今天上午，有关鼓楼神秘楼盘备案价仅2.2万/平的消息引发不少网友热议，那么该盘究竟长啥样？价格如此“诱人”的背后是什么？实际售价真的会是2万/平吗？蓝房君现场探盘为网友捋一捋......
备案价仅2.1-2.2万元/平
远低于周边新盘及二手房
这个神秘楼盘推广名为小时代，备案名为民都商住楼（住宅产权70年），而其最受关注的当属刚刚公布的备案价。
根据4月9日福州市不动产交易中心官网公布的最新一批楼盘预售证显示，位于鼓楼区的民都商住楼首次取得预售证，共有140套单身公寓住宅房源获批，备案价为2.1-2.2万元/平。
那么，鼓楼区五四北路新盘2.2万/平的备案价是啥概念？
以周边二手房楼盘小户型房源挂牌价格为例，跟据某二手房网站交易平台显示，奥体都市花园均价约32000元/平、国色天香价约30000元/平、御景台花园均价约29000元/平。（注：二手房不同房源间差异较大）
若对比周边新盘，目前恒力博纳广场（SOHO）在售均价约为33000元/平、瀚城国际单身公寓预计均价也超过3万/平，鼓楼区其他同类型新盘乌山九巷备案均价约4万/平。
也就是说该楼盘备案价较周边同类型二手房（有装修）价格大约低了近1万/平！较周边同类型一手房价格大约低1-2万/平！
如此“悬殊”的价格差异，无怪乎该楼盘吸引众多网友的关注和问询。
楼盘探秘
小时代为何“与众不同”
▲项目区位图（点击放大）
小时代项目位于鼓楼区华大街道五四北路西侧，湖前路南侧，紧邻省体育中心及五四路CBD，同时周边还分布有钱塘小学屏北分校，屏山小学，屏东中学分校等教育资源，以及恒力博纳广场、琴亭湖、晋安河公园等生活配套。
▲项目效果图
▲项目效果图
项目仅规划一栋9层楼高的小高层，主打鼓楼区稀缺的中小户型，又是住宅产权，属于相对抢手的投资自住两相宜的楼盘。
不过按照市场规律，如此“不按套路出牌”的备案价背后，必有不少“陈年旧事”在其中——
据业内人士打探，该项目其实早在2000年就已拿地，不过直到2015-2016年项目才陆续动工建设，并于2017年实现封顶。
该楼盘原计划2017年3月开盘，不过该楼盘预售证迟迟未批，开发商因无资质从事房地产开发经营被罚。
图为2017年6月该楼盘建设实景（来源百度），彼时曾打出“43-116㎡ 省体旁宽居小户”的广告标语。
直到2019年，该项目才终于拿到预售证。这也意味着，该楼盘的产权年限仅剩50年左右。
现场探盘
▲小时代实景图（楼栋北面）
▲小时代实景图（楼栋南面）
▲小时代实景图（楼栋东面靠五四路琴亭高架桥）
现场探盘如下——
小区仅单独一栋，无社区花园，目前准现房，建设品质一般。楼栋前后间距不大，北侧沿湖前路，东侧靠五四路主干道及琴亭高架桥上桥处，相对较吵。地下车库入口位于楼栋南侧。
▲小时代航拍图
▲小时代航拍图
产品户型
小时代此次获批总套数166套，其中住宅140套，总面积6692.31㎡，其余为底商和车位。
楼盘实际层共9层（一层为底商），2-7层每层20户住宅，8层17户，9层3户。
根据楼盘沙盘模型及现场探盘来看，小时代住宅呈南北排列，中间以过道隔开，通透性较差。
住宅主要面积段为约44-63㎡单身公寓，约5.1米大面宽，可设计为1.5房1厅1卫1阳台。另有顶楼有两套124㎡户型。
▲户型设计效果图
▲楼栋南侧实景
产品整体预售价格区间为2.1-2.2万元/㎡。套均面积47.8平，平均每套单身公寓总价约100万左右。
部分房源备案价如下——
101单身公寓室，预测建筑面积49.43㎡，预测套内面积37.26㎡（公摊24.6%），单价21532元/㎡。
720单身公寓室，预测建筑面积44.16㎡，预测套内面积32.13㎡（公摊27.2%），单价22582元/㎡。
817单身公寓室，预测建筑面积123.66㎡，预测套内面积67.32㎡，单价21977元/㎡。
何时开盘？售价如何？
目前，小时代售楼部位于项目正对面的安华苑一楼。不过，不知是否因为备案价的公布引发市民关注，蓝房君下午探盘时，该售楼部处于临时关闭状态，仅在门口留下置业顾问联系电话。
该置业顾问表示，小时代项目开盘时间尚未确定，具体售价还需要上级领导审议。
另外，据一位业内人士透露，该楼盘预计实际开盘价格浮动会有点大。
蓝房君私以为，尽管该楼盘整体质量一般，但凭借鼓楼地段区位以及产品自身
小户型、住宅产权（可落户可入学）、总价低（100万左右）等优势，上述140套住宅的入市仍会吸引不少投资及刚需客户关注。至于届时该盘售价是否按照2.1-2.2万/平的备案均价或者包含其他条件，蓝房君将对此持续关注。
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