郑州这届家长很牛逼！老破小学区房跌20%也不再接盘

按传统惯例，每年3-4月份是学区房旺季。

我们历时10天，深度调查研究发现：

2019年郑州老破小学区房价格已从历史高点，跌去20%-25%，与普通二手房跌幅相当，没有表现出任何优势。最关键的是销量，比2018年同期下跌30%，比2017年同期下跌40%，比2016年同期下跌43%。

只是与春节前几乎零成交相比，稍有回暖。

本文深度分析，郑州老破小的价格下跌，销量锐减，背后的真实原因。

探究为什么郑州这届家长变牛了，不愿再做老破小学区房接盘侠？

带枫杨学位的名门樾府，家长挤破头

截至2019年4月13日下午6点，北龙湖名门樾府180平带枫杨外国语学位豪宅，全部落位完毕。

名门方面销售负责人被拥挤的家长们，逼得实在找不出一套180平的未售房源。180平户型供需比已高达1:4。

柳慧（化名）就是其中一位需求者。

“我选中一套4.4万/平方精装，带郑州最好私立学校枫杨外国语，从幼儿园到初中2个学位的房子，我感觉很划算，所以我毫不犹豫就落定一套。”

登封矿主马先生更是认为，“4.32万/平方的名门樾府很划算，非要全款囤5套，以待升值”。但是名门方面没有同意马先生的请求。

截止发稿，名门樾府已落位100多套，创下北龙湖豪宅销售奇迹……

名门樾府的支撑有三点核心：项目精装，外立面颜值高，最后枫杨外国语是杀手锏。

集河南全省之力打造的北龙湖优质的教育资源正像黑洞一样，吞噬着河南的富裕家庭。满足着他们对子女教育的高端需求。

4月19日郑东新区教体局，投资14亿的清华大学附属中学郑州学校将正式签约，该校的目标是：全城鉴证河南教育崛起。

公办的清华大学附属中学设有幼儿园、小学、初中、高中。北龙湖部分社区可以划入该校。预计2020年开始招生。

另外2019年河南重点工程，投资超20亿的上海师范大学附属郑州滨沪学校，也正大干快上。

郑东新区龙湖办事处官方资料发布：4月12日上午，郑东新区人大工委主任周军营带队实地查看了上海师范大学附属郑州滨沪学校项目建设。周军营强调：“要严格落实‘八个100%’的环保标准，协调解决施工中遇到的问题，保障项目建设顺利进行”。

该校为私立学校，计划将在2020年从幼儿园至初中全面招生。

朝阳西端占地近100亩的西亚斯外籍人员子女学校施工也正快马加鞭，该校将在2020-2021年招生，是郑州核心豪宅区标准国际子女学校。将满足高端家庭从幼儿园直达国外名校的一站式服务。

龙湖中环路的龙之梦幼儿园已开业两年，学费从2017年的5.6万涨至2018年的7万+。但还是一位难求。

“学校教育理念先进，孩子吃得好，老师细心负责，我觉得特别值”，一位北龙湖业主龙之梦幼儿园家长如此评价该园。

瓦库茶馆里的“爱马仕”太太们准备搬家啦

4月14日上午，几个北龙湖业主约着在众意路瓦库5号店商务包间喝茶。她们各个鲜衣名包，“爱马仕”名包是她们的常用货。

一位买了正商善水上境临河洋房的妈妈，正准备买入第二套。她要保证5岁女儿就读北龙湖区域学校。她说：“再往名校周围靠靠，那样更方便了。”

另一位瀚海晴宇360平大平层业主妈妈则坦言，现在也在为孩子将来的教育问题考虑，所以不断在北龙湖看房，她说：“

不把孩子弄进北龙湖，会觉得有一种遗憾。”

融创中原壹号院的业主，则正在卖文化路农业路的建业贰号城邦，打算去北龙湖再买一套。她说:“我家有文一小和文博初中指标，但我也不要了，后年孩子就要到北龙湖上学。”

另一位“爱马仕”妈妈的女儿，正在省实验小学上学，为此她专门请了一位接送孩子上学的家庭女教师。女教师每天工作接送孩子上学，上辅导班，为了方便孩子休息，女教师的车换成了别克商务车，座椅改成“头等舱”。但是每天四次接送，让这位“爱马仕”妈妈还是非常心疼孩子，2020年壹号院交房后准备转学到北龙湖。

另一位孩子已经6岁半的永威上和院业主妈妈，宁肯让孩子多上一年幼儿园，等着明年在北龙湖上小学也不肯去郑东实验学校和昆丽河小学。

金茂府一位业主则打算用平时卡上零花钱买一套清华启迪公寓，为孩子将来读清华附中的时候方便准备午餐和午休。

85后妈妈放弃文一小，搬家去了东润泰和

珊珊（化名），已将英地天骄华庭138平的4房挂到中介报价400万。一直没什么人问，她表示如果真有人买还可以再便宜。

她今年搬去东润泰和，俩孩子将去旁边的文源小学上学，此校创办2年来已受到附近家长称赞。珊珊考察几次后总结说：“硬件和教育理念以及生源不比文化路一小差。”

所以珊珊搬进东润泰和270平的大户型，一边改善了居住环境提升生活品质，一边让孩子上文源小学。

近两年85后妈妈，90后妈妈对孩子的教育不是不重视，而是一边重视孩子教育一边选择优质学校。并且更多关注的是孩子身心健康，而不是死拼分数。

北区新学校郑州一中北校，建业花园里的英才实验学校，融创中原宸院的省实验小学，锦艺金水湾小学、初中，锦艺四季城的郑州外国语，绿都澜湾的创新街小学和八中，公园道朗悦的外国语中学，紫园的东枫杨，金科城的郑州中学……

这些新小区吸引85后、90后妈妈们，她们往往结伴一起买房，一起让孩子上新学校。就是新学校教育稍差，但生源整齐，硬件好，再上上补习班也差不多。

崛起的年轻家长已不会像70末、80初的家长一样，挤进老破小里做孩奴，牺牲6年甚至9年的生活品质。

珊珊说：“

人生有几个6年，为孩子单纯上个学牺牲6年的品质生活，我觉得不值。”

不委屈孩子，我们去理想国

一八小学和一八国际学校在郑州口碑一直很好，这得益于普罗中国不仅不从教育上赚钱，反而每年对教育补贴，升级孩子校舍，加强教师培训。

2021年一八小学和一八国际学校初中将落户理想国。

至今理想国已售出6000多套房子，其中一半业主有着想去理想国上学的想法。其中一期将于今年5月份交付。

买房人群中很多是因为孩子上学而来。

“买套洋房也就是170-180万，像住在公园里……”，90后晶晶（化名）和5个闺蜜一起作伴，一人买了一套。

把孩子和安排在理想国上学，远比挤在老破小更有吸引力。

6000多理想国业主至少有一半业主有着类似想法，这大大分流了一部分买老破小的家长。

纬五路一小片区+郑州八中房价已跌20%

房东调查员，来到纬五路一小时，正好赶上下午上学，送孩子的家长还在嘱托着好好上课，这条路他并不陌上，他就是八中毕业的学生，这里的环境记忆犹新，法国梧桐长得很高，没到夏天这里已经郁郁葱葱，白鹭经常在这里停留。

刚刚到门口，被午睡刚醒的鲁哥拦下，胸前挂着“销售冠军”，鲁哥很快和他聊了起来。他也对这个片区有了深入的了解，纬五路附近有三个幼儿园，三个小学和郑州八中。三个小学中，由以纬五路一小的价值最高，在全市有名，学区房价格基本稳定在2.3万-2.4万之间。房子都是80、90年代的老房子。

看他在由于李哥又补充说了起来“关键看你自身的条件。如果单纯的是为了一个上学名额，17平米的小房子一把手60万，这是最简单直接的，如果你这边要分期贷款，我推荐你看看对面日报社这个房子，63平147万，93年的房子质量还算不错，小两室随时看房。安家上学绰绰有余。”他一边听，一边默默估算2.34万一平，确实和鲁哥说的大差不差。

“如果不要求去纬五路一小的话，这个就便宜不少，差不多2.1万左右就能拿下。一样可以上八中。”

这个价格其实已经比前几年低了不少了，来前做过功课的他记得，2017年底时，这里的房价还徘徊在，2.5-2.7左右，到今年已经算是持续回落的第二年了。点了根烟，鲁哥已经开始自由发挥了。这一片的幼儿园咱不敢保证，有实力的进实验，实在不行，去省政府幼儿园也是不错的，伙食好，有保证，都是公里。军区幼儿园现在只内招，但也不是没办法。

当问到未来这里的房价时，鲁哥说到，这一块房价16、17年炒的太狠了，但是今年已经有所回暖了，这一届政府工作报告房地产连提都没提，肯定会涨的下手趁早。

临走时，他拿走了鲁哥的名片，在这附近有转了转，确实，八中附近片区，学校多，相应的午托部，兴趣班也十分成熟，光是一面墙上的钢琴，舞蹈，音乐，补习都多达10几家。看来未来如果在这附近生活，是会省去一些精力。

结论：他10多天调查发现。今年该片区学区房销售很差，基本没什么人入手，比2018年销量下跌近一半。单价2.2万以上，不建议购买。

实验小学片区房价跌20%，几乎无成交

第二天下午三点，房东调查员看了第二个片区，位于纬二路上的实验小学，这一片区是老的省直机关家属区，房子建的规整。此刻正是上课时间，片区内人没有很多。上网搜索时这一片区2018年初的价格还在2.5左右，贵的甚至在3万元附近，毕竟实验小学是官方认定的郑州第一，要起价来非常硬气，加上附近还有郑州八中东校区的加持，这里的二手房虽然相较于旺季回落20%，但是仍然稳定。

最重要的一点是发现郑州八中东校区的牌子不知道什么时候又换成了23中，上八中官方网站上查询，八中教育集团的子集中也不在有郑州八中东校区。问了周边几个人，也是不明真相。附近中介关的关，改行的改行，可见市场很差。

只剩下一家，名曰许师傅房产的小门脸。和纬五路一条街上三五个房屋中介不同，这里的一切太过冷清。推门进入，只有一位长者在店中，应该就是许师傅，和网上说的不同，许师傅已经戒烟了。他直奔主题，问了一下附近的情况。市场的价格和网上说的已经是相差甚远，均价已经从2.5万降到了2.0-2.2万，纬二路二号院的一套特价房，83平一次性付清价格在140万左右，单价只需要1.6万就能拿下。

可以贷款的几处房源，情况相似，90年后的老房子，户型大多是小两居，56平-67平不等，价格也在2.2万左右徘徊。2000年以后的“新房”售价在2.7万左右。

房东调查员，问了一下23中的事情，许师傅的答案也不甚明朗，说是23中里面的教学楼都是两个学校合并之后改造的，所有的师资都是八中的，但是最近也不知道怎么了就改回去了。看他疑虑加重，又补充说道，初中现在已经可以考试入学了，私立，好学校努努力都能考。他听出了底气不足，就开始打听附近其学校的情况。

许师傅也不保留，和盘托出，附近挨着学校四个幼儿园，公安厅、省人民医院、纬四路、省直一幼儿园，都是公立好幼儿园，小学方面除了实验小学，附近的经三路小学也是不错的小学。按照许师傅的话讲，经三路小学注重分数，比较实际，而省实验注重素质教育，比较全面。

房价的回落确实比较诱人，但是初中的问题不解决，谁也不敢轻易入手，不清不楚的堵上身家落户在此，初中没了保证，岂不是一场空欢喜，性价比不高，他匆匆告别了许师傅，准备去另外一站，聚源路小学。

结论：省实验小学吸引力还有，但上这个学校的家长不是通过买学区房，所以几乎没成交。不建议购买，量缩价必跌。房价如果在2万左右，则可逢低购入。

聚源路小学学区房跌20%

聚源路的情况房东调查员总是听同事和朋友念叨，算是比较了解，这里是东区名的校也是标杆，据说一年级就开始教英语和国学课，一个班60多个人，有两个校区，听起来相当有诱惑力。只是周边的初中一般，所以没有小学加初中的学区房概念。

临近天黑，房东调查员走进了聚源路附近的德祐。这里的员工还都是年轻小伙子，说起学区房，其实还不熟练，周边也没有什么老小区，都是八成新的新房。豫航佳苑的居多，06年的房子，二手房从1.7万到2.1万不等。相比较2018年的2.2万-2.5万一平也降了不少。

新芒果郑东立体世界因划入该校学区房，价格在2.3-2.4万一平。永威东棠均价3.1-3.5万一平，品质物业都不错，房价相对稳定。

说实话这个片区没有对家长们打动太多，毕竟是以教育为出发点的，这里的房子将来升值空间不会太大，而且上初中还得再次面临选择，确实闹心。

结论：该片区一般学区房保值功能下降，永威东棠保值性稳定。

文化路一小+河南省实验中学，价格跌10%

附近是郑州有名的学区地带，文化路一小常年盘踞郑州市小学排名前十，实验中学初中部更是郑州市传统名校，多年保持前三的水平，如此强强联合的片区，一向是郑州人民的热爱，再加上附近去年新开业的正弘城，和即将开业的建业凯旋，让这里生活便利度，人口聚集性大大提升。

此片区的生态相当有趣，如果你真实的走进文博东路，你就会发现此地房产中介可以说是琳琅满目，特别是走到与科源路的交叉口，一眼看去500米的街道竟然挨着有11家中介，链家、德祐、悟空、21世纪、易居、房快递等等等，数不胜数。可见附近二手房以及租赁市场的发达，租金稳定。

下午3点，房东调查员走在马路边，看着成群的穿着各个品牌衣服房屋中介人员，开始了下午的工作，有的睡眼惺忪显然刚刚经历了一个短暂的午觉，有的在打电话催促着一些琐事，他假装经过，刚刚想要过去询问，没想到一下子，来了好几队人马，开始跟我推销房子。场面蔚为壮观，我一时间不知所措。

当听到学区房三个字之后，所有人好像有了目标七嘴八舌开始轰炸，不得不佩服，由于专业培训，让这些房屋中介人员个个说起房子，如数家珍。

俭学街上的警察学院家属院是附近最火的二手房交易区，房价从2.4万一平开始最高的要到3.7万，除了装修的差别，其大都停留在交易意愿上的不同，跟门口聊上几句就知道，这里天天有人看房，中介也很无奈，告诉我们成交价几乎还是维持在2.5万元左右，但只看不买。

往北200米的财经政法家属院，张口要价已经来到了2.7万元/㎡，看了看房和警察学院相差不大，除了离两所学校更近一点，实在找不出什么过人之处。距离上看，离得最近的实验中学家属院却是是最贵的，单价几乎都超过了3万元。从俭学街路过时，听见学生在朗读古诗，孟母三迁，想来环境也确实是个理由。

如果以此类推，文博路上的天骄华庭，虽然是新房，却还保持在2.7万，但比历史高点每年跌3000元/平方。

附近性价比最高的，个人认为是白庙路上的原田花园了，2万元左右的价格便宜了不少，比高峰时已跌25%。依旧有双指标在，如果你硬要挑毛病，大概还是都市村庄白庙安置房比较热闹，不适合安静读书这个强找的理由吧。

综合来看，这里的价格相对稳定，由于正弘城等商场的兴起，让此片区被动的成为商业中心区域的最近地带，在买房时加分，价格比去年冬天有所回暖，却也可以理解。超过3万元的博物院家属院，价格较高的原因，除了确实环境上佳，闹中取静，退休老师的辅导，等等原因之外，总感觉交易意愿也并不是很强烈，有些房源价格虚高，甚至连询价的意愿都没有。

结论：该片区不少老房东用“钓老鳖”式售房，也就是高价挂着，碰到有上学需求的土豪就宰杀一刀。单价过2.5万的老破小统统放弃，买就是交智商税。英地之类次新房2.7-2.8万带上学指标尚可。