我們知道，代建分為商業代建、資本代建和政府代建等模式。今天我們僅分析商業代建。
商業代建模式下，開發建設單位（業主單位）即委託方提供土地和開發資金。代建方即受託方依靠完善的品牌管理、嚴格的質量控制體系，提供專業管理、品牌輸出服務，鑑於代建方的管理和品牌優勢，不但能夠吸引客戶購房、促進銷售，往往還能創造品牌溢價的效果，從而實現了1+1＞2的效果。
雙方通過《項目開發代建管理合作協議》約定，委託方擁有投資決策權、監督權、建議權和知情權，享有項目的投資收益，承擔投資風險。代建方負責全過程管理，包括項目前期管理、規劃設計管理、工程營造管理、成本管理營銷管理、竣工交付管理。
需要注意的是，代建方接受業主單位委託代建房屋時，應同時滿足下列條件：
（1）以委託方的名義辦理房屋立項及相關手續；（2）與委託方不發生土地使用權、產權的轉移；（3）與委託方事前簽訂委託代建合同；（4）不以受託方的名義辦理工程結算。
營改增前，部分地方稅務機關還曾關注，“代建方是否存在墊資行為”，如果存在墊資則不予認定為代建業務，個人認為這點是不對的，但是開發建設單位也要提前規避雷區。
營改增後，代建方按照合同約定收取管理費用，開具發票時，應按“經紀代理服務”稅目徵收增值稅，其銷售額為其向委託方收取的代建手續費。實踐中，代建方開具的發票名稱有“*鑑證諮詢服務*委託管理費”、“現代服務*其他現代服務*代建管理費”等，不一而足。不過，業主方採用一般計稅時，收到增值稅專用發票，抵扣增值稅銷項稅額，不存在什麼大問題。
最大的問題是，目前代建費用支出，能否計入開發間接費，在土地增值稅中加計扣除，各地稅務機關認識不一。
只有部分經濟發達的地方允許扣除，以廣州為例，《廣州市地方稅務局關於印發2014年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2014]175號）明文規定，房地產開發企業委託第三方公司進行房地產項目開發管理，支付的有關項目管理費用，能證明直接屬於該開發項目、貫穿於工程開發建設的全過程，且在財務核算時與行政管理部門、財務部門及銷售部門發生的管理費用、財務費用及銷售費用分開核算的，經主管稅務機關審核後，允許作為開發間接費用予以扣除。
我的印象中，更多的地方對該問題認識比較模糊，需要一事一議；但也存在少數地方，對於代建管理費，猶如土地增值稅禁區，一概不許計入開發間接費。
如果不能計入開發間接費，則只能列支在管理費用在企業所得稅前列支。假定項目開發產品均適用土地增值稅30%的稅率，每付1萬元管理費，將導致業主單位多繳納土地增值稅，應納稅額=10000/(1+6%)*（1+20%+10%）*30%=3679元。
對於動輒上千萬元的管理費用，如果不能計入，將給企業造成很大的土地增值稅負擔。因此，開發建設單位也要盡力爭取。
同時，為了便於後期計入開發間接費，開發建設單位也要未雨綢繆。前文提到，受託方收取的委託管理費，除了工程管理還包括銷售管理等其他服務，不是全部和工程相關。而《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、週轉房攤銷等。
因此，即使主管稅務機關允許代建工程管理費用計入開發間接費，在土地增值稅中加計扣除；但對於目前各項管理混合一起收費的費用，要全部計入土地增值稅，絕無可能，建議委託方在簽訂合同時，就提前考慮，對於收取的管理費用類型分別列示。
一定程度上，稅法不能適應經濟形勢的變化，阻礙了經濟的發展。對於開發代建業務，開發建設單位要提前瞭解當地潛規則、提前規避雷區。
閱讀更多 強子的理想 的文章
