按傳統慣例，每年3-4月份是學區房旺季。

我們歷時10天，深度調查研究發現：

2019年鄭州老破小學區房價格已從歷史高點，跌去20%-25%，與普通二手房跌幅相當，沒有表現出任何優勢。最關鍵的是銷量，比2018年同期下跌30%，比2017年同期下跌40%，比2016年同期下跌43%。

只是與春節前幾乎零成交相比，稍有回暖。

本文深度分析，鄭州老破小的價格下跌，銷量銳減，背後的真實原因。

探究為什麼鄭州這屆家長變牛了，不願再做老破小學區房接盤俠？

帶楓楊學位的名門樾府，家長擠破頭

截至2019年4月13日下午6點，北龍湖名門樾府180平帶楓楊外國語學位豪宅，全部落位完畢。

名門方面銷售負責人被擁擠的家長們，逼得實在找不出一套180平的未售房源。180平戶型供需比已高達1:4。

柳慧（化名）就是其中一位需求者。

“我選中一套4.4萬/平方精裝，帶鄭州最好私立學校楓楊外國語，從幼兒園到初中2個學位的房子，我感覺很划算，所以我毫不猶豫就落定一套。”

登封礦主馬先生更是認為，“4.32萬/平方的名門樾府很划算，非要全款囤5套，以待升值”。但是名門方面沒有同意馬先生的請求。

截止發稿，名門樾府已落位100多套，創下北龍湖豪宅銷售奇蹟……

名門樾府的支撐有三點核心：項目精裝，外立面顏值高，最後楓楊外國語是殺手鐧。

集河南全省之力打造的北龍湖優質的教育資源正像黑洞一樣，吞噬著河南的富裕家庭。滿足著他們對子女教育的高端需求。

4月19日鄭東新區教體局，投資14億的清華大學附屬中學鄭州學校將正式簽約，該校的目標是：全城鑑證河南教育崛起。

公辦的清華大學附屬中學設有幼兒園、小學、初中、高中。北龍湖部分社區可以劃入該校。預計2020年開始招生。

另外2019年河南重點工程，投資超20億的上海師範大學附屬鄭州濱滬學校，也正大幹快上。

鄭東新區龍湖辦事處官方資料發佈：4月12日上午，鄭東新區人大工委主任周軍營帶隊實地查看了上海師範大學附屬鄭州濱滬學校項目建設。周軍營強調：“要嚴格落實‘八個100%’的環保標準，協調解決施工中遇到的問題，保障項目建設順利進行”。

該校為私立學校，計劃將在2020年從幼兒園至初中全面招生。

朝陽西端佔地近100畝的西亞斯外籍人員子女學校施工也正快馬加鞭，該校將在2020-2021年招生，是鄭州核心豪宅區標準國際子女學校。將滿足高端家庭從幼兒園直達國外名校的一站式服務。

龍湖中環路的龍之夢幼兒園已開業兩年，學費從2017年的5.6萬漲至2018年的7萬+。但還是一位難求。

“學校教育理念先進，孩子吃得好，老師細心負責，我覺得特別值”，一位北龍湖業主龍之夢幼兒園家長如此評價該園。

瓦庫茶館裡的“愛馬仕”太太們準備搬家啦

4月14日上午，幾個北龍湖業主約著在眾意路瓦庫5號店商務包間喝茶。她們各個鮮衣名包，“愛馬仕”名包是她們的常用貨。

一位買了正商善水上境臨河洋房的媽媽，正準備買入第二套。她要保證5歲女兒就讀北龍湖區域學校。她說：“再往名校周圍靠靠，那樣更方便了。”

另一位瀚海晴宇360平大平層業主媽媽則坦言，現在也在為孩子將來的教育問題考慮，所以不斷在北龍湖看房，她說：“

融創中原壹號院的業主，則正在賣文化路農業路的建業貳號城邦，打算去北龍湖再買一套。她說:“我家有文一小和文博初中指標，但我也不要了，後年孩子就要到北龍湖上學。”

另一位“愛馬仕”媽媽的女兒，正在省實驗小學上學，為此她專門請了一位接送孩子上學的家庭女教師。女教師每天工作接送孩子上學，上輔導班，為了方便孩子休息，女教師的車換成了別克商務車，座椅改成“頭等艙”。但是每天四次接送，讓這位“愛馬仕”媽媽還是非常心疼孩子，2020年壹號院交房後準備轉學到北龍湖。

另一位孩子已經6歲半的永威上和院業主媽媽，寧肯讓孩子多上一年幼兒園，等著明年在北龍湖上小學也不肯去鄭東實驗學校和昆麗河小學。

金茂府一位業主則打算用平時卡上零花錢買一套清華啟迪公寓，為孩子將來讀清華附中的時候方便準備午餐和午休。

85後媽媽放棄文一小，搬家去了東潤泰和

珊珊（化名），已將英地天驕華庭138平的4房掛到中介報價400萬。一直沒什麼人問，她表示如果真有人買還可以再便宜。

她今年搬去東潤泰和，倆孩子將去旁邊的文源小學上學，此校創辦2年來已受到附近家長稱讚。珊珊考察幾次後總結說：“硬件和教育理念以及生源不比文化路一小差。”

所以珊珊搬進東潤泰和270平的大戶型，一邊改善了居住環境提升生活品質，一邊讓孩子上文源小學。

近兩年85後媽媽，90後媽媽對孩子的教育不是不重視，而是一邊重視孩子教育一邊選擇優質學校。並且更多關注的是孩子身心健康，而不是死拼分數。

北區新學校鄭州一中北校，建業花園裡的英才實驗學校，融創中原宸院的省實驗小學，錦藝金水灣小學、初中，錦藝四季城的鄭州外國語，綠都瀾灣的創新街小學和八中，公園道朗悅的外國語中學，紫園的東楓楊，金科城的鄭州中學……

這些新小區吸引85後、90後媽媽們，她們往往結伴一起買房，一起讓孩子上新學校。就是新學校教育稍差，但生源整齊，硬件好，再上上補習班也差不多。

崛起的年輕家長已不會像70末、80初的家長一樣，擠進老破小裡做孩奴，犧牲6年甚至9年的生活品質。

珊珊說：“

不委屈孩子，我們去理想國

一八小學和一八國際學校在鄭州口碑一直很好，這得益於普羅中國不僅不從教育上賺錢，反而每年對教育補貼，升級孩子校舍，加強教師培訓。

2021年一八小學和一八國際學校初中將落戶理想國。

至今理想國已售出6000多套房子，其中一半業主有著想去理想國上學的想法。其中一期將於今年5月份交付。

買房人群中很多是因為孩子上學而來。

“買套洋房也就是170-180萬，像住在公園裡……”，90後晶晶（化名）和5個閨蜜一起作伴，一人買了一套。

把孩子和 安排在理想國上學，遠比擠在老破小更有吸引力。

6000多理想國業主至少有一半業主有著類似想法，這大大分流了一部分買老破小的家長。

緯五路一小片區+鄭州八中房價已跌20%

房東調查員，來到緯五路一小時，正好趕上下午上學，送孩子的家長還在囑託著好好上課，這條路他並不陌上，他就是八中畢業的學生，這裡的環境記憶猶新，法國梧桐長得很高，沒到夏天這裡已經鬱鬱蔥蔥，白鷺經常在這裡停留。

剛剛到門口，被午睡剛醒的魯哥攔下，胸前掛著“銷售冠軍”，魯哥很快和他聊了起來。他也對這個片區有了深入的瞭解，緯五路附近有三個幼兒園，三個小學和鄭州八中。三個小學中，由以緯五路一小的價值最高，在全市有名，學區房價格基本穩定在2.3萬-2.4萬之間。房子都是80、90年代的老房子。

看他在由於李哥又補充說了起來“關鍵看你自身的條件。如果單純的是為了一個上學名額，17平米的小房子一把手60萬，這是最簡單直接的，如果你這邊要分期貸款，我推薦你看看對面日報社這個房子，63平147萬，93年的房子質量還算不錯，小兩室隨時看房。安家上學綽綽有餘。”他一邊聽，一邊默默估算2.34萬一平，確實和魯哥說的大差不差。

“如果不要求去緯五路一小的話，這個就便宜不少，差不多2.1萬左右就能拿下。一樣可以上八中。”

這個價格其實已經比前幾年低了不少了，來前做過功課的他記得，2017年底時，這裡的房價還徘徊在，2.5-2.7左右，到今年已經算是持續回落的第二年了。點了根菸，魯哥已經開始自由發揮了。這一片的幼兒園咱不敢保證，有實力的進實驗，實在不行，去省政府幼兒園也是不錯的，伙食好，有保證，都是公里。軍區幼兒園現在只內招，但也不是沒辦法。

當問到未來這裡的房價時，魯哥說到，這一塊房價16、17年炒的太狠了，但是今年已經有所回暖了，這一屆政府工作報告房地產連提都沒提，肯定會漲的下手趁早。

臨走時，他拿走了魯哥的名片，在這附近有轉了轉，確實，八中附近片區，學校多，相應的午託部，興趣班也十分成熟，光是一面牆上的鋼琴，舞蹈，音樂，補習都多達10幾家。看來未來如果在這附近生活，是會省去一些精力。

結論：他10多天調查發現。今年該片區學區房銷售很差，基本沒什麼人入手，比2018年銷量下跌近一半。單價2.2萬以上，不建議購買。

實驗小學片區房價跌20%，幾乎無成交

第二天下午三點，房東調查員看了第二個片區，位於緯二路上的實驗小學，這一片區是老的省直機關家屬區，房子建的規整。此刻正是上課時間，片區內人沒有很多。上網搜索時這一片區2018年初的價格還在2.5左右，貴的甚至在3萬元附近，畢竟實驗小學是官方認定的鄭州第一，要起價來非常硬氣，加上附近還有鄭州八中東校區的加持，這裡的二手房雖然相較於旺季回落20%，但是仍然穩定。

最重要的一點是發現鄭州八中東校區的牌子不知道什麼時候又換成了23中，上八中官方網站上查詢，八中教育集團的子集中也不在有鄭州八中東校區。問了周邊幾個人，也是不明真相。附近中介關的關，改行的改行，可見市場很差。

只剩下一家，名曰許師傅房產的小門臉。和緯五路一條街上三五個房屋中介不同，這裡的一切太過冷清。推門進入，只有一位長者在店中，應該就是許師傅，和網上說的不同，許師傅已經戒菸了。他直奔主題，問了一下附近的情況。市場的價格和網上說的已經是相差甚遠，均價已經從2.5萬降到了2.0-2.2萬，緯二路二號院的一套特價房，83平一次性付清價格在140萬左右，單價只需要1.6萬就能拿下。

可以貸款的幾處房源，情況相似，90年後的老房子，戶型大多是小兩居，56平-67平不等，價格也在2.2萬左右徘徊。2000年以後的“新房”售價在2.7萬左右。

房東調查員，問了一下23中的事情，許師傅的答案也不甚明朗，說是23中裡面的教學樓都是兩個學校合併之後改造的，所有的師資都是八中的，但是最近也不知道怎麼了就改回去了。看他疑慮加重，又補充說道，初中現在已經可以考試入學了，私立，好學校努努力都能考。他聽出了底氣不足，就開始打聽附近其學校的情況。

許師傅也不保留，和盤托出，附近挨著學校四個幼兒園，公安廳、省人民醫院、緯四路、省直一幼兒園，都是公立好幼兒園，小學方面除了實驗小學，附近的經三路小學也是不錯的小學。按照許師傅的話講，經三路小學注重分數，比較實際，而省實驗注重素質教育，比較全面。

房價的回落確實比較誘人，但是初中的問題不解決，誰也不敢輕易入手，不清不楚的堵上身家落戶在此，初中沒了保證，豈不是一場空歡喜，性價比不高，他匆匆告別了許師傅，準備去另外一站，聚源路小學。

結論：省實驗小學吸引力還有，但上這個學校的家長不是通過買學區房，所以幾乎沒成交。不建議購買，量縮價必跌。房價如果在2萬左右，則可逢低購入。

聚源路小學學區房跌20%

聚源路的情況房東調查員總是聽同事和朋友唸叨，算是比較瞭解，這裡是東區名的校也是標杆，據說一年級就開始教英語和國學課，一個班60多個人，有兩個校區，聽起來相當有誘惑力。只是周邊的初中一般，所以沒有小學加初中的學區房概念。

臨近天黑，房東調查員走進了聚源路附近的德祐。這裡的員工還都是年輕小夥子，說起學區房，其實還不熟練，周邊也沒有什麼老小區，都是八成新的新房。豫航佳苑的居多，06年的房子，二手房從1.7萬到2.1萬不等。相比較2018年的2.2萬-2.5萬一平也降了不少。

新芒果鄭東立體世界因劃入該校學區房，價格在2.3-2.4萬一平。永威東棠均價3.1-3.5萬一平，品質物業都不錯，房價相對穩定。

說實話這個片區沒有對家長們打動太多，畢竟是以教育為出發點的，這裡的房子將來升值空間不會太大，而且上初中還得再次面臨選擇，確實鬧心。

結論：該片區一般學區房保值功能下降，永威東棠保值性穩定。

文化路一小+河南省實驗中學，價格跌10%

附近是鄭州有名的學區地帶，文化路一小常年盤踞鄭州市小學排名前十，實驗中學初中部更是鄭州市傳統名校，多年保持前三的水平，如此強強聯合的片區，一向是鄭州人民的熱愛，再加上附近去年新開業的正弘城，和即將開業的建業凱旋，讓這裡生活便利度，人口聚集性大大提升。

此片區的生態相當有趣，如果你真實的走進文博東路，你就會發現此地房產中介可以說是琳琅滿目，特別是走到與科源路的交叉口，一眼看去500米的街道竟然挨著有11家中介，鏈家、德祐、悟空、21世紀、易居、房快遞等等等，數不勝數。可見附近二手房以及租賃市場的發達，租金穩定。

下午3點，房東調查員走在馬路邊，看著成群的穿著各個品牌衣服房屋中介人員，開始了下午的工作，有的睡眼惺忪顯然剛剛經歷了一個短暫的午覺，有的在打電話催促著一些瑣事，他假裝經過，剛剛想要過去詢問，沒想到一下子，來了好幾隊人馬，開始跟我推銷房子。場面蔚為壯觀，我一時間不知所措。

當聽到學區房三個字之後，所有人好像有了目標七嘴八舌開始轟炸，不得不佩服，由於專業培訓，讓這些房屋中介人員個個說起房子，如數家珍。

儉學街上的警察學院家屬院是附近最火的二手房交易區，房價從2.4萬一平開始最高的要到3.7萬，除了裝修的差別，其大都停留在交易意願上的不同，跟門口聊上幾句就知道，這裡天天有人看房，中介也很無奈，告訴我們成交價幾乎還是維持在2.5萬元左右，但只看不買。

往北200米的財經政法家屬院，張口要價已經來到了2.7萬元/㎡，看了看房和警察學院相差不大，除了離兩所學校更近一點，實在找不出什麼過人之處。 距離上看，離得最近的實驗中學家屬院卻是是最貴的，單價幾乎都超過了3萬元。從儉學街路過時，聽見學生在朗讀古詩，孟母三遷，想來環境也確實是個理由。

如果以此類推，文博路上的天驕華庭，雖然是新房，卻還保持在2.7萬，但比歷史高點每年跌3000元/平方。

附近性價比最高的，個人認為是白廟路上的原田花園了，2萬元左右的價格便宜了不少，比高峰時已跌25%。依舊有雙指標在，如果你硬要挑毛病，大概還是都市村莊白廟安置房比較熱鬧，不適合安靜讀書這個強找的理由吧。

綜合來看，這裡的價格相對穩定，由於正弘城等商場的興起，讓此片區被動的成為商業中心區域的最近地帶，在買房時加分，價格比去年冬天有所回暖，卻也可以理解。超過3萬元的博物院家屬院，價格較高的原因，除了確實環境上佳，鬧中取靜，退休老師的輔導，等等原因之外，總感覺交易意願也並不是很強烈，有些房源價格虛高，甚至連詢價的意願都沒有。

結論：該片區不少老房東用“釣老鱉”式售房，也就是高價掛著，碰到有上學需求的土豪就宰殺一刀。單價過2.5萬的老破小統統放棄，買就是交智商稅。英地之類次新房2.7-2.8萬帶上學指標尚可。

優勝路小學+鄭州七中

此片區算是市區內性價比較高的一個區域，優勝路小學是鄭州的傳統名校，除了班級人數較多之外，似乎沒什麼缺點，鄭州七中在鄭州市初中裡面也算是老牌名校，加上週邊是金水區為數不多的還在保留的健康路夜市，生活方便，兒童醫院在不遠處，也解決了後顧之憂，而且這個片區二手房下降勢頭明顯。

七中家屬院為例，2018年初時均價還在1.9萬元左右，而現在的價格已經普遍回落到1.6萬附近，天下城的房源均價也從2.6萬回落到2.3萬元左右。究其原因，可能是由於兩所學校相對其名校的組合，較為平均，屬於中游市場，頭部尚有富餘，此片區就成了比上不足比下有餘的第二、甚至第三選擇。

結論：該片區老破小价格1.6萬尚可入手，天下城2.1-2.2萬左右價格合適，否則放棄。

鄭州老破小學區房量價齊跌的原因

鄭州的二手學區房，在經歷了2016-2017的猛漲，現在下行趨勢明顯，原因大概可以分為如下幾種:

◆ 85、90後家長大多無法接受因為子女教育而出現的生活品質下降，同時90後獨立自主意識較強，重視孩子身心健康，全面培養。小學的知識雖然重要但難度相對於來說並不大。完全可以通過其方面彌補，如補習班，私塾等等。而這些相對於動輒幾十萬上百萬的房產投資來說，相對成本較低。

◆ 私立民辦的小學的興起，增加了選擇，衝擊了傳統教育的模式，雖然價格偏貴但是素質教育和全面性發展確實由於傳統小學，從數量上對於傳統小學進行了一部分分流。

◆ 三環外新區大部分都帶公立學校，已大大緩解鄭州上學難。

◆ 鄭州不同北京、上海、南京等城市。鄭州不買學區房把錢花在上名校尚不難，所以不少家長不肯買學區房。

◆ 大中城市開放落戶政策。西安、成都、杭州、海南甚至北京、上海等落戶將變容易。吸引部分鄭州人對高質量教育需求。

◆ 天津藍印集體戶口由5萬/個，已回落至3-4萬/個。目前新政策落戶門檻更低，吸引了部分鄭州媽媽。本平臺不建議跑去落戶。

◆ 北龍湖眾多優質教育資源落地衝擊傳統老破小。

◆ 三環內對外來人員吸引力下降。優質教育資源外遷。比如鄭州外國語新校、二中落戶濱河國際新區，一中和鄭州外國語港區建分校。一八佈局理想國，楓楊佈局綠博和北龍湖，河南省實驗佈局北區和白沙等。

◆ 國際學校變多，高淨值家庭直通國外名校，不再死拼高考。

◆ 鄭州今年小升初，民辦名校40%生源抽籤入學尚未出來具體效果，家長對此採取觀望態度，沒有入手學區的衝動。

85後、90後家長已成為社會主流，倏而間他們育兒觀念變化，普通工薪階層尚重視分數，高淨值家庭對孩子分數重視下降，轉而重視孩子全面發展，是老破小學區房量價齊跌的首因。

他們（她們）不再願意困在老破小裡，極盡所能壓抑、束縛自己，在孩奴的漩渦中掙扎，在高考單模式中突圍。

這是時代進步的標誌，更是鄭州未來的希望。人的一生可以“更自由，更從容，更幸福”，而不是蝸居在老破小裡。

鄭州變成國際中心城市，在未來城市爭奪戰中搶得更多人才，也必須補上幼兒園、中小學的諸多短板。

鄭州顯然已意識到該問題的重要性，正在大幹快上，該為此點贊。

部分老破小保值功能在下降，大部分將跑不贏市場，建議掛中介賣掉，勿採用“釣老鱉”式賣房了，而應該殺伐決斷式甩貨。

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