武漢樓市“小陽春”？
是的
3月以來市場的回暖，比普遍預期要早一些
哥去年底說，當開發商普遍認為2019年下半年市場會回暖
那隻會出現兩種情況——
要麼提前回暖；
要麼根本沒有回暖；
這條定律，哥百試不爽
當所有人預期一致，要麼預期提前，要麼根本沒有
市場“回暖”的依據，不是剛需盤、熱門板塊
如果看這些板塊，武漢樓市從來沒“涼過”
高端盤成交比春節前明顯恢復，才是小陽春
某三環外純大戶盤，3月成交接近30套；
某頂豪，4月頭一週就賣掉兩套大戶型，成交總價都是千萬+；
類似的案例，我們還能找到很多
關注高價盤異動，因為相比剛需，買家行為背後隱藏的東西更多——
信息敏感群體的示範效應、二手房處理情況、高淨值人群現金流，等等等等
市場稍微有點恢復，我們看到的是，備案價出現比較明顯的上漲
有媒體統計，最高備案價漲幅，已經達到令人咋舌的4000塊！
難道真應了那句老話——
開發商作起來，蘇大強都甘拜下風？？？
01
最近有媒體對近段時間樓盤備案價做了統計，哥借過來一用（出處見水印）。
這其實還不夠嚇人，如果想嚇唬購房者，哥再提供幾個子彈——
漢口區域，很快會出現單價破6萬的產品；
某三環內山水資源大盤，房價漲幅據說達到7000塊；
把所有證據堆積一起，我們可以單方面宣佈——武漢樓市重回2017。
但事實上，恐怕跟單純的數字表達的含義，完全不一樣。
比如房價一舉上漲45%的華星融城。
上期開盤在2016年，均價1萬。最新一次開盤今年1月底，報價1.45萬。
3年，武漢樓市已經足足走完一個週期。
上漲45%，完全是一次平淡無奇的“隨行就市”。
如果讓哥來做，這一期新產品，應該換一家項目公司，至少換個案名。
行情、背景已經天翻地覆，這兩個報價，根本不是一個產品。
再說那個山水大盤。
業內同行，紛紛互相打聽，聽說他們房價漲了7000塊？
哥於是問了這家開發商，得到回答四個字——
一派胡言。
該開發商人士透露，證都沒領，我咋知道漲了多少？
但小幅度上調可能性很大，具體能調多少，他也不知道。
為啥呢？
因為這個項目業態非常複雜，既有平層也有低密，而且因為有資源景觀，平層不同樓棟之間的價差也非常大。
假設這期推出一棟正好能看山觀湖的樓棟，價格確實比較高，能不能說他大幅度漲價？
哥只能表示，呵呵。
至於那個單價可能破6萬的頂豪。
哥一直認為，一個頂級項目的報價，真的跟當地普遍市場，沒有太多關聯。
阿那亞的成功，影響秦皇島房價幾何？
頂豪操盤的邏輯，跟剛需完全不一樣。
剛需盤是賣方市場，賣房定價是正向成本法，地價+建安+各種成本+溢價/利潤。
頂豪，是典型買方市場。
頂豪成敗的關鍵，不是開發商想賣多少錢，而是買家願意花多少錢買？
操盤手，就是預判客戶的出價，然後用產品製造的場景，去匹配心理價位。
武漢這個6萬+的邏輯也是如此。
能花1200萬買房的武漢人，不在乎花1500萬；
但準備花8000/平買房的，9000/平他肯定受不了；
對錢不敏感的客戶，掙他的錢最難。
武漢地產圈有這種板眼的不多，所以這個項目的成敗，很值得關注。
扯遠了，哥的意思是——
不要說6萬，他賣8萬也不代表盤龍城也會跟著漲。
02
那麼，武漢房價到底有沒有變化呢？
哥統計今年1~4月，武漢一共發出90多張預售證。
備案價上調的項目，有1/3。
限價有所放鬆？
打住啊朋友。
官方，從來沒說過“限價”兩個字，都是你們自媒體說的。
正統用語是——
基於房地產項目銷售方案的指導。
那是不是現在的“指導”，有點變化？
今天出臺限價取消文件，明天就站出來否認，這種自己打臉的城市，還少嗎？
所以，朋友啊，大家就別糾結“限價是不是放鬆”好嗎，非要逼著別人說“是”，或者“不是”？
哥可以透露一點信息，當然這個在行業內部也不是秘密。
武漢，把全市分成很多板塊。
每一個板塊，都有房產價格的基準和大致測算標準。
細分到如此程度的“指導”，並沒有發生變化。
哥認為，如此細緻的板塊劃分，實際上給開發商一個很明確的信號。
無論你在哪個板塊拿地，那本質上你根據“板塊合理價”，對項目未來的收益，都應該有非常明確的預期。
某種程度，規避開發商不計成本拿地，同時打消試圖攫取超額利潤的念頭。
比如後湖的“難產神盤”。
大半年了，遲遲還推不出來，糾結點路人皆知，備案價唄。
趁著如今的東風，他能不能有價格驚喜呢？
監管面，是不是可以松一點指導呢？
哥覺得，挺難。
開發商可以拿100條理由論證，他房價值2萬以上
——產品力、裝修、設計，甚至人家在南通的房價，都比武漢高一大截。
但懟回去，只用一條——你不是高價地項目啊，你做產品之前對後湖沒有預期嗎？
給你2萬+，競品怎麼想，房東怎麼想？
所以，無論糾結到什麼時候，這個盤的毛坯價，就是1.9萬上下浮動。
03
從以上種種判斷，尤其監管面的態度，無論備案價有多少雞血，哥對武漢房價今年做一個大致判斷——
整體漲幅控制在合理區間以內。
到年底，歡迎拿出證據打哥的臉。
為什麼是？
略高於銀行存款利率，遵循“房住不炒”的底線。
所謂“房住不炒”，就是要剔除掉不動產的金融屬性/投資屬性。
這裡面唯一的靈活空間在於——
你可以剔除掉3年的投資屬性，但可以剔除10年、20年的投資屬性嗎？
結合市場供求關係，給予小幅度的價格調整，本質上是在匹配調控原則和市場規律。
樂觀派會盡量找現在的市場回暖，和2016年底的相似點。
但哥認為，不同點反而更明顯。
還是說豪宅。
年前為什麼豪宅比較難賣，很多神盤的棄選率創下自家歷史新高？
二手房市場過於疲軟，老房子沒處理掉，手上錢不夠。
當下的回暖，有幾家開發商人士透露，貨幣寬鬆後，很多準客戶的外債都收了回來，手頭一下子就寬裕，再加上股市放水效應明顯，突然一下感覺流動性有了。
這就是很大的不同點。
目前二環內的高端盤，本質上，客戶都是置換客戶。
現在的房價，和2016年已經完全是兩個概念。
現在絕大多數武漢人，已經很難像從前那麼任性——老房子不處理，就有能力買新房。
所以，二手房市場的好壞，直接會影響二環內樓市成交量高低。
再退一步說，2016~2018年上半年，武漢樓市到處都是“賣方市場”。
降溫不過半年，房東和開發商都學乖了，誠意賣房才有誠意價格。
議價空間出現，買家出手，這是很典型的“買方市場”特徵。
二手房回暖，帶來新房小陽春，請珍惜來之不易的平衡。
另外，針對剛需盤，有一個大家可能忽略的事實。
2016~2018年的行情，是全國性的，就是你老家的小縣城，房價也在飆。
武漢樓市，70%以上的客戶，都是所謂新武漢人。
前2年武漢剛需盤的變態難買，再加上“財富上車”效應的焦慮，很多新武漢人走投無路之下，都在老家買了，以求內心的平靜。
好，現在問題來了。
我們開發商，總在忽悠逃離北上廣“回漢置業”，對武漢樓市是機會。
你有沒有想過，新武漢人在武漢工作、在老家置業，對武漢樓市的衝擊？
一旦這波“新武漢人”在家鄉貸款置業，按照現在一些銀行全國聯網的規則，在武漢買房，是算“首套房、二套貸”的。
也就是說，雖然他們在武漢是買“第一套”，但貸款政策是二套房，首付一下加到5成。
這個壓力，在未來會越來越顯現，最終不止影響武漢剛需盤，貸票的寶貴，會更加影響那種5+2、度假型產品。
04
最近很少寫行情稿子，這個東西太玄學。
你看到的風景，都取決於你站的位置。
很多牽一髮而動全身的事情，並沒有我們眼睛看到的那麼“真實”。
“房住不炒”的本質，是兩條主線並行。
一條主線是市場，一條主線是保障。
現在武漢樓市的不可琢磨，不夠清晰，很多時候，源於另一條線缺失。
有一句話，哥認為非常中肯——
所有房地產市場的問題，根源都在房地產保障體系。
保障體系的薄弱，導致妄圖總希望用市場手段，解決保障的問題。
租售並將，或者大學生特殊購房政策的落地，兩條主線開始並行，整個武漢市場的格局，也許才會更加清晰。
最近，武漢第一個招牌掛的大學生針對性購房項目，應該就會上市。
很多人把這個項目當笑話看。
他自己確實有矛盾的地方，比如產權性質和“大學生安居”文件裡的定義，是有衝突的。開發商割肉嗎，還是最終落地的樣子，完全跟當初預想的不一致？
無論怎樣，哥認為房地產“兩條主線並行”的格局，已經開始建立。
這對武漢房價的影響，將遠遠深遠於幾個樓盤備案價的調整。
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