三江侗族自治縣的陶家傑將一棟五層樓房出租給蒙朵朵經營賓館。雙方約定租期20年，沒有特殊原因陶家傑不得中途收回房屋。蒙朵朵付清了頭10年的租金，不料租了不到4年，陶家傑就以家庭出現重大變故需賣房還債為由，要求解除租賃協議。家庭遭遇重大變故算不算“特殊原因”？陶家傑能否解除租賃協議？三江縣法院日前對該案作出判決。
房東收了10年租金卻要提前解約
陶家傑在三江縣城有一棟臨街的五層樓房，一直用於經營賓館。2015年1月，陶家傑將整棟樓及賓館設備出租給江雲宵。同年1月26日，雙方簽訂《房屋租賃協議》。
協議約定租期20年，從2015年5月1日起至2035年5月1日止，其中頭10年的租金45萬元，後10年的租金每5年付一次，第一個5年27.5萬元，第二個5年30.25萬元。協議第10條約定：“沒有特殊原因，陶家傑不得中途收回房屋，如有特殊原因，雙方另行協商。”
江雲宵與陶家傑完成房屋交接後，便邀請生意夥伴蒙朵朵合夥經營賓館，並投入資金進行裝修。在租賃協議約定的付款期限內，江雲宵和蒙朵朵付清了頭10年的租金共計45萬元。
合夥經營兩年後，江雲宵與蒙朵朵達成一致意見，江雲宵退夥。2017年10月31日，江雲宵、蒙朵朵及陶家傑共同簽訂《合同權利義務轉讓協議》，約定江雲宵將《房屋租賃協議》的全部權利義務轉讓給蒙朵朵。
2018年9月，陶家傑突然找到蒙朵朵，希望她提前支付第二個時段共10年的租金，否則解除租賃協議。
陶家傑說，他建房時資金不足，以別人的名義向銀行貸款58萬元。他本想用房屋租金歸還貸款，但他姐姐3年前患重病，前後花費了幾十萬元，他收取的租金都已用於支付治療費用，如今貸款到期，他打算賣掉房屋還債，或者蒙朵朵提前付租金讓他還貸。
蒙朵朵對陶家傑的遭遇表示同情，但同情歸同情，涉及租金支付問題她認為還得按合同辦。“我前期投入了幾十萬元，賓館經營不到4年，還沒有盈利，沒有錢提前付租金，而且這也不符合合同約定。”
承租人拒絕解除合同被告上法庭
此後，陶家傑又兩次與蒙朵朵商議，但雙方始終無法達成一致意見。陶家傑無法通過其他渠道籌措資金，決定出售房屋，並在網上發佈賣房信息。不過他一直沒有書面通知蒙朵朵其作為承租人對該房屋享有優先購買權。
賣房信息發佈後，有人表現出了買房的意向，但得知房屋已被出租後，又打了退堂鼓。陶家傑只能再找蒙朵朵協商，希望她同意解除租賃協議，並答應給予蒙朵朵一定補償。但雙方意見不一，未能達成協議。
協商不成，陶家傑將蒙朵朵告到三江縣法院，請求法院解除《房屋租賃協議》。
法庭上，陶家傑說，《房屋租賃協議》第10條約定“沒有特殊原因，陶家傑不得中途收回房屋，如有特殊原因，雙方另行協商”，如今他遇到了特殊原因，即家庭遭遇重大變故，不得已只能解除租賃協議收回房屋。
蒙朵朵認為，《房屋租賃協議》第10條有兩層意思：一是出租方不能隨意收回房屋，二是雙方在特殊情況下可以協商。該條內容中的“特殊原因”是抽象概念，不能由陶家傑任意解釋，且該條款並沒有列舉“特殊原因”的情形，陶家傑依據這條約定主張解除協議沒有事實和法律依據。
蒙朵朵提出，陶家傑能否履行其與銀行的擔保債務，是他在提供抵押擔保時應預見到的風險。陶家傑無法償還銀行的債務，應當依法承擔違約責任。但不管是什麼原因，陶家傑與銀行之間的糾紛應按照雙方的約定解決，而不能將債務風險轉嫁給她。
法院認定房東行使解除權無依據
三江縣法院審理後認為，江雲宵、陶嘉傑、蒙朵朵簽訂的《房屋租賃協議》及《合同權利義務轉讓協議》，是當事人的真實意思表示，為合法有效的合同，對當事人具有約束力，應得到全面履行，不得擅自解除。從2017年10月31日起，蒙朵朵成為《房屋租賃協議》的合同當事人，繼受合同的各項權利義務，成為承租人。蒙朵朵已經將頭10年的房屋租金交付完畢，自己的義務履行完畢，她有權使用所租賃的房屋。
法院指出，《房屋租賃協議》第10條對出租人收回房屋的所謂“特殊原因”沒有約定或列舉，事後陶家傑與蒙朵朵又未能協商處理，應當視為對合同解除權沒有約定。因此，陶家傑行使解除權的法律依據應當是合同法第94條的規定。蒙朵朵已經付清頭10年的房屋租金，不存在違約行為。而陶家傑出售房屋沒有書面通知蒙朵朵享有優先購買權，亦未能提供證據證實蒙朵朵存在違約行為、達到法定的解除合同條件，故應當由陶家傑承擔不利的法律後果。
法院認為，蒙朵朵為了正常使用租賃房屋、經營賓館，亦投入部分資金進行裝飾裝修，需要一定時間才能收回成本、獲取利潤。租賃協議履行時間不到4年，作為出租人陶家傑已經提前收取了10年的租金，實現了自己的預期利益。《房屋租賃協議》是雙務合同，當事人的權利義務對等。為平衡合同當事人的利益，維護交易安全，促進誠信社會體系的建立，不宜判決解除該協議。
三江縣法院判決駁回陶家傑的訴訟請求。宣判後，陶家傑未上訴，該判決已生效。
（文中人名為化名）
（廣西法治日報記者 賴雋群 三江法院 吳少榮）
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