沒有任何徵兆，案名公佈：禹洲•璟閱城。
這是集美“地王”——J2016P01地塊，在拿地31個月後，首次公佈案名，揭開神秘面紗。
蓄勢兩年多，集美“地王”的出動能否撼動島外房價格局？
01
拿地31個月後終於公佈案名
清明假期（4月6日），集美“地王”——J2016P01項目在SM一期/萬科裡城市展廳對外開放，並公佈案名：禹洲•璟閱城。
據悉，禹洲•璟閱城由禹洲和聯發聯手打造，項目位於集美灌口片區，緊鄰灌口中學、廈門醫學院和龍湖嘉譽小區。
該項目定位為高端住宅，規劃12棟複式高層產品，總建8.53萬㎡。
禹洲•璟閱城展廳開放
2016年8月26日，禹洲以28億總價競得J2016P01地塊，樓面價高達32825元/㎡，一舉刷新集美“地王”記錄，並保持至今。
此後，該項目開始了長達2年7個月的蓄勢期。直至今年1月初，我們曾三次對該項目進行了實地探訪。
2017年12月：拿地1年多，項目尚未正式動工，不過地塊已經圍擋；
2018年5月中旬：項目已動工在建，正在進行地下部分施工，即將出地面；
2019年1月初：項目建設如火如荼，進度明顯提高，整體已建至12層左右。
項目建設進度
按照這個速度，目前項目工程進度已過半。而隨著此次項目城市展廳的開放，接下來距離產品發佈和開盤的時間應該也不遠了。
02
能否撼動島外房價格局？
高成本、高定位、學區房，又是品牌房企聯手打造，這些條件能否給禹洲•璟閱城帶來更高的溢價空間，甚至撼動島外房價格局？
從區域房價來看，灌口目前可參考的龍湖首開景粼原著疊墅總價500萬元/套起，陽光城文瀾府高層總價約270萬元/套起。
二手高層住宅價格在2.3-2.9萬/㎡左右，別墅價格折算在2.8-3.7萬/㎡之間。
單從價格來看，和島外其它新城相比，目前灌口房價並不算高。
當前灌口一二手住宅價格情況
在當前的市場大環境下，雖然產品定位高端能帶來可觀的溢價空間，但受地價成本、限價政策等影響，高價地項目入市後市場的接受程度卻並不容樂觀。與禹洲•璟閱城同期拿地的一些高價地項目，甚至還出現了虧本賣房的現象。
因此，集美“地王”項目未來入市，想撼動島外房價格局，還是有一定難度的。
禹洲•璟閱城效果圖
不過，凡事沒有絕對，不排除接下來市場持續回暖、房企營銷上的突破，以及主推的複式產品（目前灌口沒有同類競品）等，會給項目帶來新的機會。
03
島外“地王”通病：拖延症
集美“地王”時隔31個月後才重回大眾視野，項目進展緩慢，而類似情況也出現在島外其他“地王”身上。
2016年8月，融僑以42.18億競得翔安“地王”——2016XP04地塊（融僑鉑樾府），樓面價高達3.83萬元/㎡。不過除了公佈項目案名，融僑鉑樾府在營銷宣傳方面並沒有太大的動靜。
截至目前，融僑鉑樾府在建樓棟均已封頂，拿地後31個月（今年3月底），項目才迎來首次開盤。
融僑鉑樾府工程進度（攝於2019年1月）
2016年12月，海投以19.83億總價競得海滄“地王”——H2016P02地塊，隱形樓面價高達3.85萬元/㎡，這也是廈門島外單價“地王”記錄。
拿地27個月，關於該項目的相關信息甚少。我們在今年1月底探訪時發現，該地塊尚未動工。
海投地塊現狀（攝於2019年1月）
2017年5月，保利以10.08億總價競得同安“地王”——2017TP02地塊，隱形樓面價高達3.47萬元/㎡，這一價格也刷新了同安單價“地王”記錄。
同樣在今年1月底探訪時發現，地塊出讓近兩年，地塊現狀與出讓時基本一致，只是長了一些雜草。
保利地塊現狀（攝於2019年1月）
由此可見，受地價成本、市場大環境、調控政策等因素影響，島外高價“地王”不約而同地患上了拖延症。
那為何當初開發商依然選擇高價拿地？
一方面，廈門每年計劃出讓的宅地都很有限，在樓市最為火爆的2016年，但凡有宅地出讓，房企報名競拍的積極性都很高，於是就形成了“狼多肉少”的局面。在本地房企和外來大鱷的激烈搶奪下，土地市場成交持續火爆，地價記錄不斷被刷新；
另一方面，土地市場的火爆很快就傳導至新房、二手房市場，在樓市長遠預期被看好的前提下，房企寧願選擇高價拿地“捂著”，也不願因為缺地而錯過廈門市場這塊蛋糕。
不過，預期的變化往往是壓死駱駝的最後一根稻草，史上最嚴調控的出臺，市場預期的降低都讓市場近乎步入“冰點”。在回款壓力之下，高價地項目紛紛降價拋售，“地王”們漫長的“解套”之路也由此開啟。
主編丨謝康 文丨偉鵬
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