昨天一宗位於江北甬江北板塊的地塊在經過了5個小時的爭搶中被正揚建設拿下，在住宅比例僅佔50%的情況下依舊拍到了10310元/㎡，其真實地價其實已經挺高了。
那麼今天即將出讓的同樣位於甬江北板塊的地塊也將迎來競拍，在去年十月份該地塊已經流拍過一次，而這次的起拍價下調了900元/㎡，從銀十到銀四，土地市場由冷轉熱，該地塊的結局會發生怎樣的改變呢？話不多說，讓我們一睹為快！
土拍速報
江北區JB04-05-02、JB04-05-05地塊（孔浦桂王家1#、2#地塊），位於江北區孔浦街道，東至怡西街，南至規劃下白沙路，西至江北大河綠化帶，北至規劃大慶北路。出讓面積為74357平，可建面積14.3萬方，其中2號地塊容積率1.75，5號地塊容積率2.1。掛牌樓面價10050元/㎡，上限價格為20100元/㎡。起始總價達14.4億元。規劃性質為商住用地，是一宗擁有可建住宅，又自帶商業的項目，隸屬限購區。
此次土拍共有6家房企參與競拍，分別是萬科、復地、保億、龍湖、陽光城、光明。
最終，經過74輪，光明以10800元/平方米，溢價率7.5%，總價15.5億元拿下該地塊！
地塊規劃條件，背後操作難度大
該地塊屬於甬江北，得益於其優越的沿江地帶地理位置，是未來寧波中心城市建設的潛力所在，最近新出來的文創港規劃也是讓我們對這個板塊充滿了期待。
該地塊之前流拍最主要的原因還是出讓條件過多，地價也過高。從此次的掛牌信息來看，除了樓面價下調了900元/㎡，其他出讓條件均沒有出現變化，這也是導致了只有5家開發商前來參與競拍。
出讓文件中規定：
1、JB04-05-05地塊居住計容建築面積不超過該地塊計容總建築面積的40%。
2、競得單位應自持JB04-05-05地塊內計容建築面積不少於1.93萬平方米的商業商務用房，自項目竣工驗收後首次登記之日起十年內不得轉讓，如有違約，競得單位須支付違約金，違約金為自持計容建築面積與土地成交樓面價格乘積的10%
3、JB04-05-02地塊內須按規劃條件要求由競得單位配建9班幼兒園一處，規劃用地面積不小於4655平方米，JB04-05-05地塊內須按規劃條件要求由競得單位配建綜合超市（建築面積不少於2000平方米）、社會公共停車場（機動車停車位不少於360個）、移動通信基站（附建）各一處，其中9班幼兒園、社會公共停車場建成後產權無償移交給政府。
按照出讓條件來計算，該地塊住宅建面僅約8.7萬方，商業佔比達到了40%左右，該地塊的硬性指標將是對未來拿地房企的綜合實力考核，沒有強勁的操盤實力，這塊地也不好下口。而且該地塊起拍價已經超過昨天正揚建設地塊的成交樓面價，這也是為什麼本次土拍僅5家開發商競拍的原因所在！
地塊優劣勢分析，地鐵是亮點
這塊當然也是有優勢的，就配套上而言，交通出行是該地塊最優秀的一點，本案地塊向北約200米即到達地鐵二號線孔浦站，一站後在大通橋站快速溝通在建地鐵三號線，橫貫東西，縱穿南北，也是一個地鐵盤項目。
不僅如此地塊北側和2個分地塊之間都有河流流過，南面不遠處即為甬江，未來可享受一線江景。
地塊周邊基本居民所需的醫療、教育、市政、超市配套齊全。孔浦將以居住、商務、商貿和遊憩休閒為規劃發展的主導功能加持，而且甬江北岸拆遷已經在儲備階段，可見甬江北岸潛力巨大。但是目前甬江北岸沿線有10家碼頭的黃沙、鋼材、石材、渣土等船舶、車輛的運輸行為，地塊南側也為一沙場，所以目前
地塊周邊灰沙很大，而且2號地塊緊鄰環城北路，過往大型車輛眾多，未來會受到一定的噪音干擾。綜上所述，地塊就位置而言還是不錯的，其商業部分也能彌補片區內商業不足的現象，但是就目前而言周邊配套和一些不利因素還是挺多的，未來發展起來也將成為寧波的重點區域。
周邊土地市場＆房價水平
甬江北板塊內隨著富力院士廷的售罄整個板塊內無新房在售，未來入市後壓力較小。而且周邊的小區也都為老小區。像怡江春色、紅梅新村、陽光清晨花苑二手房成交參考均價在17000-22000元/㎡左右。
2016年以來，甬江北板塊一共有3宗地塊出讓，其中1宗鄰近莊市，2宗鄰近灣頭。
2016年1月，寧大北側雙橋地塊出讓，直線距離本地塊4.1公里，總建面27.3萬方，最終被富力以2929元/㎡的底價拿下。打造成現在的富力院士廷，目前已經售罄，最後一批高層成交均價在17800元/㎡左右。
2018年12月，江北區JB04-01-06（人民路東1#）地塊出讓，直線距離本地塊2.4公里，總建面10萬方，當時吸引了6家開發商參與競拍，經過74輪的競價，海爾以16230元/㎡拿下該地塊，已出案名翡翠東方。
昨天，江北區JB04-01-11（江北人民路東2#）地塊成功出讓，直線距離本地塊2.4公里，總建面2.4萬方，吸引了6家開發商參與競拍，經過180輪的競價，正揚建設以10310元/㎡拿下該地塊。
綜上所述，這宗地塊是孔浦在拆改工程中首度亮相的涉宅用地，而且甬江北岸拆遷已經在儲備階段，是寧波老城區為數不多可以大片開發的區域，而且中興大橋預計將在今年通車，將快速拉近甬江北和江東、高新區的距離，未來潛力巨大。而且地塊鄰近地鐵站，南向一線江景，為寧波不可多得南向面江房子，再加上地塊商業建面較多，未來將大大的改善孔浦片區的商業生活配套。但是目前周邊不利因素還是比較多的，莊橋機場能否搬遷和孔浦的舊改會是板塊未來發展的一個機會點。
閱讀更多 寧波地產新觀察 的文章
