統計數據顯示，截至2019年4月初，北京已累計入市限競房項目45個，房源3.01萬套。從區域上看，大興是北京限競房供應最集中的區域，已入市的90宗限競房（地塊）中，在售及待售項目達到17個。
目前，大興樓市主要分為6大板塊，分別是黃村板塊、舊宮板塊、西紅門板塊、亦莊板塊、瀛海板塊和新機塊板塊。其中，黃村、舊宮、亦莊、瀛海新房供應相對集中。
本週，北青探盤小分隊實地探訪了瀛海板塊海晏春秋售樓現場，看看這個總價過千萬、卻號稱南五環單價“最低”的限競房到底值不值得買？
地鐵是加分項 步行7分鐘到瀛海站
瀛海板塊算是大興區的後起之秀，位於城南中心位置，在亦莊新城和大興新城兩大發展熱圈之間，環線位置在五環、六環之間。海晏春秋臨近京臺高速，駕車從京臺高速行駛5.6公里在黃亦路出口左轉上黃亦路，再經瀛安街即可到達；或者從南四環經德賢路往南行駛差不多7.3公里，上京福路再轉瀛海路。
相比自駕交通，海晏春秋是北京限競房中為數不多的半徑1公里內有地鐵站的項目。距離項目最近的是地鐵8號線瀛海站，僅有500多米。從售樓處出發，步行差不多7、8分鐘便可到達。這個距離和時間在北京來說，可謂非常便利了。
去年底，地鐵8號線瀛海站已經開通運營，可以快捷地實現與地鐵7號線和地鐵14號換乘，未來還將與地鐵10號線實現換乘。
雖然海晏春秋的目標客群基本屬於有車一族，但無論從出行還是房產升值角度，社區1公里範圍內有地鐵直達，都是加分項。
自建配套僅1所幼兒園 配套主要靠“友軍”
配套方面，項目除了自建有1所幼兒園外，其它仍需依靠周邊項目或市政配套。據項目銷售人員介紹，目前高端商業配套方面主要還是依靠亦莊，包括住總萬科廣場、山姆會員店、薈聚購物中心、世界之花購物廣場。未來，保利、國瑞還會貢獻20萬平方米的商業配套。
醫療方面，項目東側是規劃中的大興中西醫結合醫院，周邊還有南苑醫院、北京航天總醫院、同仁醫院、亦莊醫院等。
另外，海晏春秋北側有瀛海休閒公園和南海子公園兩個城市公園配套，其中瀛海休閒公園步行20分鐘左右就可以到達，開車到南海子公園也只需要7、8分鐘。南海子公園如今是城南生態地標，從周邊環境來說，海晏春秋的宜居氛圍也是比較高的。
現階段來看，項目周邊高端教育資源比較欠缺。項目自建的4000平方米幼兒園目前還未確定引入品牌。距離項目800多米有中國教育科技院大興實驗學校，涵蓋小學、初學、高中。考慮到中海年初在瀛海新拿的地塊中，包含有教育配套用地，未來有望引進一些好的學校進來，填補區域短板。
贈送面積多 折算最低單價2.8萬元/平方米
產品本身來說，海晏春秋是萬和斐麗二期產品，由遠洋、世茂、首創三家房企聯合開發，產品卻主打合院和疊拼，限定均價52449元/平方米，總價1500萬元起步。
銷售人員介紹，目前項目主推的是合院產品。其中，大合院12、13、14號樓在售，房本面積約400平方米，使用面積則在650萬平方米，單套總價2200元左右；小合院只剩兩套特價尾房，房本面積380平方米，使用面積562平方米，總價1528萬元。
疊拼8、6號樓在售，主推戶型建築面積約200-340平方米，單套總價約在1200萬/套起。預計今年下半年7、8月份封頂，第四季度有望開放實景樣板間。
先來說說優點：
首先，海晏春秋整體容積率2，屬於北京限競房中少有的社區超一半面積為疊拼、合院產品的項目。從沙盤上來看，疊拼和合院的佔地面積各一半，疊拼樓間距在38米左右，未來會通過綠化軟隔離東側的萬和斐麗，可以說整體墅區氣質還是很濃厚的。
其次，戶型贈送面積多，對標周邊同類產品，性價比很突出。尤其是合院產品。如上面提及的，合院產品的贈送面積在180-250平方米之間，總價折算下來，大合院的單價在3.38萬元平方米左右，小合院特價房源的單價更是不到2.8萬元/平房米。
而周邊同類產品如首開龍湖天琅，雙拼面積與海晏春秋相同，但單套總價在3600萬元左右。項目東北側的棠頌別墅360-430平方米雙拼總價也差不多3000萬元/套， 紫禁壹號院285-540平房米的合院產品總價則高達4000萬元/套。只有項目東側的棠頌·璟廬合院總價與海晏春秋小合院相差不多，但面積卻少了100多平方米。
擴大範圍對比的話，同樣是限競房的佑安府，地處南二環的位置雖然比海晏春秋優越，但150平方米產品總價就已經3000萬元了；南三環北京金茂府200多平方米疊拼單套總價也在3500-4000萬元。
綜合來看，對於南城改善型購房者來說，海晏春秋總價的確是區域內較為理想的選擇。
第三，雖然合院戶型是L型設計，但南北通透，整體採光面較大，且每一層面積基本上都達到了100平方米，地上二層、地下三層層高均做到了3米以上，空間非常敞闊。
1層主要是客廳和老人房，2層為主臥和兒童房，地下1層是餐廳和客臥，地下2層是會客區和休閒功能區，地下3層是車庫、儲備間和設備間。獨門獨院，配有私家電梯，並贈送有50平方米花園。
樣板間實景：一層客廳
樣板間實景：地下一層餐廳
樣板間實景：地下二層會客廳
樣板間實景：地下三層衣帽間
與項目一街之隔的限競房瀛海府也在推合院產品，總價980萬元起，但瀛海府的合院地上三層、地上兩層，單層面積僅有40、50平方米，從居住舒適度來說，大打折扣。
最後，再來說說項目的缺點，如果不考慮限競房拿本5年後才能上市的問題，海晏春秋對於購房者最大的考驗就是首付太高。
銷售人員告訴北青網記者，由於項目每套戶型都涉及100-200萬元不等的改造費用，且這部分費用無法貸款，因此會提高首付金額。以2200萬元總價的大合院來說，首套首付就必須1140萬元，二套首付則在1780萬元。
在當前二手房交易週期變長的背景下，如此高的首付對於部分“賣舊換新”購房者來說，不能不說壓力山大，心有餘而力不足。
此外，銷售人員也表示，目前購房者觀望心理濃厚，多重比較，且選擇範圍也不侷限於某一個區域，導致潛在目標客戶置業決定週期也在變長。“如果不緊盯的話，隨時有流失客戶的可能。”
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