文山三七22

光仔讲五金

你好，有这个疑问，首先你要明确什么是转让费，什么是房租，这是个完全不同的两个概念。

首先，打个比方，你想开灯具店，看中了个不错的位置，你租到的是个毛胚房，月租5000，你花五万装修了下，然后上了样品，花了五万进行了囤货，同时在店里摆设了茶桌、收银台等设备，夏天又安置了空调和吹风扇，花了一万元，你在这个地方做了两年生意，很多人知道这里有个地方卖灯，有一定的上门客户。这个时候，由于其它原因，你可能进行店面转让或者在另外的地方开店，这时候刚好有人想在这里从事建材行业，看中了你这个店，你还会只跟他谈月租5000么？所以必须弄懂什么是转让费。

转让费是指租户在店铺租期内(未到期)征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目(货物、加盟许可费、其他无形资产)等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。

转让费一般包含原经营者的装修费，杂费和其他相关成本。你的店面当时装修花了五万，根据年限折旧可以打个折。

店面转让不一定都有转让费，但多数转让费是一级转一级转下去。如果你租过来是怎么样租出去还是怎么样，正常就没收取转让费，除非位置很抢手的地段。

转让费数额可以不告知房东，但新的租约合同必须房东、原经营者、下家经营者三方签订。

转让费也是市场火爆程度的重要表征。

影响转让费的主要因素:

1、原店面装修，即原经营者先期支出的装修费。

2、地段、店面知名度、品牌等经营环境。

3、原经营者的租约年限和店面可租赁年限，一般租约距离到期时间越短的，转让费越少。

4、对原经营者的一些补偿

5、其他附加费用(如带货转让的货款)

而租金通常是在出租人和承租人双方谈判中根据场所的位置和面积确定的，而且按时间计算，如每月租金若干。

所以，换个从租客到二房东的身份，也许你就能明白你自己所提的问题了。

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铺面转让费这种现象具体是哪一年出现的无从考证，有人说它是近十几二十年来市场经济中的一种畸形表现，但它也有可能几百上千年之前的古代旧社会中就出现了也未曾可知。

当我们试图用以下几点去探讨它时，或许能寻找到一点它起源的蛛丝马迹。

铺面转让费出现的必然性

我们想象一个东西很吸引人，许多人都在抢夺，那场面肯定是呼啦啦一群人蜂拥而至 ,你争我夺。当一家商铺地理位置处于人口密集中枢区域或者是形成产业链的园区时，（如最有特点的临街商铺。几个直接优势＂车流、人流大，潜在顾客多、投资回报率高，经营灵活、范围广范……＂就直接导致了诸多商家群雄逐鹿，志在必得的场面。）当炙手可热的商铺成了狼多肉少的局面，转让费和其它一些费用就自然而然的产生了。

铺面转让费出现的合理性

广结众缘，就是不要去伤害任何一个人。

在我们生活的传统意识里，很多人都多少受到一点＂儒家的仁爱与佛教的慈悲＂影响。正如儒家中的仁爱认为，仁心是人固有的。所谓＂君子所性，仁义礼智根于了心＂(孟子．尽心上)。儒家把「仁」看作一种形而上的本体，人心内的「仁」性是由天而来的。

当一个人处于失败的境地时，往往会痛苦失意，进而就找不到自己的人生方向，也找不到未来的目标，迷茫地不知道自己该向何去。租赁商铺的店主几乎都会对初始的铺面进行改造升级装修，自然就会花去相当一部分的装潢费用，当他经营不善亏损或者其它原因想要放弃这家商铺时，肯定会想方设法挽回前期投资的一部份资金。在商铺租赁的有效合同期内，作为出租方的业主在保证铺面中途不空档、断档之余多少会动点侧隐之心。

铺面转让费出现的逐利性

商人追逐利益最大化，向金钱靠拢。

商人逐利，有心人少。就最近二十几年来说，出现了一大批专门以租赁空档商铺再转手他人赚取转让费的行为。在金钱至上的年代，这或许也是市场经济中的一种表现行为，没有对错之分。

铺面转让费出现的风险性

群雄逐鹿，鹿死谁手，犹未可知

有“世界工厂”之称的东莞，近些年来出现了几次大批量的工厂倒闭潮，曾经一家大型企业养活一个镇的神话早已荡然无存，随着大批量人群的逐渐散去很多商家犹如如鲠在喉，吞不下吐不出损失惨重；一些城市的产业升级过程之中导致的人流量得不到及时恢复，也让一些效益不好的商家不得不亏损降低商铺转让费或放弃以求尽快脱身。

有句民彦说得好＂人心不足蛇吞象，贪心不足吃月亮＂。有些商铺业主在正常逐利的同时也会打起＂转让费＂的歪主意，如：以不再续租为名，与上家商户合同到期后收回铺面，再以商铺转让形式承租给下一位商家，从中白白赚取＂转让费＂。如此贪婪之人也只能用＂有些时候鱼见食而不见钩，人见利而不见害＂来聊以自慰、聊以自慰……

至于说铺面的转让费比房租还高，商铺的房租一般情况下更多的是以几干、一万、俩万/月来计算，转让费则是以整间商铺投资后的价值（或升值后市场行情）来计算，所以俩者比较起来就相差很大。

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凡笑天的新生活

坐标上海，商业地产从事者。

首先要先将一下房租的定义，然后才能说到转让费到事情，两者是相关的。

房租的形成是由周边的房租对比出来的，比如说相同面积房型，隔壁1w 你1w5，那么你肯定就租不出去。 所以房租应该在1w左右。但是房东基本上都是感觉自己的比别人好，所以别人1w他非要1.1w。最为租客的你会不会选择呢？。很多情况就是这一条街只有一个两个的店铺在出租，所以价格会比较模糊。

再说转让费，好门面的铺子才会有，基本上之前是装修补偿款的形式。现在变成了租房资格，怎么说吧，人民广场大家知道，那边一个20平米的奶茶铺，转让费基本上在20-30万左右。田子坊在30万左右。大家做生意都喜欢人多。所以形成了一个市场现象，当然那边房租也不便宜，基本上都是3-5w左右。我记得之前有个客户看了天钥桥路的一个铺子，50平米餐饮铺，前租客开价40w，我租客出35w。前租客没有理他第二天就租掉了。个人观点是铺子的好坏，转让费到多少是由市场行为产生的，我们不能改变它，我们要试着接受它。

那么我们说下房租和转让费的关系。同一个区域转让费越高，它的房租越便宜。比如说50w转让费2w房租，和没有转让费4w的房租你会选择哪个？大部分商家都会选择带转让费的，因为这个属于一个性价比的关系，具体太复杂没办法细说。

现在市场上带转让费的90%是做餐饮的铺子，为什么？因为市场不好，只有餐饮能顶主。

我现在特别想提醒一下那些第一次找门面的生意人。如果你找的房子一定不能图便宜，你是做生意的有人才有生意。我见过在剑川路那边100平米8000的房租，结果每天的营业额只有七八百，你说你做什么生意。

进场费就不谈了，举几个例子，漕宝路漕溪路进场费15平米奶茶铺20w。租金3w左右。 和漕宝路虹莘路不要转让费，房租8000。要是你你会选择哪个商场呢？

谈到即将参加呢

门面转让，这在早几十年前是不存在的，也是在改革开放的新生产物，因为全国各地都在大力发展金济，一些新兴产业的出现，其实转让门面也是一种投资，应该说是一个应时代发展产生的，但是在早些时候转让门面还是有利可图的，但是也有一定的风险，如果是选择地点不当，也是会亏损的，记得八十年代，改革开放政策以来，各地方政府都在大力发展经济，扩大市场建设，我市兴建了一个服装市场，当时人们对于市场金济来说还是保持乐观态度，一部分有头脑有金济能力的人都进入市场做生意，记得当时只是有二千多元钱就可以进市场租一个原始门面，这一批先前进入了的业主生意十分火爆，整个市场在当时周边地区几个市州之间都是有名气的，大部分都到这个市场进货，这个市场的门面后来转租给别人的租金都十几和二十多万一年的租金，如果要是转让的话估计会上百万，一个二千多元开始的原始门面转让上百万，所以一些转让门面价格是居高不下，当然转让价格高肯定是有它的优势，转让一个门面最好要在几年之后能够收回成本，所以门面转让就在这个时候开始了，到现已成为一种投资方式了，当然也有一些门面从一开始就规定不收转让费，不准转让当然这些门面是不允许转让的。

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没有铺面转让费这个会计条目，这个是双方约定的，跟房东无关。

所谓的铺面转让费，是接管店铺的下家对上家给的补偿，这些补偿可能包括装修、货品等等。

在店铺转让时，上家往往会提出铺面转让费，下家可以商量，甚至可以不给，是市场约定的结果。

店租合同到期，转让费就没有意义了，所以接盘侠要注意。

谈笑阁

铺面转让，这个不存在是谁发明的问题，是一种商业合作的转换形式，一种自然的经营模式，铺面转让存在商机，转让是让给别人经营，店主拿租金，而不是卖给对方。租凭房屋是市场固定的行情价格，而铺面转让看地段，人气旺交通便利有停车位的商铺，转让肯定比房价要高出许多倍。商铺一般是不轻易转让的，由于什么原因搬家，或者是经营不善，换一个人去做能赚到钱，这就是商铺转让的好处。

自然风161212381

有人租了铺面做买卖，由于位置好，做得还可以，有人看上了这个铺面位置做更大的生意，于是就找上门商量是否能把铺面让出来，原租户一看价钱不错，于是就把铺面租约出让了，我想这就是最早的铺面转让费，别人的买卖本来做得好好的，想拿下别人的铺面，转让费自然不可能低。

龙一欧

这个问题是相对的，而不是绝对的，具体情况具体分析，上面所说的，铺面转让费比房租还高，这个问题隐形概念比较多，

我举个例子，假如有个商业街人流聚集地的商铺面，是做餐饮的，假如做了十年，牌子也在周边打的很响，且口碑很好，这个时候因为个人原因不想经营了，结合这个饭店的固定客源、人脉、口碑、品牌、设备、以及装修综合来说，接手其实就可以直接盈利的，这样的话转让费比房租高是很正常的，也是理解的。

北京老翟

店面费一个月1000，转让费9万，朋友做小生意诉道。

關鍵字: 转让费 铺面 租户