歷了多次的體制變革和理念革新,物業管理已經取得了很大的發展。肯定了成績以後,也應看到,除了一些硬件的法律條例上的欠缺以外,在物業管理的定位和意識上仍然存在一些不和諧的聲音,希望更多看到此文的業主能夠更清楚的認識物業管理。
1、業主與物業不是“主僕”關係
業主與物業之間是一種平等的契約關係。在民法中,他們是經濟民事關係;在合同法中,他們是委託與被委託關係;在勞動法中,他們是等價交換關係,他們之間的一切行為均以合同契約中明確的雙方權利義務為法律依據,是平等的,沒有主次之分。
2、業主與物業不是“冤家對頭”
業主不是花錢買“冤家”、買“對頭”,如果業主與物業之間沒有一種平和的心態,沒有一種合作過“日子”的心理,結果只能是此也難娶,彼也難嫁。因此,雙方既以合同為依據,就應以誠相待,以信相諾,以友相伴,以心相處,以和為貴,共同管好居住區。
3、業主與物管沒有保鏢關係
根據目前國家有關法律法規,物業企業的職責只是按照合同約定的內容,對居住區域內的共有財產進行保養、維修和公共秩序的維護、交通車輛的停放管理等。因為物業公司是企業,不具有任何執法職能,所以相關法律法規中都排除物管對業主的人身和私有財產保鏢、保管和保險的職責,當然另有特殊約定除外。
4、物業公司無權“包打天下”
物業公司是企業,不是職能部門,更不是政府。企業的任務一是生產產品,二是服務客戶,三是創造效益。就物業企業而言,它的產品就是勞務,它的客戶就是業主,它的服務項目、範圍、標準等都由對雙方同樣具有約束力的合同來明確。在實施合同中,既不能缺位,也不能越位,必須按照“受委託、按合同、有償服務”的原則去履行合同。合同以外的一切,業主享有自治權,物業公司無權過問。
5、沒有“免費的午餐”
儘管物業管理已經發展成為普遍的消費現象,但是很多人仍然習慣於已成為歷史的房屋管理福利政策,對物業管理中“誰受益,誰付款”的原則不予接受,甚至牴觸,拒交管理服務費,這是錯誤的,違法的。業主在享受物業管理提供的服務權利的同時,必須行使支付服務費的義務。
6、管理服務費不是越低越好
”好貨不便宜”應用到物業管理上可以說“收費低管不好,收費高受不了,不低不高為正好。”
物管公司是企業,為業主提供服務,需要投入成本,而且是“量入為出”。很多收費低廉的小區,業主與物管公司發生的矛盾,大多因為費用入不敷出,導致服務質量下降,業主不滿,物業公司難做;相反,優價優質服務的區域,矛盾一般也很少。
7、物業服務費是投資
是消費,更是投資。實施物業管理有兩個目的:一是為業主提供優美、舒適的生活和工作環境,二是可使業主的物業得到保值增值。從經濟學分析,前者屬消費行為,後者屬投資行為。這兩種行為就物業公司為業主服務而言,都存在;而對業主來說,消費的同時也在投資,並且最終轉化為一種投資行為。此種觀念的轉變,將直接影響業主對物管的接受程度和具體行為。
8、物業不是水電氣暖供應商
按照國家有關政策規定,住宅小區是各相關部門綜合服務的對象,而各部門都應當按有關政策規定各負其責,各盡其職,相互配合,共同為業主、為社區提供服務。
傷感情話是由水電氣暖的供應商提供,按規定供應商應該入戶抄表,計量收費,並且承擔跑、冒、滴、漏等自然損耗。而物管公司勿需也無權為水電氣暖部門收費,除非受水電氣暖部門的正式委託。同樣也不需為水電氣暖的自然損耗承擔責任。
9、物業企業不是“唐僧”肉
儘管政策連篇、口號震天:減輕企業負擔。但是落實卻很難!物業管理是微利行業,能承擔的壓力有限,但是由於本身服務內容的綜合性,難免有各種部門借政府之名要辦公房、要交通工具、要通訊工具、攤派人員。物管企業不是“唐僧”肉,需要社會各界給予足夠的支持和幫助,而不是將其扼殺在搖籃之中。
10、不要把諮詢當成投訴
近幾年從公開的各種統計數字來看,物業管理的投訴率在飛速增長,物業管理公司承擔了很大的輿論壓力。但實際上從我們物管協會的日常工作接觸甚至在做客本地電視臺、報社的“3·15”節目活動中接聽到的大量來電統計,可以稱得上是投訴的約有25%,其中23%都是投訴開發商,投訴物業管理的只有2%,而其餘的75%都是諮詢政策法規和收費標準等事項的。因此,不要草木皆兵,把諮詢也當成投訴,為物業管理企業徒增煩惱。
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