一個人的優點也是他的缺點，反之亦然。這句具有哲理又雞湯的話，同樣適用於一套房子。
緊鄰G6京藏高速、位於昌平沙河的北街家園六區，雖然毗鄰沙河高教園，但地理位置已接近北六環，公交出行只依靠地鐵昌平線和一條884路公交，周邊缺乏成熟商業和休閒配套設施，出了小區放眼望去一片荒蕪。這樣的小區，為何能躋身2018年北京二手房成交量100以上換手率前十小區，還奪得了第三名？它到底擁有何種魅力，讓人選擇在此安家落戶？
北街家園六區共17幢樓，小戶型、低首付、低總價是其最大特點。
IT從業者愛買這裡的房
近日，新京報記者來到北街家園六區一探究竟。
沿G6京藏高速一路向北，北街家園六區就挨著G6京藏高速東側。小區周邊星羅棋佈著沙河高教園的一眾大學校區，但站在小區大門外，向周邊放眼望去仍十分荒涼，可清晰看到遠方地平線。通過安全門禁進入小區，工作時段的小區靜悄悄的，只有送牛奶的、做保潔的往來穿梭；到了黃昏，小區中心的健身休閒場地上熱鬧了起來，才顯露出幾分小區的“高人氣”。
據貝殼研究院統計數據，2018年北京二手房成交量100套以上、換手率前十的小區中，排名第三的就是北街家園六區，2018年換手率達4.7%，成交均價為49322元/平方米，比2017年的51000元/平方米均價下跌了3.3%。
北街家園六區建成於2010年，共17幢樓，分高層板樓和低層板樓（無電梯）。購入該小區二手房者多為剛需人群。一位多年從事六區二手房交易的房產中介人員表示，北街家園六區所在的沙河板塊周圍都是高校和科技園區，在規劃之初瞄準的就是高校教師與IT從業者兩類人群。“業主在西二旗、上地、中關村那邊上班的很多，80%以上都是IT從業者。買這兒的房子主要是剛需，一般買房後兩三年就置換了，在本片區以小換大，或者往西三旗、海淀那邊改善換房。”
六區成交量“獨佔鰲頭”
與滿足剛需相匹配的，是小戶型、低首付、低總價的特徵，這也是北街家園六區換手率高的“奧秘”。目前，北街家園六區在售二手房房源多為60平方米-70平方米的兩居戶型，總價一般在300萬元到340萬元。
北街家園從一區到八區，卻只有六區成交量“獨佔鰲頭”，這是為什麼？中介銷售人員表示，如果首付款想控制在150萬元左右，建議選擇北街家園六區。原來，北街家園一區、七區等小區的戶型較大，比如一區最小的戶型是89平方米兩居，也有94平方米兩居，再往大就是超過100平方米的三居了；七區主打89平方米兩居戶型，還有一幢樓主打三居兩衛戶型；五區雖然有73平方米-74平方米戶型，但因為和北京師範大學昌平附屬學校一條馬路之隔，所以房價相對偏貴，最便宜的一套房也要361萬元。另外，銷售人員還表示，七區房不好成交，因為房產證下來得晚，大多不是“滿五唯一”的房子，而六區房源多是“滿五唯一”的房子，哪怕沒“滿五”也“滿二”了。
對於原始積蓄不夠雄厚、但月收入豐厚且穩定的IT從業人群來說，“低首付”給了他們滿足剛需的機會。一位中介銷售人員告訴新京報記者，最近，一位西二旗知名互聯網公司的員工就購入了北街家園六區的一套小戶型房子，買房時稱“只要首付付得起，月供沒問題。”
而北街家園六區的“小戶型”極端案例是，該小區還有面積僅26平方米的房子。銷售人員介紹，有人買26平方米的房子是為了集體戶口落戶，也有人真是為了居住。
小戶型多有贈送面積
一家三代五口是北街家園六區比較典型的家庭模式之一。
程阿姨（化名）是北街家園六區最早的一批住戶。2008年，程阿姨一家在此購入期房，當時小區的名字叫作“高教新城·盛品園”。建築面積62.1平方米的一套兩居，當時總價約47萬元。11年後的今天，程阿姨依然妥善保管著當年的購買文書，其上列明：贈送19.8平方米麵積，其中包括總面積6.5平方米的兩個飄窗、3.9平方米的露臺，此外，10.8平方米的大陽臺只按一半計入面積，加上分攤節省下來的面積，共計19.8平方米。
現在，程阿姨一家三代六口人住在這個多贈了19.8平方米的房子裡，並將之改造為小三居。“實際上我們相當於住了一個建築面積80平方米出頭的房子。”程阿姨說，要不是有這19.8平方米，一家子還真擠不下。不過，剛剛添的孫子，還是讓程阿姨一家的改善需求提上了日程。程阿姨說，“我們準備換一套90多平方米的房子，就選在北街家園一區。”雖說已決定換房，程阿姨還是留戀六區，“一區的房子可不會送這麼大的面積了。”
“10.8平方米的大陽臺，封窗之後就是一個次臥。”中介銷售人員告訴記者。正因為陽臺改次臥，北街家園六區進入交易市場的大部分二手房，都能直接“送一半次臥面積”。“贈送面積”、“比房本面積大很多”正是該小區二手房的一大“賣點”，也是令買房人心動的地方。
周邊商業配套令人嘆息
雖然北街家園六區的小區內部人氣挺高，樓房鱗次櫛比，兩個花園據說到了夏天就會有水，健身器材區可以滿足老人運動、孩童嬉戲，小區其樂融融的。但出了小區大門，無論是南門還是北門，舉目遠眺都是一片荒涼，給人骯髒、無序、城鄉接合部之感。
北門外有餐館、診所、親子場所、美容會所、洗衣店、小超市，但餐館頗有“蒼蠅館子”之嫌。相比起來，北街家園七區、八區的底商較繁榮。
交通便利方面的“打分”也不高。小區西側有一條884公交線，往北開往昌平城區，六站可抵地鐵昌平線沙河高教園站；小區東側有一路000線，是早晚高峰通往沙河高教園站的擺渡公交；另有一路專45線，但不直接經過六區。除此以外，並無別的公交出行線路，只能依靠自駕。小區地面免費停車、地下產權車位，可買可租。不過有一項遠期交通利好，據媒體報道，地鐵19號線二期北段規劃有望終點設置在沙河高教園。
小區周邊的商業配套令人嘆息。距離北街家園六區最近的大型商場，得往北驅車20分鐘，才能抵達10公里開外的悅薈萬科購物中心。簡言之，想看場電影，還得進昌平城區。六區南北門都有小超市，八區底商也有華聯超市。平時買菜，很多居民選擇週四、週六兩天的集市，也就是農貿市場。
至於周邊教育資源，沙河高教園區高校林立，但基礎教育方面，可倚仗的資源也不多。現有的只有北師大昌平附屬學校小學部和北師大實驗幼兒園沙河分園，昌平線沙河站附近有昌平區鞏華學校，過了東沙河有一個西沙屯幼兒園。綜上可見，該小區“好賣”是因為剛需房，而其周邊交通和商業配套，也僅僅是能滿足出行和消費的“剛需”。
數據顯示，截至3月4日，北街家園六區均價48526元/平方米，近90天成交20套，近30天帶看318次。雖然小戶型、首付低、總價低是北街家園六區換手率高的“秘訣”，但這一優點恰恰也能轉化為其缺點。當滿足剛需後的業主積累了更多資產、有了改善需求，當三代五口人擠在60平方米的房子裡日漸窘迫，周邊缺乏良好配套、“進城”遙遠的小戶型，必將毫不猶豫地被房主換掉。
新京報記者 王海亮 攝影 王海亮 編輯 武新 校對 李銘
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