■本報記者 王 崢
在央行持續降準，市場資金較為充裕的背景下，本就面臨償債高峰期壓力的房企，近期的融資頻率持續加快。
根據同策資管最新發布的數據顯示，2019年3月份，40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元，自2017年11月份融資達1246.18億元以來（其中包含恆大600億元的股權融資），首次突破1000億元大關，環比2月份的552.88億元大幅上漲85.25%，融資筆數也創下了歷史新高。
而進入4月份，房企的融資潮仍在持續。包括恆大、融創等龍頭房企均拋出了各種的發債計劃。
對此，中銀國際證券房地產行業分析師晉蔚表示，“房企的融資環境已顯著改善”。而來自中原地產較寬泛的統計數據顯示，4月上旬房企發佈的融資方案，總金額已接近1000億元。
龍頭房企加速融資
4月9日，融創中國發布公告稱，發行2023年10月份到期的7.5億美元優先票據，年利率7.95%，所得款項擬主要用於為公司現有債務再融資。融創中國稱，目前票據已申請於新加坡證交所上市及報價。
而4月8日，融創中國旗下融創房地產集團，其2019年申請公開發行公司債券項目獲上交所受理。據發行文件披露，融創地產本次擬發行債券期限不超過7年(含7年)，計劃發行規模不超過80億元(含80億元)，擬分期發行，首期發行規模不超過50億元(含50億元)。
融創方面表示，募集資金將用於償還融創房地產於2016年至2018年間發行的公司債券。新發行公司債券有利於更好、更有效地對公司資產負債進行匹配及管理，以及優化公司負債的期限結構。
同一天，中國恆大集團公告稱，擬發行3筆合共20億美元的優先票據。包括一筆12.5億美元於2022年到期的9.5%優先票據；4.5億美元於2023年到期的10.0%優先票據；以及3億美元於2024年到期的10.5%優先票據。目前，恆大已與瑞信等公司訂立購買協議。
恆大方面表示，票據所得資金將主要用於現有債務再融資及用作集團資本支出，剩餘部分用作一般公司用途。
值得注意的是，據上交所披露信息顯示，恆大地產集團擬申請發行200億元公司債券，該申請已被上交所受理。本次申請發行年限不超過7年，採用無擔保債券形式發行，擬分期發行，首期基礎發行規模不超過 100 億元，可超額配售規模不超過 100 億元。
恆大地產集團公告中表示，本次債券募集資金扣除發行費用後擬用於償還到期或回售公司債券、支付公司債券利息。因存在實際發行時間及發行規模存在不確定性，最終發行將依據上交所批覆決定。目前恆大地產未來12個月內到期或回售的存續公司債券合計4筆，當前餘額為311.45億元。
而4月3日晚，碧桂園也發佈公告稱，此前宣佈的公司債發行工作已於4月2日完成，最終發行規模為5.9億元，票面利率5.03%。
房企融資成本降低
除了上述幾家房企巨頭，中型房企同樣在4月份加速了融資步伐。
4月9日，弘陽地產公告稱，擬發行3億美元優先票據，票面利率9.95%，將於2022年到期，該票據計劃於香港聯交所上市發行。弘陽地產在公告中披露稱，擬將所得款項淨額用於為現有債務再融資及一般企業用途。可能根據市場狀況變化調整其發展計劃並重新分配所得款項。
同一天，當代置業發佈公告表示，擬對美國境外非美籍人士所持有的未償付2019年到期的6.875釐優先票據進行交換要約。
公告披露，根據交換要約備忘錄所載條款及條件規限下，當代置業現就交換代價作出交換合資格持有人所持未償付現有票據的要約。於公告日期，當代置業本金總額為5億美元的現有票據尚未償付。其預期將於4月11日前後公佈不超過3億美元的最高接納金額。
當代置業表示，交換要約的目的是為現有票據再融資及改善本公司的債務結構，從而使本公司能夠延展其債務到期狀況，更穩定發展，並強化本公司的資產負債表及現金流量管理。
據悉，當代置業還宣佈將發行新票據，預計於2019年4月11日(可予延長或另行修改的有關日期)或前後宣佈新票據的年期及最低收益率。並於4月26日前後於新交所上市及掛牌。新票據現金所得款項淨額將用於(其中包括)現有票據再融資及為收購或開發將用於日常業務過程中及用作一般企業用途的資產、不動產或個人財產或設備提供資金。
同時，4月4日，禹洲地產發佈公告稱，公司間接全資附屬公司廈門禹洲鴻圖地產開發有限公司第一期公司債券發行已於2019年4月3日完成，發行規模35億元；新城發展也發佈公告稱，發行金額為2億美元優先票據，利率為6.15%；而首開股份也在4月3日表示，擬向國家發改委申請發行總額不超過70億元（含70億元）企業債券；4月2日，佳兆業發佈公告稱，其將發行3.5億美元2022年到期優先票據，年利率為11.25%；4月1日，中駿集團表示，發行3.5億美元優先票據，票面利率為7.375%；而包括華僑城、華夏幸福、華遠地產、寶龍地產、藍光發展在內的房企也在4月上旬發佈了各自的融資計劃。
此外，4月8日，房地產中介公司我愛我家宣佈，擬發行20億境內公司債，期限不超5年，可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。我愛我家表示，募集資金擬用於償還公司債務、補充公司流動資金。2019年度，基於經營業務開展的資金需求，我愛我愛及合併報表範圍內子公司擬新增債務融資總額不超過40.84億元。
對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，從2018年四季度以來，房地產企業融資逐漸出現井噴，企業融資難度也有所緩解。而從房企的資金成本看，相比前期有所下調。
東北證券房地產行業分析師高建也指出，在融資成本方面，房企發行的產品利率大多低於他們在 2017年和2018 年發行的相同期限的產品，但仍高於2016年的發行成本。
“從融資成本看，基本告別兩位數（除個別企業外），主流房企境外融資成本均在6%-8%，境內融資的公司債均在5%以內，境外融資成本也有非常明顯的降低。”張大偉表示，“有些企業債的利率不到4%”。
以4月3日發行公司債券的華僑城為例，其本期債券品種一期限5年，第3年末附發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權，發行總額為25億元，票面利率3.88%。
香港現年內最大新股融資
相比於發債融資，萬科和融信則選擇了配股增發的融資方式。
3月28日早間，萬科披露公告，完成2.63億股H股的私募增發，佔增發後A+H總股本的2.33%。
據悉，該筆私募增發獲得戰略投資者、多國主權基金、全球基金的踴躍認購，簿記獲得數倍超額認購。最終增發定價29.68港幣，在當日股價上漲3.7%基礎上僅折讓5%，較30日成交均價折讓3.4%。配售所得款項總額預計約為78.1億港元，扣減所有相關成本及費用後，配售所得款項淨額總額預計約為77.8億港元。此次融資將全部用於歸還境外債務，不會用於住宅開發業務。
4月7日，萬科發佈公告稱，公司已於4月4日以每股29.68港元的價格，向不少於六名承配人，成功配發及發行總數為2.63億股的新H股，配售淨額總額約為66.5億元。公司擬將配售所得款項淨額用於償還公司境外債務性融資。
上述交易也是今年以來香港資本市場規模最大的新股融資。
對此，標普認為，此次融資將小幅改善萬科的資本結構，並有助於緩解其債務融資需求。“萬科2018年利潤增長率在一定程度上抵消了公司債務快速擴張帶來的不利影響，從而帶動其槓桿率小幅下降。但2019年萬科或難以繼續保持這一利潤率，要想在當前BBB+評級下保持足夠的緩衝空間，萬科仍需要強化自身的財務管理”。
標普預計，萬科將繼續保持較高的資本開支和投資支出，但增幅不會太大。萬科或許會將重點放在商業地產、物流、酒店式公寓等較新的業務板塊，以及這些板塊中萬科的市場地位和經營表現。但隨著萬科核心的物業開發業務的增速放緩，其多元化的投資意願也可能降低。“隨著市場情緒改善以及內地住房抵押貸款條件放鬆，公司在2019年前兩個月的銷售額下降趨勢應會在第二季度起開始扭轉。2019年萬科的銷售額將小幅增長10%。2018年公司的已售未結轉收入增長28%達到5310億元。這將支撐萬科在未來1年-2年實現25%左右的年收入增速”。
而4月4日，融信中國發布公佈稱，該公司以每股10.95元配售1.08億股新股，股份佔擴大後已發行股本的約6.27%。配股價較前一日收市價折讓約7.05%。認購事項所得款項總額將約為11.826億元。認購事項估計所得款項淨額(經扣除配售事項及認購事項的所有適用成本及開支)約11.766億元，將用作融信發展目的及作為集團的一般營運資金。
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