撰文=徐三刀
—壹—
因為，自己是購房者，所以，極度反感鼓譟西安房價破2/3萬；因為，自己是從業者，更反感鼓譟西安房價破2/3萬！
西安用了十年從3千/平跨越到1.3萬/平，憑什麼一夜之間“破2迎3”？因為蜜汁自信麼，還是孽力回潮？不否認西安近兩年突然之間，醒過來搞城市營銷十分成功，但憑藉這個，就能房價起飛？
市場進入橫盤期，很多人思考樓市問題，很容易短路出火花，不斷給自己做腦補，想要把西安包裝成為超一流城市，或者是特殊首位度城市，動輒“西部中心”，或者是“國家級”，是包裝過剩，落地不夠。
儘管，我們認為當前西安樓市沒有泡沫，都是真實需求在推動市場前行。但如果房價繼續大跨步，購房者接盤無力，房價和售量一定會出現剪刀差。
未來市場究竟怎麼走，到底是瘋牛，還是水牛，關鍵就看金融政策，如果一季度統計出來的政策收緊，一定是水貨，小陽春也是偽高潮。
—貳—
一定要搞清楚，西安為什麼房價漲起來了？在搞清楚這個問題之前，一定要搞清楚西安房價為什麼過去不漲價，超穩定？
在和陝西省房地產協會王聖學會長交流過程中，這位四十年觀察城市的老教授提到了幾個詞彙，需要我們重點關注：1、城市多頭供地，經濟適用房偏多，集資房偏多，小產權偏多，城改房偏多，人流低增長！
這是什麼意思？1、開發區都在供地，為了招商引資互相比價，結果地價越比越低；2、城市中人口十餘名排外，經濟適用房總量全國第三，此處省略五十字；3、大單位、大國企、大研究普遍有地，集資建房，價格比市場低一半；4、城改房遍地都是，無證銷售，業務按揭，無法統計數量；5、人口長期低增長，十二五期間，每年差不多四萬，2015年還是負增長。
這是導致西安房價在過去十幾年一直不漲的原因，也是導致西安房地產亂象叢生的本質原因。說白了，就是灰色地帶較多，導致房價“孤陰不生,孤陽不長”，一直屈居末流。
在2017年之後，按照正規流程走，土地批覆、城改拆遷、經濟適用房叫停、集資建房收口，從根本上導致了土地資源稀缺化。
而人口突然之間，短期之內實現了暴增，把原本在西安無法落戶，不想落戶的人，全部推向西安，安家落戶，居住空間需求自然就變大了。而按照2017-2018年的住宅供應情況來看，僅僅與2015年供應量相仿。
具體表現為，2015年商品房供給2224萬方，2016年供給量1870萬方，2017年商品房供給2217萬方，2018年商品房供給2282萬方，供給量極其相似！
這是什麼意思？房源供應量沒有變多，需求量變多了，導致供不應求，房價怎麼可能不漲？
—叄—
筆者在2016年底，西安限購之前統計過西安誕生出的萬元盤，全市主城項目三百餘個，近三十樓盤破萬，而且多一半都在城南！
而限購之前，西安出現了什麼情況？外地人批量進入西安買房。比如鄭州、武漢、深圳、上海、溫州等地購房者批量湧入，導致西安多年都沒有清掉的庫存，突然之間半年一售而空。
某些大偽似真的聲音，站起來批判這個，或是駁斥那個，對於外地購房潮出現，一概否認。現在想一想某些機構釋放的96%購房者都來自於本地，是不是深感意外，這是怎麼統計出來的？
可以說，2017年房價的突然猛增長，很大一部分原因，就是2016年庫存量被清空，供給量又減少16%，導致春節之後無房可售。那時候，關於無房可售又是一陣無厘頭討論，最終不了了之。
結果新西安人被當做了輿論上的替罪羔羊，不斷有人質疑，西安戶籍政策是否直接推高了房價？其實，如果不想明白其中緣由，可能真的造成誤會。
事實證明，“供需關係”非鼓吹可以改寫，也並非某一批人炒作就能上天。如果供給量變少了，房源自然會變的搶手，檢驗市場的從來都不是唾沫。
—肆—
而在西安房價啟動之後，原本各種看空西安城市和房價的專家學者，一致調轉口徑，西安一定會更高，偉大的西安人。
當然，西安確實經得起讚美，在2017-2018年各種熱門事件，各種出位營銷，各種招商動作，各種政策利好，西安變成了一個西北網紅城市，而且紅的讓人嫉妒。只要出現西安，噴壺就有三五丈。
但我們要明白，西安這一次的漲幅，並不是為西安量身定製，而是在2014年國家救市之後，餘波將資金驅趕向了西安。2015年北上廣深出現豪宅元年，房價破10萬+大有盤在，2016年鄭州合肥武漢成都紛紛漲價，而這一年西安還在去庫存，想要把淤泥甩掉。
因此，有人拿週期劃分來看空西安，說西安是“偽二線”城市。其實，也是不夠了解西安樓市。如果站在王聖學教授總結的幾個關鍵詞的大背景之下，換做是成都、武漢、杭州、重慶，也照樣如陷泥地。
但時間已經過去三年，從2015-2018三年的週期已經結束，在2018年全國房地產迎來了歷史頂峰，到了這一年房地產已經沒有向上的勇氣。
迎接房地產的是什麼？自然生育率下滑，高離結比，人均消費下滑，還有高懸在頭頂的兩個政策文件，一個是房產稅，另一個是新徵信。
一方面，“六穩”真言，要求市場必須穩步向前，不允許停滯；另一方面，購買力持續下降，需求端開始萎縮。如何穩步走？從農村搬兵，在城市限價，往新區填充，讓市場泡沫被真實需求填充，平攤掉風險。
一線城市還沒有出現回暖跡象，西安會不會再次一馬當先，房價再次起飛，一舉衝破2/3萬？
—伍—
關於房價“破2迎3”，關於這一點，我們認為太難，至少眼前太難。
過去，西安戶籍政策放開之後，搶人還有一定優勢；現在，全面放開戶籍政策，西安政策優勢殆盡，最為關鍵的是杭州搶人，還要給現金獎勵。
西安的城市地理位置，導致西安人口註定不可能超過武漢、合肥、鄭州，為什麼？西安的影響力只在西北五省，而西北五省全部人口加在一起也只有1個億，也只相當於一個河南省，人口池太淺；西北五省GDP之和，也不過1.5倍上海GDP，資金池太淺！
更何況，西安即便是虹吸西北五省，能夠吸附來的，也都是低淨值或者中淨值家庭，短期之內，根本無法承擔起西安房價衝關。
此前，馬光遠博士喊話，西安人口過千萬，城市GDP過萬億，房價要過3萬。我們在總結的時候，將“3萬”隱去，為什麼？作為一個西安人，實在太清楚，西安房價的情況，外人鼓掌要坦然接受，但也要保持冷峻理性。
十年時間，房價3千/平跨越到1.3萬/平，平均漲幅10%，而大漲的只有2016-2018年之間，西安房價的一半漲幅都在這三年完成。但西安不可能再有機會通過內部改革，優化市場市場環境，大幅度刺激房價。
我們這樣總結市場，2018年樓市做“槓桿”，2019年樓市做“擠壓”，什麼是做擠壓？目標引進人口40萬，與之同步的是全面精裝修、拆繞城高速之內的村子、主城區地價高亢、取消經濟適用房轉為公租房......
說白了這座城市，就是憋著一股勁想要上升，但房價破“破2迎3”，不是靠喊話、鼓吹、炒作能夠衝關，還是要看硬實力。
—陸—
目前，西安房價達到2萬的項目（含部分達到）究竟有多少？市場是否瞭解過？
我們大致統計了一下，大致分為五種，大家可以仔細思考一下：
其一，在售項目：星河灣、金茂府、華潤置地悅府、西安壹號院、群賢道九號、萬科翡翠國賓、保利天悅、碧桂園高新時代、玫瑰園二期、萬科大明宮、萬達ONE、曲江源著、碧桂園閱江府、天誠·春暖花開。
其二，別墅項目：華僑城108坊、科為城墅、中海曲江大城、清涼山居、灣流、攬月府、紫楹臺、春城十八里。
其三，商業項目：環球西安中心-第址、融創曲江印、蘭博基尼公寓、梧桐公寓、E客公寓、美墅、萊安Central King。
其四，未售項目：碧桂園香湖灣1號、碧桂園國湖、融創東方宸院、金茂墅。
其五，摘地項目：高新軟件園地塊、金泰青龍寺地塊、萊安（中南）百花村地塊、恆智雲都項目、正榮大明宮地塊、榮德雁鳴湖地塊、綠地清涼山地塊、紫薇郭家灘地塊。
大致算一下，能夠統計出來的有這些高價盤，在一年之內，至少有40個項目房價達到2萬，也就是說，主城區十分之一項目，將達到2萬/平！
但我們一定要冷靜，仔細觀察一下，這些樓盤大部分都集中在豪宅區，或者是準高端板塊，聚集度非常之高。可以說，在2017年房價沒有大漲之前，這些地段已經非富即貴。
—柒—
看市場最容易犯的錯誤，就是以偏概全，拿幾個特殊案例來說明，西安房價破X萬，馬上就要衝關。
其實，不用動不動房價破2萬或者破3萬，如果以孤例來看，西安房價造就破了5萬/平，案例就是中大國際九號。新房最後收尾價格5萬/㎡左右，二手房報價8萬/平左右。但以中大國際九號為例，能夠說明西安房價走勢嗎？
根本不能！西安樓市可以拆分成幾十個板塊，最便宜的房價還有6.5千/平，比漢中、延安、榆林還要便宜；貴一些的房價有2-5萬/平，超過成都、重慶部分高價盤。但這些都只能說明西安房價“極度分裂”！
我們之前，撰文了一篇稿子《一個西安市場，17種買房選擇！》，就是在說這個現象，一個西安樓市，竟然可以滿足十七種不同生活，甚至於更多。
西安樓市有高峰，也有低點。例如雁塔區板塊之內，高新、曲江兩個片區，完全超越了西安市場，均價“破2迎3”。例如西鹹新區板塊之內，涇河北岸、崇文塔兩個片區，完全低於西安市場，均價不過6-8千/平。
一定要理性去看待西安城市發展，不要聽信鼓吹，盲目買房。房產是大宗投資，是挑選價值，一定是看好趨勢，把穩之後再選擇。
目前，西安人口已經破千萬，進入超大城市隊列，但西安主城區人口還是五六百萬左右（2017年統計+新增城市人口），與鄭州、成都相比，還有一定的差距，接盤者不足，想要再次飛漲，缺少契機。
在這種情況之下，購房者沒有必要恐慌到如痴如魔，賣房者也沒有必要循循善誘，一切坦然就好，不要在鼓吹和喧囂裡喪失判斷！
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