數據。數據顯示，中國2018年12月份新增信貸9281.46億元，同比增60.87％；2019年1月份新增信貸35668.36億元，同比增32.84％；2月新增信貸7641億元，同比減少25.08％。“只要信貸漲幅在15％以上，房價就不太會跌。而過去的一季度信貸上漲，是出現市場波動的核心原因。”張大偉指出，“量”在“價”前，“量”活躍了，“價”就會漲。在成交量復甦的當下，未來樓市的價格會如何走，可以看2－3季度的信貸寬鬆程度。如果未來1－2個月降準，市場將出現火爆場面。如果未來2個月信貸比一季度收緊，市場將不會出現過於火爆的情況。
隨著上市銀行年報不斷披露，銀行對房地產貸款的情況也有所顯現。據統計，已披露年度業績並披露房貸數據的上市銀行2018年末涉房貸款餘額合計28萬億元，在總貸款中的佔比接近32.7％。其中，個人房貸總額近23萬億元，較年初增長15.6％；對公貸款項下房地產行業貸款餘額也接近5.4萬億元，較年初增長16.2％。具體看個人房貸，部分國有銀行仍然是房貸大戶，無論是房貸餘額還是增量，都在國內銀行中排名居前。其中，建行去年末房貸餘額在總貸款中佔比高達35.1％，繼續排名第一；郵儲銀行、農行的房貸佔比也分別達33％、30.7％。
涉房貸款增長也呈現兩大特徵:一是，雖然個人房貸增速繼續下滑，但仍在銀行信貸投放中佔據重要地位。33家上市銀行房貸增量在全行貸款增量中的佔比高達37.5％，高於2017年。二是，雖然房企融資渠道收緊似乎已成既定事實，但去年上市銀行房地產行業貸款總額逆勢增長，增量甚至高於2017年。
記者 戚奇明
供圖 東方IC
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國家發改委積極推動城鎮就業的農業轉移人口落戶
本報4月8日訊(記者戚奇明)4月8日，國家發展改革委發佈《關於印發2019年新型城鎮化建設重點任務的通知》，積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶。繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100 萬－300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300 萬－500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。
這項政策的發佈會對房地產市場產生何種影響？同策研究院總監張宏偉認為，該項政策的利好主要針對一些中小城市，這部分地區的房地產市場可能會受到一些影響。但大城市的落戶，原則上沒有放開。而且房價也處在較高的位置，落戶不會那麼容易。所以該項政策對大城市的房地產市場不會產生影響。
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