没有任何征兆，案名公布：禹洲•璟阅城。
这是集美“地王”——J2016P01地块，在拿地31个月后，首次公布案名，揭开神秘面纱。
蓄势两年多，集美“地王”的出动能否撼动岛外房价格局？
01
拿地31个月后终于公布案名
清明假期（4月6日），集美“地王”——J2016P01项目在SM一期/万科里城市展厅对外开放，并公布案名：禹洲•璟阅城。
据悉，禹洲•璟阅城由禹洲和联发联手打造，项目位于集美灌口片区，紧邻灌口中学、厦门医学院和龙湖嘉誉小区。
该项目定位为高端住宅，规划12栋复式高层产品，总建8.53万㎡。
禹洲•璟阅城展厅开放
2016年8月26日，禹洲以28亿总价竞得J2016P01地块，楼面价高达32825元/㎡，一举刷新集美“地王”记录，并保持至今。
此后，该项目开始了长达2年7个月的蓄势期。直至今年1月初，我们曾三次对该项目进行了实地探访。
2017年12月：拿地1年多，项目尚未正式动工，不过地块已经围挡；
2018年5月中旬：项目已动工在建，正在进行地下部分施工，即将出地面；
2019年1月初：项目建设如火如荼，进度明显提高，整体已建至12层左右。
项目建设进度
按照这个速度，目前项目工程进度已过半。而随着此次项目城市展厅的开放，接下来距离产品发布和开盘的时间应该也不远了。
02
能否撼动岛外房价格局？
高成本、高定位、学区房，又是品牌房企联手打造，这些条件能否给禹洲•璟阅城带来更高的溢价空间，甚至撼动岛外房价格局？
从区域房价来看，灌口目前可参考的龙湖首开景粼原著叠墅总价500万元/套起，阳光城文澜府高层总价约270万元/套起。
二手高层住宅价格在2.3-2.9万/㎡左右，别墅价格折算在2.8-3.7万/㎡之间。
单从价格来看，和岛外其它新城相比，目前灌口房价并不算高。
当前灌口一二手住宅价格情况
在当前的市场大环境下，虽然产品定位高端能带来可观的溢价空间，但受地价成本、限价政策等影响，高价地项目入市后市场的接受程度却并不容乐观。与禹洲•璟阅城同期拿地的一些高价地项目，甚至还出现了亏本卖房的现象。
因此，集美“地王”项目未来入市，想撼动岛外房价格局，还是有一定难度的。
禹洲•璟阅城效果图
不过，凡事没有绝对，不排除接下来市场持续回暖、房企营销上的突破，以及主推的复式产品（目前灌口没有同类竞品）等，会给项目带来新的机会。
03
岛外“地王”通病：拖延症
集美“地王”时隔31个月后才重回大众视野，项目进展缓慢，而类似情况也出现在岛外其他“地王”身上。
2016年8月，融侨以42.18亿竞得翔安“地王”——2016XP04地块（融侨铂樾府），楼面价高达3.83万元/㎡。不过除了公布项目案名，融侨铂樾府在营销宣传方面并没有太大的动静。
截至目前，融侨铂樾府在建楼栋均已封顶，拿地后31个月（今年3月底），项目才迎来首次开盘。
融侨铂樾府工程进度（摄于2019年1月）
2016年12月，海投以19.83亿总价竞得海沧“地王”——H2016P02地块，隐形楼面价高达3.85万元/㎡，这也是厦门岛外单价“地王”记录。
拿地27个月，关于该项目的相关信息甚少。我们在今年1月底探访时发现，该地块尚未动工。
海投地块现状（摄于2019年1月）
2017年5月，保利以10.08亿总价竞得同安“地王”——2017TP02地块，隐形楼面价高达3.47万元/㎡，这一价格也刷新了同安单价“地王”记录。
同样在今年1月底探访时发现，地块出让近两年，地块现状与出让时基本一致，只是长了一些杂草。
保利地块现状（摄于2019年1月）
由此可见，受地价成本、市场大环境、调控政策等因素影响，岛外高价“地王”不约而同地患上了拖延症。
那为何当初开发商依然选择高价拿地？
一方面，厦门每年计划出让的宅地都很有限，在楼市最为火爆的2016年，但凡有宅地出让，房企报名竞拍的积极性都很高，于是就形成了“狼多肉少”的局面。在本地房企和外来大鳄的激烈抢夺下，土地市场成交持续火爆，地价记录不断被刷新；
另一方面，土地市场的火爆很快就传导至新房、二手房市场，在楼市长远预期被看好的前提下，房企宁愿选择高价拿地“捂着”，也不愿因为缺地而错过厦门市场这块蛋糕。
不过，预期的变化往往是压死骆驼的最后一根稻草，史上最严调控的出台，市场预期的降低都让市场近乎步入“冰点”。在回款压力之下，高价地项目纷纷降价抛售，“地王”们漫长的“解套”之路也由此开启。
主编丨谢康 文丨伟鹏
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