统计数据显示，截至2019年4月初，北京已累计入市限竞房项目45个，房源3.01万套。从区域上看，大兴是北京限竞房供应最集中的区域，已入市的90宗限竞房（地块）中，在售及待售项目达到17个。
目前，大兴楼市主要分为6大板块，分别是黄村板块、旧宫板块、西红门板块、亦庄板块、瀛海板块和新机块板块。其中，黄村、旧宫、亦庄、瀛海新房供应相对集中。
本周，北青探盘小分队实地探访了瀛海板块海晏春秋售楼现场，看看这个总价过千万、却号称南五环单价“最低”的限竞房到底值不值得买？
地铁是加分项 步行7分钟到瀛海站
瀛海板块算是大兴区的后起之秀，位于城南中心位置，在亦庄新城和大兴新城两大发展热圈之间，环线位置在五环、六环之间。海晏春秋临近京台高速，驾车从京台高速行驶5.6公里在黄亦路出口左转上黄亦路，再经瀛安街即可到达；或者从南四环经德贤路往南行驶差不多7.3公里，上京福路再转瀛海路。
相比自驾交通，海晏春秋是北京限竞房中为数不多的半径1公里内有地铁站的项目。距离项目最近的是地铁8号线瀛海站，仅有500多米。从售楼处出发，步行差不多7、8分钟便可到达。这个距离和时间在北京来说，可谓非常便利了。
去年底，地铁8号线瀛海站已经开通运营，可以快捷地实现与地铁7号线和地铁14号换乘，未来还将与地铁10号线实现换乘。
虽然海晏春秋的目标客群基本属于有车一族，但无论从出行还是房产升值角度，社区1公里范围内有地铁直达，都是加分项。
自建配套仅1所幼儿园 配套主要靠“友军”
配套方面，项目除了自建有1所幼儿园外，其它仍需依靠周边项目或市政配套。据项目销售人员介绍，目前高端商业配套方面主要还是依靠亦庄，包括住总万科广场、山姆会员店、荟聚购物中心、世界之花购物广场。未来，保利、国瑞还会贡献20万平方米的商业配套。
医疗方面，项目东侧是规划中的大兴中西医结合医院，周边还有南苑医院、北京航天总医院、同仁医院、亦庄医院等。
另外，海晏春秋北侧有瀛海休闲公园和南海子公园两个城市公园配套，其中瀛海休闲公园步行20分钟左右就可以到达，开车到南海子公园也只需要7、8分钟。南海子公园如今是城南生态地标，从周边环境来说，海晏春秋的宜居氛围也是比较高的。
现阶段来看，项目周边高端教育资源比较欠缺。项目自建的4000平方米幼儿园目前还未确定引入品牌。距离项目800多米有中国教育科技院大兴实验学校，涵盖小学、初学、高中。考虑到中海年初在瀛海新拿的地块中，包含有教育配套用地，未来有望引进一些好的学校进来，填补区域短板。
赠送面积多 折算最低单价2.8万元/平方米
产品本身来说，海晏春秋是万和斐丽二期产品，由远洋、世茂、首创三家房企联合开发，产品却主打合院和叠拼，限定均价52449元/平方米，总价1500万元起步。
销售人员介绍，目前项目主推的是合院产品。其中，大合院12、13、14号楼在售，房本面积约400平方米，使用面积则在650万平方米，单套总价2200元左右；小合院只剩两套特价尾房，房本面积380平方米，使用面积562平方米，总价1528万元。
叠拼8、6号楼在售，主推户型建筑面积约200-340平方米，单套总价约在1200万/套起。预计今年下半年7、8月份封顶，第四季度有望开放实景样板间。
先来说说优点：
首先，海晏春秋整体容积率2，属于北京限竞房中少有的社区超一半面积为叠拼、合院产品的项目。从沙盘上来看，叠拼和合院的占地面积各一半，叠拼楼间距在38米左右，未来会通过绿化软隔离东侧的万和斐丽，可以说整体墅区气质还是很浓厚的。
其次，户型赠送面积多，对标周边同类产品，性价比很突出。尤其是合院产品。如上面提及的，合院产品的赠送面积在180-250平方米之间，总价折算下来，大合院的单价在3.38万元平方米左右，小合院特价房源的单价更是不到2.8万元/平房米。
而周边同类产品如首开龙湖天琅，双拼面积与海晏春秋相同，但单套总价在3600万元左右。项目东北侧的棠颂别墅360-430平方米双拼总价也差不多3000万元/套， 紫禁壹号院285-540平房米的合院产品总价则高达4000万元/套。只有项目东侧的棠颂·璟庐合院总价与海晏春秋小合院相差不多，但面积却少了100多平方米。
扩大范围对比的话，同样是限竞房的佑安府，地处南二环的位置虽然比海晏春秋优越，但150平方米产品总价就已经3000万元了；南三环北京金茂府200多平方米叠拼单套总价也在3500-4000万元。
综合来看，对于南城改善型购房者来说，海晏春秋总价的确是区域内较为理想的选择。
第三，虽然合院户型是L型设计，但南北通透，整体采光面较大，且每一层面积基本上都达到了100平方米，地上二层、地下三层层高均做到了3米以上，空间非常敞阔。
1层主要是客厅和老人房，2层为主卧和儿童房，地下1层是餐厅和客卧，地下2层是会客区和休闲功能区，地下3层是车库、储备间和设备间。独门独院，配有私家电梯，并赠送有50平方米花园。
样板间实景：一层客厅
样板间实景：地下一层餐厅
样板间实景：地下二层会客厅
样板间实景：地下三层衣帽间
与项目一街之隔的限竞房瀛海府也在推合院产品，总价980万元起，但瀛海府的合院地上三层、地上两层，单层面积仅有40、50平方米，从居住舒适度来说，大打折扣。
最后，再来说说项目的缺点，如果不考虑限竞房拿本5年后才能上市的问题，海晏春秋对于购房者最大的考验就是首付太高。
销售人员告诉北青网记者，由于项目每套户型都涉及100-200万元不等的改造费用，且这部分费用无法贷款，因此会提高首付金额。以2200万元总价的大合院来说，首套首付就必须1140万元，二套首付则在1780万元。
在当前二手房交易周期变长的背景下，如此高的首付对于部分“卖旧换新”购房者来说，不能不说压力山大，心有余而力不足。
此外，销售人员也表示，目前购房者观望心理浓厚，多重比较，且选择范围也不局限于某一个区域，导致潜在目标客户置业决定周期也在变长。“如果不紧盯的话，随时有流失客户的可能。”
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