今天是杭州土地封顶溢价率下调至30%后的首场土拍，毫无悬念，两宗宅地持续了开春后土地市场的狂热，不到1小时溢价率封顶，自持比例分别达到了
21%和22%。金地竞得祥符东单元宅地，成交价22277元/㎡+自持21%
杭政储出[2019]10号祥符东单元宅地，东至通益路、南至祥泰路、西至祥景路、北至周家河绿化带。在拍卖正式开始前，就已经产生了11轮报价，溢价率11%。
▲祥符东单元地块所在位置
正式竞价后，仅仅用了9轮便拍到了封顶溢价率。最终，金地以175995万元总价摘得这宗地块，成交楼面价22277元/㎡，自持比例21%。
地块最近的参考指标就是融创在去年11月摘得的两宗宅地。当时的成交楼面价分别为21614元/㎡、24321元/㎡。
因为市场的原因，两宗地块中溢价率最高的不过18%。加上配建的10%公租房，最高成交楼面价约26000元/㎡。
今天出让的地块出让面积21601㎡，容积率2.5，建筑面积79002㎡，起始楼面价17214元/㎡，封顶楼面价22277元/㎡。
但土地出让条件中地提出，该地块需要配建10%的公租房，不少于350㎡的社区配套用房，不少于400㎡的养老用房，实际可售面积约70352㎡。
若配建部分的建造成本按照3500元/㎡，再算上21%的自持比例，这宗地块的实际楼面价超过30000元/㎡。
离地块最近的地铁站约1.5公里，西侧是预计今年开业的万融城和已经运营中的万达广场，北侧享有大运河支流的景观资源。
新房方面，离地块最近的万科·中城汇MIDTOWN高层价格40000元/㎡，最后一幢高层房源已开盘，中签率约55%，后续将加推小高层房源，价格待定。
周边的二手小区居多，贝壳网显示，宝嘉誉峰平均挂牌价超过40000元/㎡，最近一套在去年6月成交，价格约32000元/㎡；德信北海公园和方正荷塘月色最近成交都在今年2月，约37000元/㎡；德信晓宸平均挂牌价在45000元/㎡以上。
▲德信晓宸二手房价（图片来源于贝壳APP截图）
这宗地块离去年11月摘牌的融创地块约1.2公里，离今年2月德信竞得的地块约3公里，按照入市周期来看，这些项目将会在同一时期入市。
随着大城北诸项利好的实现和杭州第二座万象城的落地，祥符、勾庄、运河新城等板块也有望成为杭州市场中的“新贵”。
阳光城竞得三塘单元地块，楼面价26262元/㎡+自持22%
16轮报价，20轮竞配自持，最终三塘单元商住地块由阳光城竞得，成交总价15.7亿，成交楼面价26262元/㎡，自持22%，与3月29日绿城摘得的奥体南地块打成平手，创下近半年来杭州土拍的自持纪录。
这宗商住地块周边的配套很是醇熟，从交通上来看，东邻东新路，北至善贤路，离在建的5号线地铁西文街站直线距离不过500米，紧邻的三塘小区有多条公交线路经过。
▲祥符东单元地块所在区位
商业方面，地块北侧100米就是已经开业的西联广场，与中大银泰城的直线距离约1.8公里。西侧还坐享700亩城北体育公园的景观与生态资源。
因为有封顶溢价率的限制，这宗商住地块与同单元内的其它地相比，成交楼面价并不算高。
距它500米的九龙仓天御所在地块，封顶楼面价36453元/㎡，自持25%，实际楼面价约42000元/㎡。
▲九龙仓·天御示意图
距它900米的中冶三塘地块显然更有对比性，同样是商住地块，封顶楼面价达到了29810元/㎡，自持36%，并需要现房销售。这样按照商业部分楼面价12000元/㎡折算下来，它的实际楼面价高于45000元/㎡。
今天出让的这宗宅地，无论是封顶溢价率还是自持比例，都没有超过之前的耕耘者们。
新房方面，三塘单元以老小区和安置房居多，中粮·方圆府、万和玺园等小区早在2015年之前就交付，价格上已经没有参考意义。断供多年的三塘单元，最先入市的就是九龙仓·天御。
目前，天御的规划已经出炉，体量不大，建筑面积3万刚出头，只有3幢可售高层和1幢自持物业。规划的户型在139—200㎡之间，是纯粹的改善项目。天御的价格将会是三塘单元新的住宅价格准线。
周边二手房小区，中粮·方圆府挂牌均价3万出头，万和玺园最近一套以46466元/㎡的价格在今年2月份成交。
▲截图来自贝壳APP
除了两宗宅地，近江单元商地的竞拍也十分火热。根据规划，这是近江单元最后一宗商地，经过54轮的鏖战，最终金地商置以总价22.7亿元，楼面价16088元/㎡摘得这宗宝地，溢价率30.4%。
溢价率下调后很容易封顶。这注定是一个火热的四月，然而重头戏还没有到来。4月16日主城区望江单元的宅地出让，凤凰网也将持续关注。
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